前十月全国楼市深度下行 是梦回08还是接力09？

今年1月26日，中央在毫无征兆的情况下出台了“国八条”，预示着2011年楼市调控的正式启动。
在这场被称为“史上最严厉”的楼市调控中，全国前十月成交量持续“降”调，截至9月底，全国四个一线城市和六个主要二线城市的一手住房成交量同比下降26%，四大标杆城市成交量亦不容乐观。
在政策的强力逼宫之势下，楼市价格也在一波三折中最终进入深度下行空间，万科、中海、龙湖等标杆性房企也相继降价20%～40%，全国性的降价潮正如火如荼。
另一方面，全国八大主要城市高达4045万平方米的存货量、土地市场常态化的延拍与底价成交也让人嗅出了今年与08年楼市的诸多相似气息。楼市将回到2008年，继续那一轮未完的调整周期？还是会迎接一场比2009年更疯狂的反弹？这似乎是各方不愿、不敢，却不得不考虑的问题。
对此，众多业内人士仍持谨慎观点，认为目前楼市与2008年的形势有所相似，但政府不会全面救市，楼市不会回到2008，也不会形同接力2009。
楼市调控打响“持久战”
今年1月26日，中央在毫无征兆的情况下出台了“国八条”，这预示着2011年楼市调控的正式启动。然而就是这套看似突如其来的政策，却以其惊人的连续性演绎了这场号称“史上最严厉”的楼市调控。
今年2月温家宝总理在与网友的在线交流中称“有信心使房价保持在合理水平”。事实上，总理对调控进行表态也不止一次，其在4月13日的国务院常务会议、8月份的《求是》杂志上以及10月26日对广西和天津楼市进行考察时也都分别表示过对房价调控的坚守。
或许对于对调控已司空见惯的开发商而言，其仍可以侥幸地认为领导的话只是官腔，但随之22个城市出台“国八条”细则实行限购，近60个城市公布房价控制目标，16个省市的楼市调控接受中央调查组考察，限购“5项标准”的出台，以及前10个月几乎逐月有升的贷款基准利率和存款准备金率，这一浪接一浪的调控着实重重地撞了楼市的腰。
前十月成交量“降”字打头
2011年中国楼市的调控政策可谓在连续性、严厉度和密集性上都超出想象。今年前十个月的成交量则给了这轮调控最直白的反应。
根据中国指数研究院对中国房地产政策的跟踪报告显示，今年1月房地产商品房销售增速总体呈降温状态，六大城市成交受供应影响成交环比下跌，但历史水平处于高位。2-7月份，主要城市成交量稍显回升，但一直保持低位，成交量也依然低于去年同期水平。8-10月，一线城市的商品住房成交量同比降幅逐渐增大，环比降幅也由持平开始大幅下行。
事实上，高盛高华房地产研究发布的数据也显示，截至2011年9月底，四个一线城市(北京、上海、广州、深圳)和六个主要二线城市(天津、杭州、成都、重庆、武汉、南京)的一手商品住房成交量较2010年平均水平下降了26%。
而就中国标杆城市京沪穗深四城的成交量情况来看也不容乐观。据北京房地产交易管理网数据显示，今年前10个月，北京商品房住宅签约套数为69079套，二手房住宅签约为101188套，总成交为170267套，同比去年分别下调17.8%、35.8%、29.6%。而北京中原统计数据甚至显示，北京楼市目前的住宅库存已经达到了11.8万套，创造了2009年6月8日以来的库存最高点。
相比之下，上海成交量降幅较小，但仍抵挡不了下降的趋势，根据上海市统计局数据显示，前三季度上海市商品房销售面积1306.75万平方米，比去年同期下降13.1%，但月均销售面积出现了自2005年以来的最低值。
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同样面临成交减速问题的还有深圳楼市，根据世联地产发布的数据显示，截止2011年10月31日，深圳全市一手房可售面积为218.39万平米，可售套数为23399套，若按近8周深圳全市新房周平均476套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为52周。
相较于以上城市而言，向来以“理性”著称的广州楼市则从容许多。根据广州房管局官方网站阳光家缘的数据显示，广州今年上半年的总交易量达到38152套，成交面积为444万平方米，同比去年上半年分别上升了23%，27.9%。
楼市“调价战”一波三折
在楼市成交量奏出低音降调的同时，政府的喉嗓中却仍旧唱着“调控不放松”的高歌，而其背后的原因也已“司马昭之心，路人皆知”，那就是迟迟降不到位的房价。
事实上，虽然金九银十以来，“降价潮”一词席卷市场，但回首过去十个月的房价调控，仍是一波三折。
以北京、上海和广州三个楼市标杆城市为例，根据网易房产每月对京沪穗三地的300个典型楼盘抽查与跟踪调查显示，开年前两月，新政初出，威力不够，三地涨价盘几乎在三成以上。
而进入3月，三地楼市格局有所分化：3-4月，在京沪两地楼市涨跌平三分天下之时，广州楼市却涨声一片，及至4月甚至有57%的盘涨价。
在接下来的6个月里，楼市调控一向严厉的北京，房价一直较为平稳，且稳中有降；而上海房价则一直在僵持中缓慢上涨，及至“金九银十”，在某些扛不住压力的房企大幅促销的带动下，上海楼市一跃成为领跌先锋，降价盘猛增至42个。与之相反，“理性”的广州楼价虽从5月份开始有显松动，但直到目前，广州涨跌平的楼盘仍呈三分之势，涨价盘和降价盘的比例均在30-40%左右波动。
