住建部秦虹："住有所居"就是住房制度顶层设计

秦虹：大家上午好，我今天的题目叫“住房制度的顶层设计”住房问题大家都非常关心，特别是我们看到现在中国在城镇化快速发展时期，我们看了一下国家统计局对外发布的第六次人口普查的数据，过去十年里面中国城镇人口每年以2100万人的速度增加。每年新增人口2100万。这不仅要解决过去老居民住房升级改善，还要面对每年新增2000多万的新增需求，所以说住房问题是非常复杂和重要。
现在大家都在普遍说中国的住房缺少顶层设计，我想中国的住房制度到底有没有顶层设计。如果过去大家思路不是清晰的话，我个人研究体会，从党的十七大提出来，要努力让全体人民实现“住有所居”的发展目标，我想“住有所居”就是中国住房制度的顶层设计。
大家想想我们住房发展，一定要有他的发展目标，我们考察世界各个国家在住房上显然发展目标不同，比如说我们看到非常熟悉一个发展目标叫做“居者有其屋”，过去大家都在谈，我们是不是应该实现居者有其屋？全世界有一个国家住房发展目标就是居者有其屋，它也是全世界住房自有率最高的国家，就是新加坡！新加坡的住房发展目标就是居者有其屋，新加坡政府采取的一系列措施也是实现了居者有其屋。新加坡90%的家庭住的是自己的房子。
那么对任何一个国家，任何一个城市来讲，所有城市通过购买产权来实现居住问题显然是非常困难的。新加坡政府为了实现居民居者有其屋呢？他们采取的办法，就是高收入发展私人市场，买不起房子的居民怎么办呢？政府提供政府租屋，让国民购买这种租屋来解决居住问题。
我们在考察世界各个国家住房保障，世界上没有“住房保障”这个词，只有中国有。其他国家类似于我们的保障性住房叫什么呢？叫“公房”。世界上除了新加坡的公房是以购买产权来提供公房，其他绝大多数公房都是以出租的方式提供，满足居民的居住需求。通过这点鼓励居民购买产权，来解决居住问题。买不起政府的租屋是政府提供的，而且比较便宜。买租屋也有困难怎么办？还有综合公积金配套，政府的财政来给予贴息的贷款。
我们看美国住房发展目标是什么？我们研究一下美国的住房发展目标。美国的目标是要让国民住上体面的住房，显然公房、保障性住房是无法解决居民住上体面的住房的，怎么能够让居民住上体面的住房呢？唯有市场，唯有市场可以让国民住上体面的住房。所以再看美国的公房在世界上的占比是最低的，只有2.4%。更多的政府保障手段是什么？是通过金融的支持，帮助那些需要解决住房问题的家庭，在市场上来解决住房问题，或买或租，比如说住房券，就是让大家去市场上租房子，通过租房抵押贷款的担保，通过金融手段让国民在市场上买房子，通过金融手段发挥市场机制作用。
我们说任何国家的政策措施和发展目标应该是协调一致的。我认为中国现在提出来“住有所居”的设计是非常符合国情的。因为我们没有新加坡的条件，新加坡整个国家其实就是一个城市，500万人口，一个北京相当于四个新加坡，没有城乡之间和大中小城市之间人口的流动。买一套房子就是在这住在这工作，没有人口流动。我们大量农村成群像城市集中，还有中小城市向大城市流动，城市之间的人口流动非常频繁，规模非常大。我们也没有这个条件让所有居民通过购买住房的方式来解决居住问题。
所以“住有所居”的制度含义是什么？我认为“住有所居”制度含义就是通过租赁和购买两种方式来解决居住问题。“住有所居”就是中国的顶层设计，这是中央十七大确定的这是非常适合国情的。
回复该发言

下一步就是如何才能够采取相关配套措施实现“住有所居”的配套发展目标，这是需要统筹规划来实现的。我想可能要实现这样的住有所居的发展目标，现在的一些政策制度正在努力的实现。我觉得以下三个方面需要大家值得关注的。
第一，如果通过实现住有所居的发展目标，我们的房地产政策，或者是住房的市场政策，就应该发生一些转变，什么转变呢？在过去我们看到2010年“国十条”出台之前的房地产调控政策，我们看到这些调控政策更多注重的是房地产业的经济功能。大家看到从“国十条”以来到今天，我们所做的房地产调控政策实际上已经发生了转变，就是政策的重心已经从注重经济功能转向了注重社会功能。
