直击三大城中村改造 琶洲临江大宅年底抢闸推出

“未来十年看琶洲”的开发思路令改造中的琶洲村身价飙升部分村民复建房已建出地面
《家天下》记者现场直击·三大城中村改造
琶洲村 临江大宅料今年底抢闸推出

随着琶洲建设现场会的召开，琶洲重点功能区的开发建设骤然升温，近日广州市政府官员表示，“未来十年看琶洲，把琶洲打造成广州下一个十年率先加快转型升级的亮丽新名片”。记者了解到，琶洲地区的规划已经三次报市政府审批，现已基本明确。总用地面积为10.43平方公里，自西向东分为A区、B1区、B2区和C区，琶洲核心区改造开发的强度不会高于珠江新城核心区，容积率约为1.4。

琶洲村所在区域定位为会展配套区，琶洲村村民复建区（小图）力争在2012年年底交付。


卖地预计能收65亿
自1998年广州市启动琶洲开发建设以来，市土地开发中心供应会展中心、总部经济和其他经营性用地20宗，用地面积1.4平方公里，收取土地出让金94亿元。
目前，琶洲A区、B区尚有未出让的土地12宗、0.17平方公里。其中，总部经济用地9宗、0.14平方公里。这12宗用地计划2013年前完成供地工作，土地出让收入预计65亿元左右。琶洲土地出让的计划正在制定中，但上述地块并不包括琶洲东部定位为文化旅游及研发办公功能区的C区。据了解，减去已经出让的地块，琶洲还有103.2万平方米土地(约合1平方公里)未出让。
已有六大行业总部进驻
今年，琶洲总部基地出让风生水起，先是上半年广东欧派家居集团、鼎尚股份有限公司及东凌集团拿下相关地块，下半年广州星河湾实业发展有限公司以底价49925万元竞得海珠区新港东路以北、琶洲大道以南AH040215地块，楼面地价6024元/m2，用以建设集团总部。至此，包括2009年保利拿下琶洲村整体改造项目、2010年宝钢广东钢铁集团有限公司及广东电网拿下的地块，琶洲商务区将包括有地产、钢铁、电力、服装、家居、综合性企业六大行业的总部，即将成为名副其实的“总部经济基地”。
此外，据公开消息显示，中国移动通信集团广东有限公司、广铝集团等也会进驻琶洲；地产企业总部也有三家，除了央企龙头保利地产和本地大鳄星河湾之外，香港南丰集团也把内地总部定在琶洲。
复建房力争明年底交付
琶洲的A区、B1区、C区分别主打商务组团、酒店会展、旅游文化，比较有特色的B2区则是定位为会展配套区，位于科韵路与环城高速公路之间，重点发展总部办公、酒店公寓、居住服务、娱乐休闲等会展配套功能。正在整体改造的琶洲村就位于这个区域中。该区域最大的亮点莫过于“琶洲眼”，这是一个由珠江和支流形成的酷似人眼睛的滨水地带，将设置高300米和250米的双塔地标，通过主题步行商业街与琶洲古塔构成一景。
保利地产相关人士表示，目前琶洲村村民复建区正在紧张施工中，有几栋楼已经出了地面。据透露，琶洲村村民复建区力争在2012年年底交付。而商品房部分预计最快今年年底将推出，预计首批推货为300平方米的临江大户型。不过，该人士表示，“推售时间及售价，还有产品类型等，还未最终确定”。
最后两个城中村
冼村、潭村

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在冼村，大多数房屋已经搬空，已经拆除的村民物业有50多幢。

