销售额年年下滑 合生创展未来业绩存隐忧

“广东五虎”之一的合生创展去年9月份拿下的上海浦东三林集镇项目，如今依然一片荒芜，尚无动工迹象。《每日经济新闻》记者调查发现，该地块楼面地价高达20870元/平方米，在楼市低迷时期，高价项目往往会选择推迟开发时间。然而，对合生创展不利的是，今年的销售情况也并不如意，全年销售额可能不到100亿元，而2009年这一数据约为150亿元，2010年约110亿元。资金回笼过慢加上减缓开工节奏，其未来的业绩增长能力或将因此而更加削弱。
半年销售53亿不及去年同期
12月6日，一则大致内容为"广东五虎"之一的开发商要求即日起未销售和不影响已售房屋竣工交楼的项目全面停工”的微博掀起轩然大波。对于这家公司是谁的猜测一直未停止，在接受《每日经济新闻》记者采访时，合生创展一位营销负责人否认这是指合生创展。另一个被“怀疑”的对象雅居乐一位内部人士则向记者透露，年底各家房企会根据自身销售情况对项目作出一些调整，但还未听说全国停工的消息。
即使没有“全国停工”，但局部性的停工或者减少开工量已经开始出现。去年9月份，合生创展以14.51亿元竞得上海浦东三林集镇A14-1地块，溢价率高达72%，尽管拿地时间已经超过1年，但合生创展在该项目尚未有动工迹象，该项目相关人士的解释是，“这不是今年计划之内的项目。”
在销售低迷，资金链趋紧的情况下，减少开工量或者减缓拿地都是无奈之举。合生创展2011年中报数据显示，截至上半年，合生创展完成合约销售仅53.25亿元，尚不及去年同期的销售额。一些业内人士在接受记者采访时表示，以合生创展目前的销售情况推断，今年的销售很可能不到100亿元。
销售情况不佳，但借贷压力却在步步紧逼。其中报数据显示，截至上半年合生创展的账面资金仅40余亿港元，但未来1年内需偿还的借款则超过110亿港元，资金压力可想而知。
今年9月份，在公布半年业绩数据后不久，标准普尔曾下调合生创展信贷评级，并称“预期合生创展未来十二个月再融资风险上升。”
高价项目销售低迷
公开资料显示，2010年上半年合生创展的销售额刚刚超过60亿元，在销售低迷的情况下，合生创展将此前制定的销售目标下调至150亿元，即使如此，合生创展也未能如期完成任务。
2011年的情况或许将是上一年的“翻版”，按照2011年半年报透露的数据，下半年合生创展新开盘的项目达到10个，其中一半位于广州和北京，由于身陷限购，难以对一线城市的销售额抱有较高期待。
以合生帝景国际项目为例，网易房产统计显示，目前该项目售价为27000元/平方米，截至12月6日，该项目开盘两月有余仅售出140套，累计未售达到516套，去化率仅21.3%。尽管该项目靠近广州海珠区的著名商圈“江南西”，且是地铁上盖物业，但由于定价过高，销售情况并不理想。官方数据显示，今年10月份，广州市海珠区商品住宅网签均价为20932元/平方米，合生帝景国际的售价超出这一价格近三成。
合生创展的其他项目销售同样遇冷。网易房产数据显示，截至12月6日的半年时间内，合生创展在广州的项目共计成交208套，月均成交量不到35套。
纵观合生创展在广州已发售的9大项目，其中4个项目的均价20000~30000元/平方米，按照网易房产的统计，合生创展广州项目的整体均价超过21000元/平方米，几乎全部位于广州市中心6区。
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广州官方统计显示，今年10月份，全市新建商品住宅网上签约面积48.69万平方米，中心6区合计网上签约12.18万平方米，占比仅25%。由此来看，中心6区的整体销售不畅，或许是导致合生创展销售低迷的原因。
亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫指出，目前合生创展的业务多集中在一线城市，有政策风险。此外，一线城市的调控最严格，特别是一线城市全部遭遇限购，高端产品销售不畅，合生创展布局存在局限性。不仅如此，合生创展在一线城市的项目还不乏豪宅项目，而豪宅项目销售周期长，更考验一个企业的资金周转。
布局集中一线城市
除了在售项目大多集中在一线城市，合生创展目前的土地储备也大多布局在一线城市。
根据合生创展今年半年报数据，截至上半年，合生创展的土地储备可供发展的建筑面积将达到3050万平方米，其中在北京、上海以及广州的建筑面积分别达413万平方米、471万平方米和844万平方米，合计共1728万平方米，在其土地储备总值中占的比例将近60%。
将接近六成的土地储备集中在一线城市，一旦这些项目入市，是高价保本还是低价开盘以实现资金的快速回收？合生创展或将为此“左右为难”。
以前述上海浦东三林集镇项目为例，合生创展拿地的楼面地价即已高达20870元/平方米，而据记者了解，目前该区域的销售均价在23000元/平方米左右。如果三林集镇项目以该区域均价入市，显然是亏本的，但如果高价入市，则会因为售价过高而遭遇销售困难。
位于北京通州的合生世界花园的大幅降价就是 “前车之鉴”。11月18日，合生世界花园开盘推出了500多套房源，以9980元/平方米起价，而合生世界花园所在区域周边项目的均价却在14000元/平方米左右。
记者了解到，合生创展当初拿地时的楼面地价为5301元/平方米，加上建安成本以及各种税费等成本，该项目售价保持在11000元/平方米才基本可以“保本”，以上述价格出售，显然是亏本的。
在打造高端项目的策略之下，合生创展在拿地成本上的付出普遍存在上述情况，由此导致其项目只有以高价入市才能获得相应的利润空间，与合生世界花园遭遇的 “尴尬”类似的是，过于集中在一线城市的高价项目很有可能将合生创展逼入两难的境地。
商业项目贡献甚微
无论是从目前的销售业绩还是未来的布局来说，合生创展似乎已经没有多少回旋的余地，对此，合生创展将如何应对？
合生创展方面未对 《每日经济新闻》的采访要求作出回应。不过，据上述营销负责人透露，除了在一线城市的核心地带布局外，合生创展此前就已经开始在二三线城市发力，未来在一线城市也会推出更多不受限购影响的商业项目。数据显示，在合生创展的土地储备中，除住宅外的商铺、办公楼等商用物业约710万平方米，占比约23%，但就其目前的销售情况来看，商业项目的贡献显然还十分微弱。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，合生创展应该在保证企业资金链稳健的同时，调整产品结构，以加速资金回流速度，保证企业资本运作能力。在二三线城市布局方面，合生创展所做努力将为企业的后期发展提供动力，从长远的需求趋势来看，合生创展的选择“利大于弊”。
虽然所谓的“转型”已经开始出现端倪，但由于项目过度集中在一线城市的局面短期内难以马上得到改观，转型中业绩难免受到影响。
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一位不愿具名的业内人士指出，目前我国楼市调控的重点集中在一线城市，从目前一线重点城市房价走势来看，北京、上海已经初现楼市颓势。房企在一线城市遭遇调控压力下，容易出现两个极端：其一，业绩增长幅度与政策调控有直接联系，如果楼市调控持续深入，合生创展的业绩增长将长期受困；其二，转型压力将大于其他全面布局房企，资本运作压力将成为企业转型的“痛处”。
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