我们看2010年之前的调控政策，也就是住房制度改革2010年之前的调控政策是什么呢？1998年住房制度改革的时候，住房制度改革重要的指导思想其中一条就是要发挥住宅业作为国民经济经济增长点的作用。
2003年到2007年对住房的政策主要是符合国民经济，防止从偏热走向过热的发展目标。后面主要是应对全球金融危机，也就是保增长的政策。我们无论是控制还是抑制。
过去所有的政策，实际上都是让房地产业更多发挥经济作用，为什么？主要是房地产占国民经济中的比重比较大，影响比较宽，产业链非常长，所以要调控这样的产业，要稳定经济发展大局就要稳定经济发展大局当中的重点产业。
比如说全国固定资产投资就是三分天下，50%的固定资产投资占比是制造业的，20%多一点是房地产投资，剩下20%多一点就是基础设施投资。我们在出口、消费、投资这“三架马车”拉动经济发展当中，投资起了举足轻重的作用。而20%当中，房地产占了非常大的份额。我们过去对房地产政策的时候，更多看到是经济功能，通过经济功能影响和配合发展的大局。
我们看到这次房地产调控政策不动摇，坚持的是什么？是政策方向不动摇，这个就是“两手一起抓”：一手控制投资和投机性需求，控制房价的上涨。另一手就是满足市场刚性需求。这个从“国十条”到现在一直在坚持。到今天刚刚结束两会，政府工作报告上，总理仍然在强调这样的工作方向不动摇。
这样的政策和过去政策相比，发生了哪些转变和新的变化？新的政策就是转变了过去房地产功能，从经济功能更多转向社会功能，就是提供居住产品和满足社会需求。
现在我们看到中国的GDP的总量已经非常的大，去年中国的GDP的总量是47万亿，一年新增GDP总量是7万亿什么概念？去年中国一年GDP增量相当于房改前一年的总量。也就是中国的经济总量已经非常大，我们现在没有必要再追求那么高的经济增长速度，我们现在已经有条件使房地产业回归到产业的本质。本质就是发展房地产市场，培育房地产市场，不是培育新的股市，不是培育新的投资品市场，发展房地产业主要目的是通过市场配置资源，满足丰富多样的居住需求，本质是提供居住产品而不是投资品。
所以我想这样一个调控方向，现在说不动摇，大家是不是认为短期不动摇？长期是不是就动摇了？以我个人来看，我们改革开放30多年，在连续30多年高速增长情况下，这样的调控方向可能会长期坚持。我们明确一点，今后控制投资和投机性需求，控制房价上涨这个政策是长期坚持，
我们政府提出要建好多保障性住房，现在有很多人批评，中国要发挥市场作用，市场要受到打压了，房地产市场要被消灭了，这种认识也是不正确的。中国的住房靠什么？一定要靠以市场配置资源为主渠道，与政府提供保障相结合满足市场需求。也就是今后我们仍然面对的还有三亿农民要进城，还有中小城市的成长，还有向大城市集中的趋势，我们仍然看不能改变的趋势。
回复该发言

在这种情况下，满足城镇的新增人口，大家也知道不仅仅是农民进城，还有其他城市的人到大城市来。比如其他城市的人到天津来，也有可能不是天津的人在天津买房子，我们更多的一些城市成长，城市人口的集聚在增加。我们住房增加主要还是靠市场，这个机会一定是发展的，市场不是萎缩的，发展就是靠房地产市场的健康发展。
我们说通过市场满足丰富多样的居住需求，改善刚性的需求，这些主要靠市场来解决。政府保障保什么？我认为住房保障主要保两类人：第一类人是托底性的保障，就是有一部分家庭，由于就业的技能比较低，由于各种方面的原因一生都是低数下去，在市场很难转变。第二类就是转变过度性的住房需求，像大学生工作不稳定，今年就业一年，明年可能就业换了，住房困难也很大。这个时候通过住房保障解决暂时性的住房困难和购房的积累能力，但是经过了三五年之后，有了工作经验，工作也稳定了，收入也逐步提高了，可以靠市场解决升级性的住房需求。
