杨红旭：北京调整普通房标准并非“放水”

近日，北京市住房和城乡建设委员会和北京市地方税务局，联合下发了《关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》。这是近两年来，媒体公开的第一个调整该政策的城市，自然引起了业界关注。
对于此事，有人说地方政府谋求放松政策，有人认为属正常行为，无妨无妨。这事还得从头说起。2005年5月，国务院办公厅出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》（简称国八条），其中明确了享受优惠政策的普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
这一政策的初衷，是在抑制不合理住房需求的同时，对于自住需求、普通住宅需求进行政策优惠（主要涉及契税、营业税）。上述三个标准中，各地在单套建筑面积存在差异，一般是上浮至140平米或144平米，其他两项基本没变化。比如北京、上海等规定单套建筑面积在140（含）平方米以下。
2005年此政策出台后，各地都进行了落实。到了2008年下半年，尤其是2008年10月，财政部和央行出台购房优惠政策，其中多数政策针对普通住房购买者，为了刺激合理的自住需求，各地纷纷调整普通住房标准，主要是因为2008年各地的房价都比2005年上涨了不少，若不很多原来属于普通住宅标准的住宅都不再符合其中的价格标准了。
2008年11月，北京也调整了价格标准：普通住宅平均交易价格根据环线和房屋总价划分为四档：三环以内总价215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套的房屋，将为认定为普通住宅。再如上海，调整后的标准为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。显而易见，北京和上海不约而同的都将以前的单价标准，改成了总价标准，这样容易操作。
调整之后，变化有多大呢？不妨看下上海。以内环内（市中心）为例，2006年普通住房比例为66%，2007年下降到43.7%，2008年1-10月份则变为0%；普通住房标准由单价改为总价后，2008年11-12月份普通住房比例上升为40%，然而，2009年上海房地产市场量价齐升，导致新标准下，普通住房的比例再次开始迅速下降，内环内普通住房比例仅为19%，2010年1-2月进一步降至6%。其他环线区域变化情况与内环内类似，由于价格因素的存在，外环外普通住房比例要比外环内比例高一些。
显而易见，当前各地所遇情况与2008年四季度相似。房地产市场持续降温，成交量萎缩，部分城市价格开始下跌。在这种情况下，一方面，购房人容易闹意见，认为“被豪宅”，居说前段时间北京有购房者去相关部门上访，要求调整标准，享受税收优惠；另一方面，地方政府也有意愿通过减税而刺激住房消费，减轻楼市下滑带来的财政收入下滑等诸多负面影响。
这次调整，北京市相关部门进行大量调研和多次论证，新的标准在价格方面，不再按成交总价，而是按成交单价认定，不同区域的标准由全市住房平均交易价格（2010年18000元每平米）结合区位调整系数确定。
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调整后享受优惠政策普通住房的价格上限是：四环内北部地区为38880元/平方米、南部地区为34560元/平方米，四环至五环北部地区为32400元/平方米、南部地区为28080元/平方米，五至六环北部地区为25920元/平方米、南部地区为21600元/平方米，六环外地区为17280元/平方米。符合标准的，购房者将可享受1.5%或1%的契税优惠，售房者可免征营业税。据分析，北京全市有70%以上的购房家庭能够享受到此项减税优惠，最高减税额约12万元。
房价是动态变化的，普通住宅标准也应及时的动态调整，一年调整一次比较合理。但2008底以来，全国各地的房价都经历了一轮大涨，很多郊区住宅都丧失了“普通资格”，原本的扶持政策变成了一具“空壳”。所以，这次北京调整标准，是一种合理的政府行为，不能误解为政府救市措施，这与佛山、成都等放松限购性质不同。紧跟北京之后，近日武汉市也对普通住房标准进行了调整。
然而，从中也可窥知，楼市低迷之后地方政府心态正在发生变化。不仅地方政府在谋求放松政策。国家对于经济增长下滑的担忧情绪也在升温，11月30日晚，央行突然宣传下调存款准备金，这是2008年12月以来首次下调行动，标志着货币政策开始由紧转松。虽然并非针对楼市，但银根松动，或多或少能缓解房地产业的资金紧张局面，随着降存准备的次数越来越多，尤其是明年步入降息周期后，有利于推动楼市一步步筑底和复苏。
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