本报记者 苗野 北京报道
从年初的“新国八条”到年中的“限购令”再到首套房贷利率的上调，一系列密集调控政策的“大棒”已造成房企的强弱之势进一步分野。中国房地产报从中国指数研究院获得的数据显示，2011年前三季度，房地产企业并购近90起，总并购金额近260亿元，比去年增长120%。
面对日益汹涌的楼市并购潮，接受本报采访的多位专家表示，楼市限购政策、银行信贷紧缩、证券融资被拒等一系列调控政策对我国房地产行业发展产生了深远的影响，部分房企正面临着生存难题，这也直接导致了今年以来房企间兼并重组事件的升级。经过这一轮的并购热潮，有业内人士预言，我国的房企数量将会锐减到1000家左右，未来的房地产市场将会是“大鳄们”的市场。
房企“卖身潮”初现
从国内各大研究机构的分析报告可以看出，其实从2011年年初开始，房企“卖身”现象就呈井喷态势。从年初万科收购锦龙股份(000712,股吧)子公司锦龙地产11万余平方米商住用地，到3月大连海昌集团引入佳兆业集团，合作开发原海昌名城，再到4月万科以31亿元收购广州原新光城市花园项目100%股权，以及同月SOHO中国斥资88.04亿元在上海相继收购曹家渡地块、海伦路站地块、SOHO中山广场、四川北路站地块4个项目，一些规模颇大的房企兼并重组案例就不断出现。
本报记者从清科研究中心获得的数据显示，仅今年上半年，房地产行业共发生52起并购交易，占比13.4%，涉及金额24.62亿美元，占比24%。第三季度房地产行业共完成26起并购案例，占比8.8%，并购金额达到11.04亿美元，占比10.7%。据一份资料显示，今年在北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目总数超过600宗，也同样出现了井喷。
中国指数研究院研究总监蒋云峰接受本报采访时表示，房地产企业的主要并购类型是以收购项目公司及该公司股权达到收购该项目的目的。目前合作的主要模式是中小房企出地，大型房企提供资金及品牌。未来房地产行业必然要经过一个“大浪淘沙”的整合过程，能生存下来的房企主要有两类：一类是规模大、品牌优、实力强的大型房企；一类是具有很强产品或区域特色，在这些领域能力强，能以明显的差异化产品品牌占据某个区域市场的中型房企。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉向记者介绍，按并购案例主体并购意愿可划分为有股权融资、离岸转让和扩张式并购3种类型，按照已并购案例的数量来看，股权融资数量相对较多。从股权交易市场房地产项目的出售报价来看，现阶段项目转让收益仍然较高，说明行业存在并购趋势，但是还未出现全面化并购潮。
但亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存接受本报采访时表示，今年出现如此多的并购很正常，这种情况在历次重要调控的关键阶段都会发生。2004年“8·31”新政以后发生的并购，2007年“9·27”房贷政策引发的市场萧条导致2008年并购潮加剧，今年的并购与那两年相比，不应该算是最多的。未来的房地产市场不会有太大变动。
洗牌为大势所趋
2011年上半年，我国房地产行业并购案例持续高速增长，呈现并购案例数和并购金额“双高”的特点。随着宏观调控政策的实施，房地产业的发展前景愈发扑朔迷离。11月2日凌晨，一则绿城已申请破产的消息迅速在圈内传播，为此绿城集团董事长宋卫平连夜撰文否认申请破产传言。11月2日下午，绿城房地产集团执行总经理傅林江正式接受媒体群访时坦言，绿城的运营状况目前用“尚好”是最合适的，如果国家宏观调控政策持续四五年或时间更长的话，不单是绿城的问题，所有的公司都会出现这个情况。
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并购凶猛：房企“卖身潮”初现
2 回复：并购凶猛：房企“卖身潮”初现
wangdaotonga2011-11-07 17:16:20 发表
不可否认，当下房地产业生存空间极度紧张，兼并重组或许也是一种“抱团取暖”的策略。
上海易居房地产研究院一位不愿具名的研究员对记者称，在宏观调控政策趋于严厉，市场竞争不断加剧的双重背景下，并购整合已成为房企突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。2011年以来，房地产行业的并购案例持续增长，我国房地产行业将进入重新洗牌阶段。
