刘晓光：八月政策会微调 不是谁都能做商业地产

专访首都创业集团董事长 刘晓光
2012博鳌亚洲论坛1日-3日在海南博鳌举行，首都创业集团董事长刘晓光今日在接受网易财经采访时表示，今年八月份以后房地产政策会微调，更为宽松，而对于商业地产，他则表示商业地产的前景很好，但是不是什么人都能做。
以下是访谈文字实录：
网易财经：刘总您好，我们注意到去年的中央经济工作会议中提到，今年的宏观政策要根据形势来预调、微调。在您的理解中，这个预调、微调有没有包括房地产政策？
刘晓光：我觉得这个房地产政策可能还要维持现在的这种，大的调整没有，可能会有微调，因为你想想看，一个叫做，他准存金率下调以后资金量可能会宽松，宽松以后对房地产可能直接的没有什么，但是间接的会有，建材行业、其他的那些行业，只要他宽松了，对地产会有影响。第二就是首付的比例，恐怕将来会是一个微调，首付、贷款的利息。第三个来讲肯定会有一些新的经济手段，比如这个房产税。其他的恐怕要看八月份以后。
网易财经：八月份以后您认为会有一个政策性的变化？
刘晓光：我们认为会有一个微调。
网易财经：是宽松还是怎样？
刘晓光：应该是宽松。
网易财经：你第一个提到的是资金，据您了解，现在房企普遍的资金链是一个什么样的状况？
刘晓光：大企业好一点，大企业好一点。中型企业差一点，小型企业就不用说了，大型企业因为它，一个是周转快，第二个来讲是自有资金比例和从资本市场获得的资金量大，可以通过信托、基金，可以增发，可以通过资本组合等很多方式来获得资金。
网易财经：之前您透露说首创在做地产基金？
刘晓光：对。
网易财经：现在做了几支？
刘晓光：我们现在先做的第一支叫首创华夏基金，然后是小城镇基金，然后还在探讨一个新的基金，我们还在做一直中国基建基金，涉及到基础设施，当然也可能涉及到城镇化。
网易财经：现在这个筹资的情况怎么样？
刘晓光：筹资方面还不错，小城镇基金每支大概20亿，中国基建基金就比较大了，具体的数额现在没有最后的，目标第一期大概有将近上百亿。
网易财经：这个中国基建基金投向有哪些方面？
刘晓光：投向就是基础设施建设，和一些城镇化的改造。
网易财经：我们知道首创的年报中也提到，说净负债率到了80%多，今年会不会有一些措施来使负债率下降。
刘晓光：应该有，一个是加速回款速度，再一个来讲是有些基金、信托的融资组合吧，因为这个项目，一个项目可能需要几十个亿，假如一个项目需要100亿，也不排除就是说让一些投资者来和我们共同开发一些项目。
网易财经：您刚才说到2012年是一个并购年，这个并购的话会不会一方面要开始了？
刘晓光：并购应该是这个今年很明显，现在已经，我们已经做了一部分，你们已经看到了，包括在青岛的项目，对北京房山的项目，秦皇岛的项目，应该是一个好的，是机会，实际上用市场化的手段来资源配置。
网易财经：您不担心这个负债率方面的问题吗？
刘晓光：负债率不担心，因为账上现金还有将近90多亿。
说今年三、四线城市要到56%的比例。
刘晓光：对。
网易财经：那他会不会降低整个公司的盈利率 因为三、四线卖的毕竟不是很贵。
刘晓光：当然成本也低，因为现在一线城市很高档的房子有没有？也有，但是它的成本高，另外成本一般，比如卖到6000多一平米，成本得有4000多。
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因为房地产这个说到底房地产价格的构成，刚才我就提出来，包含了地价、税费、资金成本、建筑成本，加上开发商的利润，所以说房价能够比较合理的话肯定是系统得改革，因为定价很高的房价也不行，税费很高房价也不行，开放商利润很高也不行，资金成本提高也有问题，它的资金，你比如它的毛利率如果25，假如你的这个资金成本很高，毛利率就下去了，过去一般是9，现在很多企业是20。
网易财经：现在首创在三、四线城市的成本大概是什么样的情况？
刘晓光：不一样，但是我们整个的平均的综合地价不高，大概1700左右，1700等于你得加上3000多一点，建安的、绿化，加3200，我觉得可能下一步的改革确实涉及到一个房价和收入相匹配，你跟这个收入增长速度匹配，那么还有一个匹配的，地价的匹配，这个税费的匹配，资金成本的匹配。因为开发商也并不要追求很高的报酬，而且净资产回报率到13%、14%就很厉害了，不是说单独做某一个项目很高，那肯定很高，你看大公司做很多项目，六、七十个项目一块做，他的净资产回报率达到14%就算很好了。
网易财经：总理说房价还没有回到合理的水平，由此诞生一个新的词叫“总理房价”，您认为北京的“总理房价”什么样是比较合理的？
刘晓光：这个我刚才讲了，就是看房价还是要看这几个方面的，要看它的地价、税费、资金成本，加上可开发的合理开发，准确的地价，准确的房价。另外每个城市的价格不一样，它所投入的水电气热、教育资源、航空、能源、教育、卫生的资源不一样的，所以它一定跟城市价值相联系。在全国有很多城市，包括省会城市，有的城市就几千块钱，有的城市可能是一万多，那说明什么呢？说明肯定城市价值是不一样的。
网易财经：下面一个问题是关于商业地产的。
刘晓光：对。商业地产是这样的，第一商业地产这个东西很有前景，第二个商业地产不是什么人都能做的。
网易财经：不是什么人都愿意？
刘晓光：都能做，它主要是软的东西，而不是硬的东西。你说盖一个商场谁都会，盖起来以后运营、管理、货源、价格都不一样。商业地产应该是很有前景，但是应该第一有序，第二首先要有这种商业管理的人才。你看我们做的奥特莱斯海南的，福州的、佛山的奥特莱斯，实际上讲纯正的国际品牌的折扣，对吧，那么这里有三个原因，第一个国际化的管理公司是什么，运营管理公司是什么；第二个品牌谁掌握？他们掌握；第三个一线品牌，第四个就是折扣率，你是三到五折呢，还是八到九折呢，那就完全不一样。但是这个确实，我们做的不是一个简单的奥特莱斯了，它同时，我们一定是坚持国际化的，纯正的国际化，一个是将来还有一些其他的项目，酒店啊、娱乐呀，文化呀配在一起，实际上形成一个新的城市中心，小中心的概念，又适应了现在的老龄化时代以后的需求，也适应了中国城镇化的需求，也适应了大城市现在缓解压力，缓解交通，也适应了拉动就业，拉动税收的需求，你像每个奥特莱斯大概得要安排3万人的就业，带来每年的税收效应。
网易财经：就这些，谢谢刘总。
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