谁是下一个鄂尔多斯？

缺钱，是当前全国房地产面临的一个普遍现象，那么鄂尔多斯的危机，是否具有传导性？鄂尔多斯的楼市危机，给中国其它城市带来了怎样的镜鉴？谁将会成为下一个鄂尔多斯？
毫无疑问，鄂尔多斯房地产具有极大的特殊性，没有哪个城市像它那样，形成了一种独特的“体内循环”：煤炭产生财富，支持政府城市改造，通过拆迁赔偿，让更多人致富，再通过民间借贷聚集资金，贷给房地产和新的煤炭商，令更多人分享城市发展成果。在整个财富链条中，煤炭是发动机、房地产是储蓄罐、高利贷是传输器，而且购房者与开发商都是具有双重身份、绑为一体。
因此，业内专家大多认为，目前鄂尔多斯显现的楼市危机，并不具备普遍性，也不会有多大的传染力。但是，大家又都指出，鄂尔多斯、温州，是中国民间资本与房地产快速发展的一个缩影，是典型案例，此现象已较为普遍地存在于大多数中国城市当中，只是程度不同而已。去年4月“限贷令”至今，银行对房地产业的正常放款相当紧张，民间借贷在全国房地产领域的身影越来越大，别的城市也可能出现危机，值得防范。
同时，应该从鄂尔多斯事件中得到一些借鉴，比如一个城市产业的多元化非常重要，不能太过集中地依赖房地产；房地产企业不能过分依赖信贷或是地下钱庄，尤其是地下钱庄的融资比例一定要控制，否则将引发很大风险。
鄂尔多斯楼市见闻
1.房租贵过北京、深圳
刚到鄂尔多斯，就听酒店工作人员抱怨，这里消费极高，几乎都是“月光”，尤其房租特别贵，若工作单位不提供宿舍，则难以生存。我们所住的这家酒店位于鄂尔多斯市成熟城区东胜区，旁边一个连保安都不见的普通商品房小区，楼下停满了陆虎、宝马、兰博基尼等名车。假装问租房，没中介、没物管，脖子上挂粗金链的大妈说找墙上贴的租售广告吧。好不容易见到个一瞅：90平方米的两房卖66万，租价竟达3.6万元一年。
“这里的房租简直比北京、深圳等地还贵！”多名业内人士在接受采访时指出，一是当地消费水平整体较高，二是业主普遍不稀罕这点房租，他们买房就当储蓄，无需自住就空着，不卖也不租。于是，近几年随着外来人口的增加，租赁房源供不应求，租价水涨船高，如核心城110平方米的房子基本要租6万元/年以上，不配任何家电，你若是谈句价，房东就不耐烦地摆手不租了，而且，房租都是没得商量地一次性交一年，隔年没走就涨租。
2.几乎没有二手房买卖
在楼市投机严重的鄂尔多斯，却几乎看不到中介地铺的身影。这里的二手市场极度不活跃，很多人只是不断地买房，却没有卖过房。公开资料显示，2010年鄂尔多斯全市二手房成交只有17万平方米，还不到一手房成交量的4%。这说明鄂尔多斯人买房并不是为了短炒，更说明其民间资本的雄厚。365房产超市是鄂尔多斯最大且几乎唯一的中介公司，其相关负责人介绍：“这里的市民既不愿意卖房，也不愿意租房，中介主要是卖一手房。”虽然正值周末，地铺里也很冷清，工作人员聚在一起闲聊，大厅内摆放了六七个楼盘的模型沙盘，都是在售楼盘。询问二手房情况，业务员就只是拿出个计算器边讲边算，报出的房源甚至好几个都是同一人的。
“鄂尔多斯市场早就冷了，近两月公司的业务量已经下滑了50%。”他们说，最近主推的是海南楼盘，目前本地购房比例大降、异地购房比较略增，主要是去北京、海南，这已成为目前公司主要的收入来源。
3.空置率高，铺租仍飙升
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鄂尔多斯的在建在售楼盘大多体量庞大，动辄上百万平方米，但楼下配套的商铺普遍较少，一个1000多套住宅的楼盘，若有50个商铺，已经算多，而且因为寒冬时间长，铺面都设计得很窄，主力户型是30多平方米。然而，由于空置率高，即便是临街铺位也不好卖。
