武汉宏宇遭生死劫 二线地产商或重新洗牌

在各省市房产商纷纷从纳税大户变身欠税大户之时，武汉也未能例外。
10月14日，武汉市地方税务局公布了自2001年5月至2011年8月31日的欠税名单，共有273家正常单位欠税，累计金额10.06亿元。其中，开发商、建筑、物业等房地产行业企业近百家，所欠税款比例接近一半。
其中颇为引人注意的为武汉本地知名房产商武汉宏宇实业集团有限公司（以下简称“武汉宏宇”），从2001年5月至今共欠税1691万元，而此前，武汉宏宇却被多次评为“纳税大户”、“优秀纳税企业”。
“不是有意不交。迄今为止，我们已纳税超过10亿元。但是我们有钱的时候，税务局压缩不交，等到资金紧张时，又让我们交，我们肯定拿不出钱。”武汉宏宇财务总监刘总如是说。
武汉宏宇本是武汉知名房产商。但从2008年开始，发展却甚为缓慢。即使在金融危机之后、国家政策放松的背景下，武汉宏宇也未能抓住机会。宏观调控之后，其境况更加严峻。
不过，面临困境的不仅是武汉宏宇，武汉等二线城市的所有地产商都面临同样的困境。在一线城市饱和之际，万科、恒大、万达等纷纷强势来袭二、三线城市，攻城拔寨，对二线地产商形成强势挤压。
“内忧外患之下，部分房企会转让股权或者出售土地，二线地产商或将面临重新洗牌的局面。”中国指数研究院房地产研究员李国政认为。
1691万欠款2001年就存在
在武汉地税局公布的欠税黑名单中，最高欠款为武汉东盛房地产5738万元，武汉江南实业集团房地产开发有限公司欠4352万元。其中，武汉宏宇欠款高达1691万元最为引人注目。
武汉宏宇本次所欠税款主要集中在武汉蔡甸区。但颇为讽刺的是，武汉宏宇2006年被蔡甸区人民政府评为“年度重点纳税大户”，而1691万元欠款从2001年就开始存在了。
“我们一直是纳税大户，这两年我们很多项目都在调整，所以资金链肯定会吃紧。但我们绝不是恶意逃税漏税。”武汉宏宇法律顾问向时代周报记者解释。
他坦承，在国家调控的背景下，市场疲软，房地产项目发展较为缓慢。同时公司并没有进行多元化经营，导致资金链比较吃紧。
然而，10年间一直背负欠税的武汉宏宇缘何成为“优秀纳税企业”？
“至今，我们纳税已超过10亿元。只是当企业有钱的时候，上面压缩不让交。因为税务部门每年有指标，任务会逐年增加，所以它会把第一年的税递延到第二年。但是2008年金融危机之后，国家宏观调控，银根紧缩，房产企业资金链都紧张。这时，地税局又回过头来要之前所欠税款，企业肯定拿不出来。”武汉宏宇的刘姓财务总监说。
目前，武汉宏宇在建项目只有绿色新都与碧水晴天，后者且为合作项目。刘介绍，公司拥有2000亩的土地储备。“没开发的原因一是放在那可以增值，二是与政府之间的手续没有办完。”
“近几年，从宏宇在媒体上的宣传，以及产品开发来看，它的资金链存在很大的问题。某个环节出现问题，就会影响整个公司的运营。” 湖北省社会科学院经济研究所副所长、地产经济学会秘书长叶学平指出。
据了解，自税务部门欠款通知下发之日起，就已公布了分批补缴税款的期限，时间一般为1个月或2个月。超过期限则需缴纳滞纳金，年息18.25%。
“时间太短，又不能一直拖着。所以逼着企业去民间借贷，但是我们不想借，民间借贷利息四分五，成本太高。”刘告诉记者。
但是他多次强调，武汉宏宇并不缺钱，只是目前资金没有到位。“银行那有我们五六千万的按揭贷款，已经半年了，但是一直没有放给我们。而且我们有将近2000亩的土地储备，转让一两块地就将近有20亿元的收入。
郊区化发展成为双刃剑
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武汉宏宇前身为1998年5月成立的武汉宏宇实业有限责任公司，主要从事房地产开发经营业务。2005年，武汉宏宇正式挂牌成立，经营范围涉及多个领域，但仍以地产为主。
