双拼房“死扛” 华侨城香山里滞销之因

《受困限购政策 香山里2期降至2.7万仍无人捧场》
双拼房在目前的政策环境下，市场容量确实很小，且对购房者的资格和经济能力要求很高，销售难度很大。
观点地产网 见习编辑 彭飞 近期，深圳楼市有了些许回暖迹象，但以大户型为主的项目销量还是较低迷，华侨城香山里二期就是其中之一。
根据深圳国土资源委统计数据显示，目前香山里二期预售总套数为1706套，其中1060套待售。
相关人士指出，导致香山里二期滞销，主要是大部分房源为一房两证的双拼房。
受限双拼房
为了应对2006年推出的“70/90政策”，开发商为了续建大户豪宅，纷纷建造双拼房，将两间90平方米以下房子合为一间，因此，一套房子也就拥有了两个房产证。
相关业内人士指出，在限购令出台之前，双拼房的销售去化良好，买家只需跟开发商签订两个购房合同即可。然而，随着限购令的实行，带有两个房产证的双拼房销售明显受到诸多的障碍。
在限购令的规定下，消费者要购买双拼房，至少需要拥有能买2套房的购买资格。
根据深圳限购令的规定，深圳户籍家庭限购2套房，能提供深圳市1年以上纳税证明或社保缴纳证明的外地户籍居民可限购1套。
此外，高达六成的首付要求亦令不少有意向的买家止步。按照相关规定，购房者购买第一套房可享受首付三成的购房优惠，然而二次置业则需要按照首付六成的规定执行。
然而，香山里二期相关售楼人员向观点地产新媒体表示，如果买家具备能买两套房的资格，且是首次置业者，可以助其在不同的银行做首套房贷款，均只需付三成首付。
不过，现在多数银行已可查出购房者是否存在房贷记录，而一旦查出来则将按照第二套房的标准付首付。香山里二期售楼人员的表态值得怀疑。
深圳资深业内人士向观点地产新媒体表示，双拼房在目前的政策环境下，市场容量确实很小，且对购房者的资格和经济能力要求很高，销售难度很大。同时，双拼房的购房操作程序也比较复杂，购房者和开发商需要私下有良好的沟通。“目前双拼房的出路只有死扛。”
该名人士续称，由于双拼房在初期设计时就是按一套房的规划去做，如果分拆再单独出售，其使用功能会大大下降。
销售缓慢
不仅如此，据了解，华侨城旗下大部分滞销产品均像香山里二期一样为双拼房，在限购政策影响下，这些项目的结算会非常缓慢，而这也导致了华侨城整体销售速度的放缓。
双拼房在目前的政策环境下，市场容量确实很小，且对购房者的资格和经济能力要求很高，销售难度很大。
此外，华侨城住宅产品主要以高端产品为主，价格偏高，在目前“降”声一片的市场环境下，销售也明显受到阻滞。
以华侨城香山里二期为例，项目于去年9月开盘，主推145至176平方米的3至5房，带5000元/平方米的精装修，目前最低售价2.7万/平方米，均价为3.5万元/平方米，去年一期最终均价3.7万元/平方米。
深圳相关业内人士就表示，从香山里项目的配套设施、园林设计以及项目的整体价值来看，还不够豪宅档次，其定价过高。
不过，香山里二期售楼处的工作人员表示，目前香山里并无降价折扣优惠，未来一段时间内亦无促销降价计划。在房企纷纷降价抢跑的情况下，不愿降价的华侨城在销售去化方面显然会更逊于同行。
平安证券日前发布研究报告指出，2011年华侨城地产板块的业绩增速放缓，低于预期，2012年地产销售增速进一步放缓是大概率事件。
相关人士指出，在紧缩的信贷政策下，地产销售的回款速度过慢，会直接导致华侨城资金状况恶化，而过高的杠杆率也会影响新业务的拓展。
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受此影响，华侨城在2011年被迫从青岛项目中途撤资，而备受关注的上海苏河湾地王项目也一直进展缓慢。今年1月，在内地房地产项目融资收紧的情况下，华侨城通过旗下另一融资平台华侨城亚洲向苏河湾项目注资22.3亿元。
另外，华侨城的母公司华侨城集团也从2011年10月25日至2012年2月2日先后多次增持公司股票，其目的就是增强市场信心，为被市场严重低估的华侨城的股价筑底。有分析称，这实是为后续再融资可能带来的股本摊薄做准备。
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