并购大戏的轮番上演，是否意味着我国房地产业已进入洗牌时代？对此，韩长吉认为，一方面，政策调控导致部分房企资金链压力增加，部分中小房企项目量少，现金流量偏小，在融资渠道受到控制的情况下，房企只能通过股权转让融资来获得资金支持；另一方面，部分房企属于实体企业延伸产业，在面临楼市政策频繁调控下，为了防止企业主营业务受到影响，离岸转让成为企业首选。两方面的原因决定着房地产行业并购数量增加。而这种趋势将延续并扩展开来，“房地产行业的发展与政策导向有直接关联，从目前住建部与中央经济政策的变动趋势来看，房地产行业可能在2012年上半年迎来重大政策转机。从现阶段到2012年，我国的房地产行业将继续面临政策调控，行业发展困境难以得到解除。”韩长吉说。
蒋云峰认为，由于中国房地产市场的特殊性和历史上存在的种种遗留问题，目前房地产市场集中度仍然较低。随着国家调控政策的实施以及市场的发展，行业越来越走向规范化，市场集中度也必然大大提高，所以说，并购的发生不是这个阶段的特殊产物，而是这个行业长期发展的必然产物，只是目前政策调控严厉，这个阶段出现的并购情况也更加明显。
2012迎来大并购时代
大企业吞并小企业，内行企业重组外行企业成为此轮并购的明显趋势，这一点成为诸多机构研究报告的共识。事实上，从2011年至今的并购案例来看，先后有恒大、佳兆业、万科、SOHO中国等不少地产巨头出手收购中小房企资产。对此有专家认为中小房地产企业被兼并、倒闭或将成为未来房地产业界趋势，未来的房地产市场必然是“大鳄”们的市场。
上述易居研究员认为，房企并购既是一种主动选择，也是一种战略放弃。对于大型房企而言，并购项目对调整业务结构、战略发展将是一个契机；而对中小房企来说，如若找不到有效途径缓解现金流压力，将可能面临被吞并或退出行业的窘境。
虽然整个行业日子并不好过，但大企业依然有相当底气。据链家地产市场研究部统计，截至9月8日，全国已有11家上市房企公布了1～8月份的销售业绩，其中有超过7成的房企1～8月份销售额同比增长超过30%，万科、保利、融创、世茂房地产等品牌房企截至8月底，均完成了全年销售额的60%以上。
陈宝存直言：“现在的调控政策就是‘杀死市场小鳞鱼，养大鳄鱼’的政策，政策在制造大鳄，大鳄们会越来越强，央企会越来越强，中小房企转战三四线城市捡拾‘虾米’同样能生存下来。在信贷规模收紧、融资渠道趋窄的情况下，品牌房企的经营业绩继续保持增长态势，未来30年绝对是中国房地产行业发展的高潮，加速向优质房企集中的趋势。”
本报记者参考中国房地产测评中心发布的“2011年前三季度中国房地产企业销售排行榜TOP30”的榜单发现，在限购、限贷、限价等政策不断冲击房地产市场的背景下，万科集团、恒大地产、中海地产、保利地产、绿地集团依然领航。数据显示，在排行榜单中，销售金额TOP10榜单和销售面积TOP10榜单的门槛分别为245亿元和203万平方米，对比去年同期榜单，销售金额入榜门槛提高44%，销售面积入榜门槛提高22%。TOP20榜单的销售金额和销售面积入榜门槛分别为121亿元和133万平方米，相比去年同期入榜门槛稳步提升。
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上海易居房地产研究院一位不愿具名的研究员对记者称，在宏观调控政策趋于严厉，市场竞争不断加剧的双重背景下，并购整合已成为房企突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。2011年以来，房地产行业的并购案例持续增长，我国房地产行业将进入重新洗牌阶段。
并购大戏的轮番上演，是否意味着我国房地产业已进入洗牌时代？对此，韩长吉认为，一方面，政策调控导致部分房企资金链压力增加，部分中小房企项目量少，现金流量偏小，在融资渠道受到控制的情况下，房企只能通过股权转让融资来获得资金支持；另一方面，部分房企属于实体企业延伸产业，在面临楼市政策频繁调控下，为了防止企业主营业务受到影响，离岸转让成为企业首选。两方面的原因决定着房地产行业并购数量增加。而这种趋势将延续并扩展开来，“房地产行业的发展与政策导向有直接关联，从目前住建部与中央经济政策的变动趋势来看，房地产行业可能在2012年上半年迎来重大政策转机。从现阶段到2012年，我国的房地产行业将继续面临政策调控，行业发展困境难以得到解除。”韩长吉说。