在康巴什新城，周末晴朗的天气，街上也没几个行人，道路空旷得可随意穿行，街道两边的高楼大都空空不见人影。走了半天，康城花园二期的商业街算是稍有人气的，此处靠近市政府，是康巴什最核心的地段，住宅底部南北两侧大约共有40多家店铺，但不乏关门或停业的。最端口的一家超市铺主反映，4年前刚租下时年租金8万多，而今年涨到了24万。但是前两年生意还比较好做，因为附近楼盘正值开发高峰期，有大量的房地产从业人员需要消费，而今这里建好了后都走了，业主又都是买了房子不来住，所以生意反而差了，今年估计要亏本。旁边几家卖窗帘、卫浴、五金等的店铺，也反映遭遇类似情况。
4.房地产拍卖公告明显增多
在康巴什，近一周的《鄂尔多斯日报》刊登的小广告大部分都是房屋或者土地拍卖的公告，也有一些是融资公司或者是房企注销的公告。《鄂尔多斯日报》的一名工作人员告诉记者，从9月开始，他们报纸刊登此类广告的数量比以前增多了，而且也更频繁了。“以前以政府公告为主，但现在与房地产相关的公告多了很多，关键是房地产出了大问题，波及到了相关行业。”
此外，报纸上还看到，银行业发起了将大力扶持中小企业发展的“联名倡议书”和融资担保行业倡议书等等。


专家视点 鄂尔多斯楼市危机不会传染
冯科　北京大学经济所常务副所长，房地产金融中心主任
不仅企业不宜使用民间借贷，房企更是如此。虽然现在很多企业遇到了资金危机，但是民间借贷并不是企业解决资金问题的最好途径。因为，它虽然好借，但是难还。利息太高，并不是所有行业能够承受的，它将成为企业发展的高负担。
鄂尔多斯地产泡沫的破灭源于资源型城市的贫富差距悬殊，本地人大部分都是富人，城市资源、房屋资源最后都掌握在这些人手中。而大量的外来人由于生活成本太高，很难留下来。从现在来看，鄂尔多斯的楼市其实是一个非常畸形的市场。开发商通过大量的民间借贷做项目，这是非常不合理的，因此一开始就埋下了很大的隐患。同时，鄂尔多斯楼市的购房结构也是非常不合理，因此在快速的发展过程中就形成了一个畸形的市场。
我认为，鄂尔多斯的地产泡沫危机不会传染到其它城市，它具有非常明显的特例性。只有全国人民都到那里买房子，它才会传染。这就如克里木出现SARS的话也不会传染一样。因为，其它城市的房地产都不是像鄂尔多斯这样的，购房者与开发商都具有双重身份。
但是，在造成鄂尔多斯房地产泡沫产生的原因当中，政府的决策也有一定的误导，这一点该引以为鉴：通常情况下，只有工业化带动城市化，这样才可以让一个城市的发展可持续。但是，现在的鄂尔多斯政府虽然有钱，但是通过卖资源赚来的钱再去建造这座城市，到最后没有相关工业、产业及时跟进，那么就只能成为一座空城、鬼城，甚至更为严重。
鄂尔多斯仍属个案，深圳与之区别较大
邓志旺　深圳市职业技术学院房地产研究所所长
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鄂尔多斯市发生了类荷兰“郁金香”事件，上演了一个“房价飙升———资本进入———人们继续购买，再飙升———高利贷性质资本进入———购买停滞———资金断链裂”的过程。鄂尔多斯房地产市场走过的这条路，显示出整个行业形成了一个系统性风险。一旦最终购买停滞，资金链就将断裂，危机就会爆发。
