住宅市场低迷 房企急转“商”风险累积

当前，受楼市限购、限贷等一系列调控政策影响，全国商品住宅市场低迷，被不少开发商视为楼市调控“避风港”的商业地产则呈现出一派繁荣景象。
有专家认为，商业地产的持续升温除了受商品住宅市场调控外，也和我国城市化加速下的房企转型密不可分。盲目涉足商业地产同样暗含风险，开发商转战商业地产应避免投机心理，要做好市场调研和后期的管理、运营。
住宅市场暗淡无光
商业地产风生水起
当前，全国住宅市场持续低迷，降价潮已由北京、深圳等地蔓延至二、三线城市，包括万科、富力、恒大等龙头开发商集体拉开房价下跌序幕，有的在售楼盘降幅达到20%。市场普遍认为楼市拐点已经临近。
此外，10月底公布的70家房地产上市公司第三季度财报显示，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。中国最大的房地产商万科于近日发布的10月销售公告显示，其销售面积100.4万平方米，销售金额103.4亿元，同比分别下降23%和33%，降幅扩大。
相比持续低迷的商品住宅市场，商业地产却日渐升温。据戴德梁行、中原地产等机构发布的第二季度市场报告显示，北京、上海、广州、深圳等大城市优质写字楼租金及售价均有明显上升。以广州为例，据新浪乐居统计阳光家缘数据显示，该市11月1日-3日全市有三个住宅项目获批预售证，其中就包括两个商业地产项目，商业地产成为广州11月开月绝对主角，共推房1845套，占总推房数90%。
此外，万科、保利、金地等房产企业也高调进军商业地产。据了解，万科计划未来持有型物业将占其20%的开发比例；保利计划到2012年在商业地产方面的投资将占到其总投资额的30%；金地2011年的土地投资额中有20%的资金投向商业项目。
近日，在太原召开的中国商业地产招商大会上，不少开发商更是看好尚待开发的二、三线城市。他们纷纷表示，商业地产相比商品住宅市场还处于发展阶段，在二、三线城市更是前景一片光明。
楼市调控企业转型
开发商转“商”有冲动
不少开发商表示，当前商业地产升温与商品住宅市场的调控密切相关，其资金开始溢向商业地产。
“楼市调控催热商业地产繁荣。”唐山一家房地产企业负责人佟干城认为，商业地产火爆与住宅市场严厉的调控有关。他认为，相比普通住宅，商业地产还算是起步阶段，回报率也相对更高，所以不少开发商会更加青睐商业地产。SOHO中国董事长潘石屹前不久在山西曾表示，目前商业地产仍然是投资领域最热的板块，在北京、上海的中心区域，投资商业地产的回报率比住宅等高2－2.5倍。
中原地产分析认为，调控政策深度影响房地产市场，住宅市场限购，投资需求明显被抑制，投资者开始寻求新的投资方向，而商业地产不限购，发展前景较好，为投资者打开一扇新的投资大门。山西振鹏投资开发有限公司总经理李杰说，商业地产之所以“非常火爆”，在住宅市场遭遇限购下，不乏投资客进入不限购的商业地产。李杰说，不少资金雄厚有实力的房地产企业将会逐步提高开发商业地产比重。
然而，有专家认为，楼市调控并非开发商转“商”的主要原因，商业地产热度升温与我国城市化发展下房地产企业转型关系密切。中国房地产业协会商业旅游地产委员会秘书长蔡云认为，随着我国第三产业发展、住宅市场推动以及城市面貌的提升，需要与之配套的商业地产出现。此外，我国城市化加速发展也是商业地产持续升温的重要因素。
绝非盖楼那么简单
涉足商业地产须谨慎
当前，商业地产“大干快上”、盲目发展已经引起监管层注意，调控风险正在累积。此外，就商业地产本身而言，投资商业地产将对开发商提出更高的要求，绝非只是盖一幢大楼那么简单。
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今年以来，中国银监会曾多次对商业地产进行风险预警，明确要求各商业银行严控商业地产相关信贷以降低风险。山西大学经济与管理学院副教授耿晔强认为，当前对商业地产出台相关调控政策的可能性不大，但是目前调控风险正在累积。
此外，从商业地产本身来看，短期投资客进入，开发企业可能已经鱼龙混杂。业内人士认为，商业地产并非盖楼那么简单，不是有资金就能做好商业地产。
山西九昌地产开发有限公司总经理张萌盛则认为，与住宅相比，商业地产面对的消费人群不一样，因此在规划时要充分考虑其规模、配套、定位和周边环境。“开发商在商业地产项目中承担的社会职能相对更多一些，责任更重，风险也更大。”张萌盛说，普通商品住宅资金回收期一般为2－3年，而商业地产一般则为5－10年。
不少业内人士也认为，目前商业地产持续升温，如果供应量超过市场消化能力，必然导致商业地产滞销，进而导致开发商的资金链断裂。张萌盛说，涉足商业地产是一种投资行为，但是不能有投机心理。商业地产项目需要有专业的运作团队做好后期运行。
“盖一幢商业大厦容易，但维持运转和运营最难。”蔡云说，业内有一句话是“大厦真正开业那天，才是商业地产开始的那天”。所以，商业地产除了考虑市场支撑外，需要开发商有后期运行和管理等能力。
“相比商品住宅，投资商业地产拼的是真本事。”山西大同开发商赵志毅认为，商业地产开发商不仅需要有雄厚的经济实力，更需要独到的眼光和对项目后期运行管理能力。
据新华社电
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