我们也看到政府的保障目标也是确定在“十二五”末的时候，到2015年的时候，中国的城镇享受保障性比例占到总人口20%。也就是说通过发展住房市场，在住房提供方面80%靠市场，20%靠政府保障，所以市场还是主要的，还是主渠道。这样来看不能认为今后市场是萎缩的，我们认为今后发展空间还是比较大，关键是如何使这个市场更加健康发展。这是第二点大家需要注意的。
第三点：住有所居现在有很多政策还没有跟上，我们十几年的发展至今，市场膨胀非常的快，十年的市场价值量增长了十倍，我们房地产业数量也将近七八万家的企业，每年房地产的开发投资五六万亿的增加，房地产销售额也在六万多亿，这样的数额非常大，十年增长了十倍。市场发展很快，但是我们房地产相适应的政策远不完善。
我们在这样一个情况下，建立长效机制，着眼于长远，按照符合市场规律的要求，来制订我们相应的一些制度建设，这个是非常关键的。
比如说大家都批评地方的土地财政，政府光让降房价，地价不降房价怎么降？还有网友算了一下，北京是4800元一平米应该是合理的房价。但是我们想想，现在的楼面地价是多少？在北京都远不止这个数字，你想那怎么能达到合理的房价呢？
怎么通过完善机制，来解决长期依赖土地的机制，这个需要建立长效的机制。大家知道房地产金融，房地产业当中一个是钱，一个是地，这两个是非常关键的。钱的问题，大家看到世界各个国家在发展房地产业，资金来源就是三个部分组成：三分之一是银行贷款；三分之一是公募资金；三分之一是私募资金。我们中国投资房地产私募是非常少，房地产资金仍然依靠银行贷款间接融资这种方式。所以金融提出改革，如果钱的来源渠道不能够有效得以解决的话，不得不让房地产业自己承担投资风险，不能够建立投资渠道，使房地产风险和银行风险有效隔离，这个行业就得不到健康发展。
我们房地产调控就是这个结果，由于房地产全产业链对行业影响非常大，所以去年收紧金融政策使房地产业受到极大的影响。另外大家都说去年商业银行特别不厚道，银根收紧的时候，信贷萎缩的时候，首套房贷都提高了。去年调控政策影响了刚需，但是我不这样认为。大家说为什么上浮10%才能拿到商业贷款，那个是商业银行自己调的，那个是没有额度，因为没有贷款，因为有了额度才能把钱给你。
我们看到世界各个国家，关于对首次购房的全都由政策性金融制度支持。我们中国的政策性住房金融制度是什么？我们没有建立起来，我们也不明确，这个是非常有必要的，不要让初次置业的家庭依赖商业住房，而政策性住房是国家政策财政支持的，是能保护初次置业的购房需求。
回复该发言

我们还有房地产税也是一个问题，也是长效机制的问题，我们金融机制建设空间还是非常大的，不仅如此，还有城市的产业的配置问题，不同大中小城市，不同城市之间的公共资源的配置问题，这些都影响到不同城市房地产市场变化。
像北京、上海过去十年每年新增常住人口60万，而中小城市是以1%的比率出现人口流失，那就是人向上流动，向大城市流动，为什么向大城市集中流动，大城市占据更多的资源，到大城市才可以有更好的就业资源和公共服务。如果让更多的城市享受大城市的资源配置的话，我想大城市缓解人口集中住房的压力也会大大增加。
如果不改变这种格局，人口仍然向大城市集中，我们住房的压力仍然会越来越大。所以说我们设计不能说没有，“住有所居”通过租赁和购买两种方式来解决居住问题，这个政策是明确的，深层的问题就是要统筹规划配套改革，这里面需要做的工作还非常多。
我们可喜的看到，在顶层设计的制度安排下，我们房地产政策已经出现了转向，这两个转向从注重经济功能到注重社会功能，这样今后长期坚持下去，不断的完善长期制度建设，今后住房的市场发展会更健康，也能够使广大的老百姓住房发展过程当中得到更多的实惠。这是我今天关于住房设计谈谈个人的看法，仅供大家的参考，谢谢大家！
回复该发言