深圳房价还将持续下行 现在谈“抄底”为时尚早

2011年深圳一手房成交示意图


2011年深圳二手房成交示意图


2011年广州一手房成交示意图


2011年广州二手房成交示意图
研讨嘉宾
王锋：深圳市房地产研究中心主任
贺晓丽：中原地产非营业部董事、总经理
王海斌：世联集团市场研究部总监
11月30日，央行近三年来首度下调存款准备金率，伴随着当日欧洲六大央行联手救市的背景，引发有关“货币政策转向”、“调控政策即将放松”的猜想，甚至马上就有“抄底”声音浮现。随后，住建部、深圳市规划国土委、海口市国土局等官方部门相继公开表态“限购不会放松”，似是为堵住这一蠢蠢欲动的念头。这些看似两个相反走向的信号，如何解读？往后将是怎样的走向？
市场现状房价确实下降了，不过购房成本增多了
南方都市报：现在房价有降多少？怎样评价调控至今的效果？
王锋：应该说，持续将近两年以来的调控，效果还是明显的。我们的数据显示，8月份以后，深圳楼市不仅成交量明显萎缩，房价也已连续四个月小幅下调，目前大约是18700元/平方米，比8月份已经下降了6%左右。虽然跌幅不大，但持续三四个月的下行就已经表示进入下行通道，即便刹车也还会有段时间的惯性下跌，更何况现在并没有刹车的迹象，从中央到地方的最新官方表态都还是一再强调继续调控。
贺晓丽：如果从成交量上来看，这轮调控的威力是很大：11月份我们最新的统计数据显示，深圳的一二手房成交总量才4000套，这甚至低于2008年的正常月份(当年除去春节和“救市”以后的最后一个月以外，月均5000套左右)。而如果从价格上来看，调整幅度还并不深，虽然现在个盘已经确确实实是在降价了，不再只是“假摔”了，但降价的数量和幅度都还不大，拿11月和今年初相比，大概也就普遍降了7%左右。
南都：个盘的降价有何表现？
贺晓丽：就拿新开盘的万科第五园（资料、论坛)七期“璞悦山”来说，售价就和2009年时那一期差不多，换而言之就是“万科的盘也已经回到2009年的价格”。2009年是刚经历前一年低迷的大跌之后的回涨，当年的价格并没有多么虚高，而且当年至今经历了连续两年的GDP8%左右增速、CPI4%左右增速，所以现在的价格回到2009年，就相当于降幅达到30%左右了。
王海斌：现在开发商普遍已经调整策略，打折促销甚至降价，相比2008年那波，可见的是这次调整的速度较快，没有硬撑到不行的时候才降价促销，主要就是因为此次调控中央的决心非常坚决，开发商意识到了这一点，与其拖到最后不如趁早快跑。
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贺晓丽：不过问题是，现在房价虽然被迫下降了，但还是偏离了调控的本意，反而是更多人买不起房了。一个原因是银行首付门槛和利率水平提高了，今天刚有个新闻标题是“房价降抵不上利息涨，跌20%以内掏钱不少反多”；二是二手房税费成本明显增多，深圳自今年7月11日开始执行二手房按评估价征税以后，好些个片区的二手房价格优势也没了，一套房子税费动辄十多万，房价降个一两成也才刚好抵了税了。
信号解读“调准”并非调控放宽信号，对房地产影响几乎可忽略不计
南都：前几天央行下调存款准备金率，作为三年来首次下调，有说法是货币政策转向宽松的信号；而后住建部、深圳、海口等接连官方表态限购不会放松。这些看似两个相反走向的信号，怎样解读？
贺晓丽：下调存款准备金率是基于宏观经济而非针对房地产的，而且其实目前的经济形势对房地产市场的影响也是利空而非利好的，比如近期的焦点，欧债危机和人民币跌停，使得大家对于中国的经济形势重新评判，整体是变差的。细究下来，自国际金融危机至今中国的外贸形势还没有回复，内需又在高通胀和高房价的压缩下显示不足，而中国经济转型所定出来的新的经济增长点，如生物科技、新能源等，都还没起来，这样一来整体的结论就是经济形势并不乐观，之前基于整体经济形势看好而对房地产长期看涨的判断受到了挑战。
王海斌：现在有三点明晰：第一，政府态度非常清楚，国务院、温家宝、李克强等的最新表态中，都是一再强调房地产调控决不放松，近日在存款准备金率下调引发政策转向的猜测之后，住建部、深圳市规划国土委、海口市国土局等官方部门也立即表态“限购不会放松”；第二，此次存款准备金率下调主要是为了对冲热钱外流，并不意味着货币政策转向，更不是什么房地产调控政策放松的信号；第三，房价已经进入下降通道，一旦进入就至少有一段时间的惯性。
王锋：且不说此次下调存款准备金率是基于怎样的宏观经济背景，仅看下调的幅度，0.5%，唯一可能对房地产行业产生的影响就是开发商从银行贷款稍微会宽松了，但一是这个幅度本身释放不了多少资金，二是银行贷款宽松也是选择性的，对房地产行业仍然有政策严控和风险防范。所以，“调准”一事对当前房地产的影响几乎是可以忽略不计的。