另外，记者整理中国指数研究院对中国房地产政策逐月的跟踪报告时也发现，今年1月虽然房地产销售指数逐月降低，但房地产开发和销售水平仍保持高位；时值2月份，北京、深圳房价则在政策调控和春节的影响下产生了较大波动，上海、广州则较为平稳；而在接下来的多个月中，楼市价格则都以“稳”字打头，波动不大。及至9、10月，北京、上海商品住宅成交价格环比下降，在其带动下，楼市价格才普遍出现了松动。
“现在像北京、上海、广州这些城市政策压得都很紧，感觉比以前是要严得多。”记者前日到从化某盘看房时，同行的李先生谈到。根据多年炒房的经验，李先生还称自己还要等一段时间再出手，他估计“广州的楼价能跌10%-20%，再多应该就不可能了。”
事实上，自今年的“金九银十”凄冷逝去后，政策持续严控下，楼价下行的巨大压力已十分明显。
先有温州客疯狂抛售二手房，再是中海、龙湖、绿地等房企因降价幅度过大引发老业主怒砸售楼处，其后这场由上海引发的降价潮最终席卷了北京、深圳乃至全国。继龙湖、中海、星河湾等开发商的楼盘突然降价20%～40%之后，更多标杆性房企也开始了不同程度的降价运动。而万科更是在北京、深圳、东莞及惠州的众多项目中推出递进式的优惠措施，据报道，万科北京的金隅万科城新推房源的单价甚至比上期房源直降了三千。
楼市走入十字路口 是梦回08还是接力09？
楼市走入十字路口 是梦回08还是接力09？
事实上，对近年楼市有所了解的人可能都还记得，万科在2008年楼市的降价潮中也扮演着先锋作用。2008年9月，万科以最高7.5折的优惠推出226套房源，而其在杭州的魅力之城项目更是以均价10800元/平的价格推出，此价较前期房源13000元/平的均价同样直降了三千元左右，相当于打了8折优惠。随后，万科的全国性降价也相继在广州、上海、北京、深圳等城市展开。
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同降价潮带给人们的相似感一样，“高存量”“土地市场入冬”……这些名词席卷了2011后半年的楼市，也使人隐约嗅出其与08年楼市的诸多相似气味。
08年房地产的寒风最先从土地市场刮起，随着开发商对土地态度的日渐保守，土地流拍在全国也频繁发生。2008年4月9日的上海土地交易会上，就出现过意向单位从53家最后减到11家竞标，8宗土地2块流拍的事实。
同样，大量地块延期也已成为今年后半年许多城市土地市场的“常态”。原定于今年推出50副地的广州南站地区，因其优良的规划前景和巨大的规模而备受关注。然而，原定于11月1日出让的广州南站12块宗地却最终中止出让，其后欲推的14宗地也因故取消了12宗地的拍卖。在今年9月的武汉拍卖会上推出的32宗土地，也以无一竞价，3宗流拍的惨淡结果收场，土地市场的寒意已显露无疑。
另一方面，北上广等一线城市持续升高的库存量也使诸多业内人士疾呼：“快突破2008年的最高历史水平了”。正如日前上海易居研究院发布的8大典型楼市库存调查报告显示，截至9月底，北京、上海、深圳、广州、杭州、厦门、南京、济南等8个城市新建商品住宅库存总量已达4045万平方米，同比新增952万平方米，增长约30.77%。与此同时，该月8个典型城市新建商品住宅成交量却仅为341万平方米，同比大幅下降44%。
不论是楼市成交量、价格、存量还是开发商资金和土地市场情况，今年的楼市似乎都明显地跟着天气一起转凉入冬。楼市是否会回到2008年，继续那一轮未完的调整周期，迎接比2008年更深更重的下跌？这也似乎是各方都不愿、不敢，却不得不考虑的问题。
对此，资深房地产专家韩世同认为，当前楼市的很多形势跟2008年的确很相似，在有些地方甚至可以说是有过之而无不及。
“虽然上一轮的调控经济周期并未完成，但这次政府救市的可能性不大。”韩世同表示，事实上，房价下跌是件很难控制的事，政府也很难对其制定出预防的措施和手段。
另外，韩世同谈到，在政府的调控政策持续严控不放松的情况下，今年末期及至明年房价下行的可能性会继续加大。但他也指出，今年中央财政好，达到了十万亿元，所以对楼市进行松绑的可能不大。但财政收入的对事实的反应存在一定滞后性，所以明年的财政情况以及政府对楼市的态度可能会有所改变。
“但我认为，政府还是应该对楼市实施‘有保有压’的分别对待。”韩世同向网易房产表示，至少就目前情况而言，政府应当对改善型和刚需人群的购房政策给予一定放松，对投资性人群可保持严控。
而同楼市是否会回到2008年一样，放松调控后楼市是否会出现如2009年一样的报复性大反弹也成为了人们关注的话题。
实际上，据国家统计局数字显示，2009年全国房地产市场成交均价为4695元/平。而到如今，全国“万元俱乐部”的容量已扩充至16座城市，均价超2万元/平的城市也已有4座。
“这是否预示着，如若政府此番调控放松，2012年房价的疯狂程度将史无前例？”针对记者的问题，韩世同分析认为，就当前的情况而言，政府不会再进行全面救市，调控全面放松的情况也不太会出现，所以重蹈2009年楼市疯狂的可能性不大。但政府可能会采取局部的、适度的放松手段。
同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，维护当前的楼市调控成果十分必要，而不是当下放松。“至少调控政策在今年到明年初的短时间内不会放松”张伟宏表示。
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