潭村内人气兴旺，村民和租户称生活一切如常。
冼村改造公开招标竞标条件似为保利度身定做
保利一出谁与争锋
探营冼村……
记者近日前往冼村采访时发现，曾经聚居着村民和外来务工人员的村落，早已沦为一座静谧而略显寂寞的空城。走入村内主街道，街上很少路人，街道两旁几乎都是人去楼空的商铺，夹杂着腐败食物和尿骚味的刺鼻气味迎面扑来，掩面走过，你再也无法感受这里曾经的热闹与喧哗。记者走遍全村，好不容易在拐角处找到几个租房电话，其中有一半的电话无人接听。从包租婆、包租公的口中得知，现时冼村单间起步价600元/月，一房一厅租金约650元/月，两房一厅租金介于1000~1200元/月。值得一提的是，在记者致电询问房租价格的过程中，有包租婆听说记者是两位女生合租，竟好心提醒：“村内现在常住居民不多，女孩子还是不要住这里了，多少有些危险啊。”
12月1日，在本报A6版刊登的一则广告引起了业界及社会的极大关注，搁置多时的冼村改造发布招商公告《广州市冼村实业有限公司引进合作开发企业公告》，面向全国寻找合作企业参与冼村城中村改造。这条位于珠江新城最为“显赫”地理位置的城中村，终于开始启动全面正式改造。而对于开发企业的严苛的招标条件，也引起了社会的热烈讨论。
保利：所有条件皆达到
上述招商广告中最令人关注的是对报名企业资格的要求，多达6项，如：不得与其他公司出现联合体参与报名；属上市公司，具有独立法人资格和具备一级地产开发资质，注册资本不低于人民币15亿元（以工商营业执照为准）；上市公司2010年公司总资产不低于人民币500亿元；上市公司及其在全国各区域的控股子公司，在2010年合计完成开发竣工建筑面积不低于300万平方米；上市公司2011年第三季度合并报表的货币资金余额不低于50亿元；在全国范围内已成功进行旧村改造面积达30万平方米建设的经验。
虽然冼村相关人士表示，“省内的深圳、佛山、东莞，省外的西安、南京、北京等地，都有合乎条件的开发商可以合作城中村改造项目，并不是像外界猜疑的只有一家开发商符合要求”。但业界的猜测还是落脚在央企龙头——保利地产身上。
记者查阅保利地产多份公开业绩报告发现，该公司确实符合冼村开出的各项条件——注册资本15亿元；2010年总资产1523亿元；2010年竣工建筑面积458万平方米；2011年第三季度合并报表的货币资金余额220亿；仅参与广州琶洲村旧村改造就达67万平方米。
富力、招商：不合条件
在本土房企中，参与杨箕村改造的富力地产，也在人们的猜测之中。但记者查阅到其注册资本只有8.06亿人民币，仅注册资金一项已无缘竞争。被称为“万保招金”的四家房企，招商地产2010年总资产虽达到598亿元，但其竣工面积只有143万平方米，不能达到要求；金地集团2010年总资产728亿元，其竣工面积也达不到要求，只有147万平方米。
万科、新鸿基：应够条件
不过，房企龙头万科地产的注册资本达110亿元，2010年总资产达2156万元，竣工面积442万平方米，今年前三季度现金流339亿元。资料显示，该公司曾参与青岛平度旧城改造及深圳南苑新村改造，仅前者的改造面积就超过了30万平方米。
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参与广州林和村整体改造的港商新鸿基地产，是否有资格参与呢？由于香港企业和内地企业多种指标数字不同，对于注册资本等数字也无法查询。但记者根据各种数据推测，新鸿基若以集团身份介入，是可满足条件的。
结果：12月18日揭盅
企业报名时间从12月1日起至8日，届时冼村实业有限公司将选择综合得分排名前三的企业作为候选合作企业。最终采用集体表决的方式，确定合作企业，12月18日左右将向公众公布。
冼村
从“猎德模式”转向“林和模式”
全村整体打包给开发商建设
本月初，冼村发布公告，宣布将公开招标合作开发商参与冼村的改造工作。此举不仅意味着停滞两年之久的冼村改造重新启动，也表明冼村的改造模式在“猎德模式”与“林和模式”之间逐渐倾向了后者。
一波三折改造模式几易其稿