但鄂尔多斯楼市危机仍属于个案，因为，鄂尔多斯的区位和房地产行业整体的专业能力，都决定了这是一个封闭性的市场。首先，市场的需求是封闭性的，只有本地人才会在鄂尔多斯买房，需求非常有限。其次，资金也是封闭性的，也就是说，依赖于煤炭经济的本地资金在维系整个市场。没有外来资金的注入，封闭的资金链条一旦一个环节出了问题，整个市场的资金链就会断裂。
从这个角度来看，深圳跟鄂尔多斯的区别很大：首先，深圳市场是个外向型市场，深圳本身就是个移民城市，每年新增大量的年轻人群、刚性需求，房地产市场的活跃是有需求支撑的；其次，深圳的资金开放程度、投资丰富程度也都比较高，房地产在经济体系中所占的比重并不如鄂尔多斯那般大，而且除了房地产以外，市民还有股票、黄金、外汇等更多的投资渠道。创业的氛围也相当浓厚，这些都起到了分散资金的作用。(南方都市报 www.nddaily.comSouthernMetropolisDailyMark南都网)
当然，从鄂尔多斯事件中，其他城市也应该借鉴一点教训，那就是一个城市产业的多元化非常重要，不要太过集中地去依赖房地产。房地产企业也可以从中借鉴一点的是，不要过分依赖信贷或是地下钱庄，尤其是地下钱庄的融资比例一定要控制，否则将会引发很大风险。
其它城市也应防范借贷危机波及地产
李慧忠　高和投资金融分析师
2008年，受金融海啸影响，资产价格本已接近临界点，本来就要出现崩盘危机了。但因为宽松的货币政策及4万亿救市政策的实施，大量超发货币注入市场，尽管这些资金最初可能按照国家的预期，进入到基础设施开发及民生建设等领域，但逐利的资本最后还是更多地进入到更为暴利的房地产、煤炭等行业。于是，资本推高了房价，并进一步推高了资产抵押品的价格，银行系统不得不以更多的放贷来维持这一链条的循环。最终，在资产泡沫及高通胀的压力下，国家展开调控，一方面实行限购政策，一方面银行信贷紧缩，当出口和源头都被堵死的时候，民间借贷本已脆弱不堪的民间信用体系，不得不采取“借旧换新”的模式来维持，直至这一体系崩盘，终于引发危机。
因此，民间借贷与房地产市场关联紧密。民间资本集中在房地产市场不那么发达的地区，爆发的危机比较小，如山西、陕北等地，这些地区资本外流较为严重，高利贷不如鄂尔多斯发达。另一方面，山西、陕北没有较为发达的房地产市场，没有高利润的行业红利的再分配，且贫富差距要大得多。
可以说，鄂尔多斯、温州，是中国民间资本与房地产快速发展的一个缩影，是典型案例，此现象已较为普遍地存在于大多数中国城市当中，只是程度不同而已。自去年4月“限贷令”至今，银行对房地产业的正常放款已经相当紧张，民间借贷在全国房地产领域的身影将越来越大。因此，别的城市也有可能会出现危机，这值得防范。
鄂尔多斯是中国房地产泡沫的象征
叶檀　知名财经评论家、财经专栏作家
2011年，鄂尔多斯预计新建住房面积超过2000万平方米，这意味着每天都有近6万平方米推向市场，而鄂尔多斯全部人口也只有160多万。
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由于现金流充裕，鄂尔多斯房地产市场很少受到信贷调控的影响，投资者持有的现金足以维持购买力；由于现金充裕，当地人根本无需靠出租收回本息，租售比失去了参考价值，当地人买房就是为了囤积资产。数据显示，2010年鄂尔多斯市二手房的成交面积仅有17万余平方米，市场上没有一家二手房中介公司，这说明鄂尔多斯人对房地产投资几乎没有退出的需求和途径。
鄂尔多斯是个靠资源与资金支撑起的房地产市场。它的风险在未来，在财富的生成渠道，在资金沉淀在房地产、高利贷与矿产，而没有创造出新的财富增长极。