政策走向此轮调控不会浅尝辄止，明年还将基本延续现有政策
南都：基于欧债危机愈演愈烈的大背景，也开始有说法指将间接影响中国货币政策的调整，甚至有可能再现2008年情景，为保经济增长而放宽房地产调控政策，转而“救市”？
王海斌：货币政策最关键的影响因素是GDP的增长和CPI的稳定。吴敬琏曾说，中国从2002年开始，经济增长是由货币堆起来的，而今政府要做的是收货币，现在温家宝的最新讲话也还是说“控制通货膨胀是第一要务”。明年上半年，CPI若是能降到政府预期的范围之内，即3%左右，可能货币政策会适当放宽松，但整体来看收紧仍将是主旋律。
王锋：从短期形势看，房地产市场调控有可能对宏观经济运行带来不利影响，但从长远看，宏观调控必然对整体经济的健康运行、对今后的社会稳定带来积极的作用。比如房地产业对深圳的财政支持度，一直都比较高，去年来源于房地产行业的税收占了整个财政收入的20%，对增长的贡献率也超过了40%，而今年上半年以来，这两项数据都明显下降。但可见的是，本次调控被寄予实现房地产制度根本变革的希望，将近年来过分强调住房的资产属性转变为强调住宅的使用价值及社会属性，从而真正地压制房地产市场特别是住房市场长期盛行的疯狂投机行为。
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同时，此次调控既是遏制泡沫、防范风险的需要，又是推动产业结构调整的需要，调控的着力点在于抑制不合理住房需求，而合理的住房消费与投资仍然会得到促进。基于这些前提，此轮调控不会浅尝辄止，不会因一时的经济环境的风吹草动就半途而废，预计至少明年还将基本延续现有调控政策。
贺晓丽：房地产继续调控的方向是一定不会变的，但不排除限购政策将进行微调，比如北京刚宣布了从12月10日开始调整购房税收优惠。目前来看，深圳的一系列房地产调控政策在全国是制定和执行都最严格的，使得深圳楼市的成交量和价格都算是领跌全国。前段时间还听按揭部的同事说，深圳版限购令补充细则(今年3月份出台)中要求社保证明必须是连续12个月缴纳的，这一点误伤了不少“刚需”，因为在深圳这样的移民城市，大多数人没有本地户口，除了工作单位代缴以外没办法缴纳社保，而有些人因为换工作等原因，社保中断了一两个月，结果他即便是首次置业也没办法买房。
后市判断房价还将持续小幅下调，往后回头看也不会有明显的“底”
南都：对于后期房价走势有何判断？
王锋：预计明年还将基本延续现有调控政策，房价仍将持续小幅下调的走势。有个基础判断就是：深圳楼市的特殊因素在于新增供应量小，长期处于供不应求的状态，现在是需求被抑制或观望，若房价下行到一定幅度逐渐刺激到需求入市，再度形成供求失衡，房价也难继续下降。再加上，中国经济和城市化预计还将有20年的黄金期，这一大势判断令人们对于房价的长期走势依然看涨，只不过是前几年涨得太快了、透支了，现在要停一停、往回走走了。
王海斌：8月开始至今，房价已有连续4个月的下跌，基本可以判断已进入下行通道，而以历史经验判断，房价一旦开始转头上涨或下跌，都会产生惯性，即便不再有新的因素影响，房价至少还将惯性下行一段时间。
南都：那么现在说“抄底”是否言之过早？
贺晓丽：问题是，有“限购”，非深户一套、深户两套以后不能再买，还抄什么底啊？而且，“房地产暴利时代一去不复返了”这已经是普遍共识，现在抄底可能回报率高那么一个点，但风险系数同样提高了。人们已经不可能再像2007、2010年那样疯狂地追逐房地产投资。
王锋：在限购政策没有取消或放松的情况下，“抄底”还是个伪命题，因为投资客根本没有购房资格，而自住需求的人长期持有，何时是底怎么算？
南都：如果继续下行一段时间再反弹，总会有一个“底”？
贺晓丽：现在还根本看不到何时将可能反弹。比如上周末开卖的几个楼盘，万科璞悦山、招商果岭(二期)、绿景香颂等，在行业人士看来，价格已经很有吸引力了，但整体的销售率并不高，说明客户的心态已完全转变，看跌后市的预期远远超过我们行内人士。这是一个非常严峻的现状，说明大家整体预期悲观了。如今整体的国际经济形势已令很多人对中国经济的走势判断不乐观，若调控政策继续加压，逐渐地越来越多人会丧失对房地产市场的信心，到时候即便政策放宽也没有用，除非再像2008年那样出现刺激性政策。
王锋：2008年那样的“救市”政策在这一轮调控中应该不会再出现了，一是经济环境上没必要，二是调控目的和决心更坚定了，这一次务必等到保障房、房产税等长效机制来接棒，实现房价的“软着陆”。所以，估计即便往后回头看，也不会有一个明显的“底”。
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