武汉宏宇曾开发过成都的“玉龙山庄”、苏州的“香榭假日山庄”，但其主要项目仍集中在武汉。其在武汉先后开发建设了“玉龙岛花园”、“碧海花园”、“丽景苑”、“东方帝国”、“未来海岸”等项目，开发总规模超过150万平方米。
彼时，武汉宏宇将其成功归结为郊区化的操盘手法。武汉宏宇董事长王道友认为，城郊结合处是开发盲点，因地偏路远无人问津，借鉴大城市的开发理念，此地带必将成为武汉的城市后花园。同时，可以因价廉物美，环境优美而吸引消费者前来购买。
然而，成也萧何，败也萧何。郊区化的操盘手法让其迅速崛起，却也为后来的发展埋下了隐患。
因郊区地处偏远，配套设施十分有限。以武汉宏宇公司附近的楼盘为例，无医院、无商场、无城管，垃圾无人清理。距离市区也仅有一路公交车。与此同时，武汉市区的楼盘开发尚未达到饱和状态，因此购房者更倾向于选择住在中心城区。
武汉宏宇或许也已意识到该问题。“宏宇现在发展的重点是市区，减少在郊区开发项目。因为郊区楼盘配套设施不完善，市区的房子更好卖。”刘告诉时代周报记者。
然而，武汉宏宇所面临的问题或并非如此。早前有市场传闻，武汉宏宇由于前期几个项目投入过大，适逢央行加息，造成公司资金枯竭，从而不能正常运转。为了扩大市场份额，实行的无计划扩张，才造成今日的结果。
武汉宏宇认为，公司发展放缓的原因主要在于2008年金融危机爆发后，市场环境不佳所造成的。
但叶学平告诉记者，受金融危机影响，国家的调控相反放宽松了。“2008年开始的三年，开发商都获得了较好的盈利空间。2008年房价反弹超过了2007年的最高点，投机现象严重，因此是开发商发展的好时机。”
“在好的背景下，企业发展不好，只能说明企业发展策略存在问题。”一位地产行业研究员指出。
目前，宏宇已开始转向其他领域发展。在坚持地产开发的同时，武汉宏宇也将会向高科技方向发展。宏宇与其他公司合作开发高科技产品硅晶显示器，产值将达数十亿元。
武汉地产市场或重新洗牌
武汉宏宇所面临的难题并非个案，从某种程度上代表了武汉地产商的整体困局。
自2011年下半年以来，一线城市房价大幅下降。相比之下，武汉楼市依然坚挺，销量继续攀升，房价也保持微幅上涨。
11月1日，武汉市房管局发布统计数据，10月份武汉商品住房卖出9692套，在本年度销量榜上排名第四。10月商品住房均价6486.3元/平方米，环比连续6个月上涨。
“武汉的刚性需求比较大。首先，武汉作为中部的重要城市，有大量外来人口涌入，一半以上的房子都是由非本地户籍人口所购买。其次，武汉这两年拆迁改造引发的购买需求比较多。再者，武汉地产项目发展的时间还很短，存在很大的发展空间。”李国政告诉时代周报记者。
然而，这并不意味着武汉等其他二、三线城市的地产商高枕无忧。事实上，他们所面临的处境或更为严峻。
在一线城市宏观调控、银根紧缩的背景下，万科、恒大、保利等纷纷把二、三线城市当做扩张方向与主攻目标。具有得天独厚地理位置的武汉更是成为了地产大佬们的“必争之地”。
4月初，招商地产(000024,股吧)首次入驻武汉成功拿地。7月，中海地产成功入驻。万达、华侨城等纷纷在武汉攻城拔寨。目前，万科已在武汉拥有五六个项目。万达更是斥资600亿元巨资建造“楚河汉街”，强势布阵“大武汉战略”。
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在一线开发商的冲击下，本身资金有限的本地中小房产商更无能力应对此种局面。目前，武汉本地最著名的房产商福星惠誉也不得不放缓扩张步伐。
如此背景之下，房产商或将面临重新洗牌的局面。小地产商转让股权或出售土地筹集资金，资金丰厚的公司和大型房企则可通过较低的拿地成本迅速占领二、三线城市。
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