资源城市往往会陷入资源魔咒，它们有充裕的财富，却没有生成财富的体制。它们有充足的资源，却没有发展出资源之外的有活力的经济模式。从中东到我国的阜新等地区，莫不如此。
鄂尔多斯需要发展的是与资源配套的实体经济，以摆脱对资源的极端依赖，更需要发展软性制度，以保证人流与资金的源源不绝。当资源热退却，经济仍在，鄂尔多斯才能成为中国经济令人振奋的标志。否则，不过是资源魔咒的重新上演。鄂尔多斯的房地产，是中国房地产泡沫的象征，只是各地表现形式、程度有所不同。
微观鄂尔多斯
@南都深圳黄金楼市：人口不到200万，面积相当于40个深圳，人均3-4套房，大街上动辄就是豪车，房价涨到1-2万元/平方米，康巴什被称作“鬼城”。鄂尔多斯，这个依托“羊煤土气”而富可敌国的城市，去年人均GDP超过了香港。为什么在一夜之间，所有的钱都不见了？民间放贷雪崩，地产商债台高筑乃至自杀……
评论：
@罗雷Ray：光靠当地煤老板鄂尔多斯地产是不行的，三亚巳是中国人的三亚。而鄂尔多斯还是鄂市的，城市魅力不够，外来人口太少，这是最大的区别。你想想中东沙特、科威特这些国家，产油，人均GDP不低，但如果它不能吸引世界各地的人去，当地的房价也不会太高，并且油采完了或出现了替代石油的能源，这些地方的状况可想而知。于是聪明一点的沙特开始搞迪拜这种模式，用石油挣来的钱搞产业升级、城市转型，鄂尔多斯明白不？温州也好，鄂市也罢，它们最大的问题是，至今我们看不到它们在政治、经济、人文、地缘、环境的任何一个角度它们有机会成为一个国家级的一线城市。说白了就是分量不够。
@李宗苗：鄂楼市绝大多数本地客户买单，但不可能如一二线城市可持续地买，也就是说，像鄂市这样对外来人口吸引力不大的城市是否存在买房边界，存在买卖疲劳问题？人口问题是我们分析楼市最重要的参数。
@邓志旺：1.鄂市发生了类荷兰“郁金香”事件，房价飙升———资本进入———继续购买，飙升———高利贷性质资本———……形成系统性风险。一旦最终购买停滞，资金链断裂，就形成危机。2.鄂市仍属于个案，楼市封闭性导致其真实购买力有限，击鼓传花难以持续。相对而言一线城市风险要小得多。3.房价只涨不跌是个神话。
@张梧峰：回到原点。鄂市虽然同样想玩击鼓传花的游戏，但鼓有，击鼓人有，传花人也有，唯独没有接花人———有效需求不足啊！
@孙海：“每一起严重事故的背后，必然有29次轻微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隐患。”———这是德国飞机涡轮机的发明者、德国人帕布斯海恩提出的一个飞行安全法则。对于当下的鄂市楼市亦然。击鼓传花的游戏终于结束了！这样的雪崩是个案，不过值得深思。
@陶文杰：我认为鄂市的问题在于，不具备大的城市吸引力。既不是中心或者区域中心城市，又不是旅游目的地。如果能建设为二者之一，仍有前途，如迪拜、拉斯维加斯。但是，鄂市房价降不到哪里去，因本地人有钱。
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@刘付志明：关键是城市价值和城市使用价值不同！房子，在内蒙、北京、上海、深圳、三亚，哪个城市更有使用价值？深圳，除了台风，全城无忧，24小时全年度使用阳台、园林、泳池、室外。判断城市地产价值，关键在于外溢还是内吸？北上广深是内吸型城市，大部分资源城市是外溢型城市：有钱人走了，没钱的人也想走了。
@钢铁侠安东尼997：不健康，干炒社会。人是社会的基础，木有人气不行，富豪赚了就想走，剩下的人就在干炒。深圳、三亚还是富豪愿意停留的地方。
@赵春雷：没有人口基数做基础，迟早的事。
