鹏华REITs投研团队：REITs未来盈利概率较大

国内首只REITs产品目前正在热销中，该产品自问世以来一直备受市场关注，投资者也期待首只REITs产品能够改善当前QDII产品的投资形象，这有可能成为未来市场又一大热门基金产品，本报记者就此专访了鹏华基金总裁助理毕国强、基金经理裘韬在内的鹏华REITs投研团队。
《基金周刊》：鹏华基金当前时点推出首只REITs产品的考虑是什么，产品的优势和特点是什么？
毕国强：鹏华美国房地产基金将以美国房地产投资为主线，加拿大房地产为辅。考虑自身投资能力，在时间成熟会推全球范围REITs
首要产品设计的出发点在于，REITs是具备长期投资价值的。美国REITs长期业绩优异，在过去35年收益是相对稳定，而目前房地产进入了循环的低点。因此综合起来看：1、投资时机好，目前是在历史的相对低点：恰逢金融危机和近期经济发展放缓，房地产板块下跌；2、团队对北美市场比较了解，具备充分的投资能力；3、境内市场有投资需求：目前很多人喜欢进行房地产投资，REITs是有专业团队打理的商业地产。目前国内投资者更多通过买入股票参与房地产。REITs品种开发，从更高的一个层次来说，不仅是让基金投资者了解这个投资品种（REITs专注于商业地产），更重要的是给国内投资者提供好的机会,让广大中小投资者间接通过REITs参与分享专业团队管理商业地产的收益机会：租金+资产增值。
通过同外方合作伙伴、独立第三方交流来看，目前来讲是好的投资时机，但后期看未来市场表现，未来操作策略比较灵活，不对未来业绩进行保证，要看未来一年三年五年的表现来定。REITs是未来长期投资的一个品种。
《基金周刊》：如果美国议案通过，人民币升值进程加速，有说法3年20%的人民币升值幅度，如何规避汇率风险？
裘韬：就人民币升值本身而言，我们会保持比较灵活的策略。从历史来看，很难是单边的行情，新兴市场货币如巴西，在9月之前是大幅攀升，9月之后是比较大的下跌，风险是两个方面的。如果趋势是明确的，我们也可以采取场内外的工具来规避风险。但每一种规避风险的方法都是有成本的，我们的前提是要保持灵活度和独立性。
《基金周刊》：在构建组合中，REITs研究是如何进行投资品种的甄别和选择？
裘韬：我们的基金会有60%的比例以上投资于REITs，ETF比例是10%，其他的部分可选择房地产股票。毕竟REITs只代表房地产行业部分，考虑全面参与这个市场。
我们在具体的选择上会对持有的资产进行评估，关注物业类别、所处区域，对公司的组合分布，评估物业价值，预估公司现金流等等。同时我们还会对公司本身的研究，管理层、理念、对市场的看法等方面做管理层评估。这个行业历史比较长，一些比较优秀的公司管理层都没有变更，管理层的成熟和对行业的认识是比较深入的。在证券本身研究上，当然要从估值、现金流角度，与同类属产品进行比较，对品种相对价值要有的充分认识，最后结合基本面定性分析，得出投资标的的股票池。
《基金周刊》：海外REITs管理人对市场的看法是怎样的，目前美国市场处于相对低点，是否会进入左侧的投资？
裘韬：目前国内看到的数据大多都是美国住宅房价的消息，从去年来看，住宅下滑到相对低点，而我们主要投资的商业地产不同，主要核心地区的地产反弹比较多已调整40%左右，从REITS本身特性来看，终端需求要好于住宅市场，已经通过了08年的调整，经过整合后处于复苏的阶段。从过去三次的房地产调整经验来看，平均一个复苏周期7-8年，目前已经在中期，还有3-5年的时间，增长空间比较可观，确定性比权益类资产高。
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过去投资固定收益的投资者会转移到投资REITS，目前价位来看，还是有机会。
建仓策略来看，市场不确定性很大。经济数据来看有好有坏，企业盈利状况好于2007年高点的时候。目前市场波动率比较大。我们的策略是要谨慎但保持灵活性。
《基金周刊》：在具体的研究方面，哪种REITS最具有投资价值？
裘韬：我们考虑投资价值是两个方面：1、成长性：比如在老龄化大趋势下养老院、医疗整体高增长；2、估值：足够便宜，如最近酒店类REITS下跌都比较多，一些连锁酒店的回报也比较高，所以还是具备投资价值。
覆盖REITs行业有半年时间，医疗行业比较稳定，过去二十年的回报比较高，但也经过很多次周期。消费类、特别是低端消费类容易受到打击，而高端零售商场比较稳定，受经济影响较低。此外自助式仓库是反周期的板块。现在很多人不看好酒店，但酒店价格确实很低，去年到现在下跌40%，下跌空间并不多。一些成长性较为稳定的如纽约高端写字楼、医疗和反周期的板块也值得关注。
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