冼村的改造可谓一波三折。2009年年底，冼村正式启动整体改造工作，原计划在广州亚运会前拆迁完毕，但至今拆迁工程进展缓慢。此前冼村选择的改造方式是“猎德模式”，即拿出部分地块公开出让融资，然后村集体用所得的资金在安置地块自主建设回迁房和集体物业。这种模式首次在猎德村改造中使用并取得成功。
但从冼村现在的招标公告来看，冼村改造最终还是舍弃了“猎德模式”，而借鉴了“林和模式”。“林和模式”是通过引进合作企业全程参与的方式改造城中村，将城中村整体打包给开发商，并由开发商建好回迁房和集体物业后交给村民。“猎德模式”和“林和模式”虽然都属于卖地筹资的范畴，但主要差别在于回迁房的开发上由谁主导，是村集体还是开发商。针对新的模式，冼村有关负责人表示，冼村的改造模式会比林和村改造更为规范，“是林和模式的优化版”。
签约拆迁率达到八成
据悉，导致冼村改造模式转变的原因是部分村民对此前的方式缺乏信心。据此前公布的资料，冼村改造范围可建设用地共16.28万平方米，计算容积率建筑面积约107万平方米，融资地块的底价为42.11亿元。不少村民对融资地块能否筹集到计划的资金，以及能否支撑如此巨量的改造工作心存疑虑，担心由于资金不足出现烂尾楼的情况。受此影响，冼村的拆迁工作进展缓慢。
据悉，冼村共有1800多栋房屋（含村集体物业），目前已经签约的有1300多栋，签约率达到八成左右，已经拆除的村民物业有50多幢。日前记者进入冼村看到，大多数房屋虽然已经搬空，但在冼村商业街，还有大量的餐饮、日杂铺面在继续营业。
潭村
方案已获批资金仍无着落
大型商业项目初定落户
探营潭村……
与马会家居隔着一条绿化带的潭村还是老样子，村口小贩聚集，沿路飘散着食物的味道，似乎冲淡了城中村难见阳光的阴湿气味。更难得的是，你甚至可以在这个比冼村面积小很多的城中村里，找到由村民自办的托儿所，村内人气兴旺。相比冼村，潭村的租房信息是可以随手拈来的。从几位包租婆口中了解了一下租房行情，单间起步价与冼村相同，600元/月，两房一厅约1100元/月。有的包租婆甚至告诉记者，一个月租800元左右的大单间，放置上下铺铁架床，可供6~7人使用。
潭村是最早被列入第一批改造的城中村之一，但是进程一直缓慢。直至上月底，潭村城中村改造规划正式获得通过。根据新方案，潭村改造范围内总建筑面积为31.95万平方米，地块平均净容积率定为5.0，这里今后将出现一组100米高的次级地标建筑。改造后的潭村将集办公、文化、商业等功能于一体，成为邻近珠江滨水地区的再开发型城市功能区。虽然改造方案已获通过，但是由于详细方案尚未明确，且仍存在资金缺口，因此潭村改造暂无具体时间表。据悉，潭村的改造模式是村集体引入社会资金自主改造。
商业项目或选址融资地块
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从规划来看，潭村改造的面积相当小，还不到冼村的三分之一，这主要是早前潭村的大部分土地已经被征用，剩下的面积已经不多。规划图还显示，整个潭村以未来将打通的花城大道为界，道路北面的块地用作复建村民回迁房和村集体物业，道路南面块地为融资商业地块和融资住宅地块。据消息人士透露，刚刚被引入天河的某房企旗下的大型商业地产项目初步计划落子潭村，潭村改造的融资地块或将成为该商业项目的选址之一。
村民租户生活如常
近日记者前往潭村探营，发现尽管这里处于改造前夕，但是村中一切都如同往昔。目前这里最大的改变就是潭村沿平江路一带已经整饬一新，变成了一条绿化休闲带，成为周边居民休息玩耍的好去处。而规划中的融资商业地块和融资住宅地块位于平江路和花城大道交界处，这两个地块的西面是住宅珠光·新城御景花园（资料、团购、论坛），南面则是猎德污水处理厂。
潭村的面积很小，从村北走到村南也不到10分钟。一位姚姓村民向记者表示，潭村的村民大多已迁至旁边的御景小区，住在村里的多是外来户。目前村里对补偿、拆迁等细节问题都没有消息，大家都在等。
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