广东开发商的折戟故事 星河湾被迫打持久战
屡次缔造中国房地产豪宅营销神话的星河湾，此次在鄂尔多斯遭遇空前的冷场。
作为星河湾在全国规模最大的项目，鄂尔多斯星河湾即便不惜巨资凿湖、买水、换土、植树、建20米高的恒温庭院等，在沙漠里打造出了一个“小区内风景如画，室内四季如春”的奢华城堡，也没能抵挡住市场的严寒。
开盘销售率不到1成
“星河湾，一个心情盛开的地方”，来到鄂尔多斯，一下机场，就看到了这个广告，离开时在此换登机牌，也都附送有星河湾的宣传单张“让世界看见鄂尔多斯的美”。而近日在鄂尔多斯市的大街小巷，多处可见星河湾“10月28日巨星演唱会”的广告牌，星河湾相关负责人称，这是其在鄂尔多斯的第32场大型营销活动。
向来如稀世珍宝般不愁卖的星河湾，此次在鄂尔多斯却是放低了身段、挖空心思做营销。早在今年年初，星河湾就开始宣传造势。9月以来，项目现场连续举行一周的庆典和开盘预热活动。四大销售代理公司思源、策源、中原、合富辉煌，更是提前数月布阵，仅销售人员就超过1000人，录得上门客户量8000组，经筛选后的意向客户约600组。
9月17日，鄂尔多斯星河湾正式开盘，一期推出1900多套，三组产品均价分别为1.9万、2.1万、2.3万元/平方米(带装修)，较原定价2.8万元/平方米明显下调，且针对不同的付款方式还有不同的折扣优惠：按揭贷款9.8折、分期付款8.8折、一次性付款8.5折。
即便如此，开盘当天也只卖出140多套，不到1成；随后成交量缓慢增长，截至南都记者10月21日实地调查时，星河湾相关负责人透露，“销售200多套，收金约20亿元”。
准备好打持久战
开盘销售不足1成，这与此前广为传言“鄂尔多斯星河湾销售目标100亿元”的目标，相距甚远。尽管星河湾相关负责人一再强调：“我们从来没有定过什么100亿的销售目标，卖多少算多少。”但他也承认：“之前没有预想到将有如此现状，好像鄂尔多斯的钱一下子蒸发不见了！”
据他介绍，开盘前有约600组的意向客户，即便最近一个月，上门看房量每周也有60-70组，然而“看的多，也喜欢，就是真的没钱买了”。他透露，近期曾想和当地的一家出国教育代办公司合作，发动他们的客户，但很多人连100万元的现金保证都提供不了。
然而，当初星河湾进入鄂尔多斯，正是看中当地人有钱。“不管市场供应有多大，不管当地人手中已有多少套房，最终都只能住一套，选最好的那就必然是星河湾”，这是当时星河湾上上下下的信念。其董事副总裁梁上燕曾多次强调对此处“资本高地”的信心，将进入鄂尔多斯的初衷阐述为：“60年前，我们错过了香港；30年前，我们错过了深圳；今天，我们不能再错过鄂尔多斯。”
“星河湾再好，谁愿意为了它跑到沙漠中来住？”有业内人士说，基于难尽人意的销售结果，有关“星河湾选址失误”的质疑声大起。星河湾内部人士也透露，上海、北京等地的星河湾开盘时，都有不少异地老业主跟过去买，而鄂尔多斯星河湾开盘至今，老业主过来买的仅2套。
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本地的钱不见了，外地的粉丝没兴趣，星河湾表示，“已经做好了打持久战的准备”。基于对“降价也没用”的判断，他们将通过分期付款、精准营销等方式撬动需求。“所幸的是，我们一年只开发一个项目，不存在资金问题。”上述负责人说，“去年太原星河湾卖了60多个亿，大不了拿些过来支援鄂尔多斯项目。”
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