蒋云峰认为，由于中国房地产市场的特殊性和历史上存在的种种遗留问题，目前房地产市场集中度仍然较低。随着国家调控政策的实施以及市场的发展，行业越来越走向规范化，市场集中度也必然大大提高，所以说，并购的发生不是这个阶段的特殊产物，而是这个行业长期发展的必然产物，只是目前政策调控严厉，这个阶段出现的并购情况也更加明显。
2012迎来大并购时代
大企业吞并小企业，内行企业重组外行企业成为此轮并购的明显趋势，这一点成为诸多机构研究报告的共识。事实上，从2011年至今的并购案例来看，先后有恒大、佳兆业、万科、SOHO中国等不少地产巨头出手收购中小房企资产。对此有专家认为中小房地产企业被兼并、倒闭或将成为未来房地产业界趋势，未来的房地产市场必然是“大鳄”们的市场。
上述易居研究员认为，房企并购既是一种主动选择，也是一种战略放弃。对于大型房企而言，并购项目对调整业务结构、战略发展将是一个契机；而对中小房企来说，如若找不到有效途径缓解现金流压力，将可能面临被吞并或退出行业的窘境。
虽然整个行业日子并不好过，但大企业依然有相当底气。据链家地产市场研究部统计，截至9月8日，全国已有11家上市房企公布了1～8月份的销售业绩，其中有超过7成的房企1～8月份销售额同比增长超过30%，万科、保利、融创、世茂房地产等品牌房企截至8月底，均完成了全年销售额的60%以上。
陈宝存直言：“现在的调控政策就是‘杀死市场小鳞鱼，养大鳄鱼’的政策，政策在制造大鳄，大鳄们会越来越强，央企会越来越强，中小房企转战三四线城市捡拾‘虾米’同样能生存下来。在信贷规模收紧、融资渠道趋窄的情况下，品牌房企的经营业绩继续保持增长态势，未来30年绝对是中国房地产行业发展的高潮，加速向优质房企集中的趋势。”
本报记者参考中国房地产测评中心发布的“2011年前三季度中国房地产企业销售排行榜TOP30”的榜单发现，在限购、限贷、限价等政策不断冲击房地产市场的背景下，万科集团、恒大地产、中海地产、保利地产、绿地集团依然领航。数据显示，在排行榜单中，销售金额TOP10榜单和销售面积TOP10榜单的门槛分别为245亿元和203万平方米，对比去年同期榜单，销售金额入榜门槛提高44%，销售面积入榜门槛提高22%。TOP20榜单的销售金额和销售面积入榜门槛分别为121亿元和133万平方米，相比去年同期入榜门槛稳步提升。
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3 回复：并购凶猛：房企“卖身潮”初现
wangdaotonga2011-11-07 17:16:20 发表
TOP30企业的整体入门门槛也达到了97亿元和86万平方米，已接近或超过去年同期榜单TOP20企业95亿元和89万平方米的水平。
在深圳世联地产董事长陈劲松看来，这说明房地产行业正进入强者恒强的趋势通道，整个房地产行业的市场集中度会进一步提高。目前中国房地产行业的资源整合空间还很大，至少要从1万家房企整合到1000家，而持续不断的房地产调控，给行业内的资源整合提供了动力。有专家认为，这种提高集中度的趋势符合国家调控政策出台后的效果预期。
而依照韩长吉的观点，从行业的两极分化来看，2011年只能说是出现了并购潮的端倪，大并购时代还需要政策契机，并购潮的出现需要调控政策继续深入，如果限购、信贷紧缩继续维持，预计在2012年年中大并购时代将真正来临。(作者：苗野 )
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在深圳世联地产董事长陈劲松看来，这说明房地产行业正进入强者恒强的趋势通道，整个房地产行业的市场集中度会进一步提高。目前中国房地产行业的资源整合空间还很大，至少要从1万家房企整合到1000家，而持续不断的房地产调控，给行业内的资源整合提供了动力。有专家认为，这种提高集中度的趋势符合国家调控政策出台后的效果预期。
而依照韩长吉的观点，从行业的两极分化来看，2011年只能说是出现了并购潮的端倪，大并购时代还需要政策契机，并购潮的出现需要调控政策继续深入，如果限购、信贷紧缩继续维持，预计在2012年年中大并购时代将真正来临。(作者：苗野 )
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