邓浩志：承诺不兑现？保留证据积极维权！

对于大多数人来说，购买一套住宅是今生最大的梦想，一些人甚至为此需要花费所有的积蓄，背上沉重的月供负担。但近年来一些开发商为争取利润最大化，在建造房屋时尽量削减成本，对房屋质量等方面亦疏于管理，导致有关房屋的质量问题层出不穷；不久前曝光的“有毒木地板”事件更是给大家敲响了警钟，楼盘质量问题愈发严峻。
据广州市房地产中介协会的相关数据显示，2010年受理的投诉案件总数量为272宗，2011年受理案件总数量为336宗，较前年上升8%；2010年投诉案件调解成功率为32%，2011年调解成功率为37%。近期信息时报的“3·15”热线也收到不少买家、业主的投诉电话，家周刊记者特别选出其中的典型案例，并请来相关律师或专家告知消费者该如何为“爱屋”维权，如何在必要的情况下拿起法律武器维护自己的合法权益不受侵犯。
问题
“坑爹装修”防不胜防
记者了解到，目前广州8成以上的房子都是带装修出售，业主收楼时，碰到的最大问题往往就是对装修情况不满意。近段时间，信息时报记者也接到了不少反映该问题的投诉电话。家住白云区某楼盘的陈小姐说，交楼不到半年，房子的客厅墙纸掀开了，洗手间墙壁出现了明显的裂缝，所幸物业管理公司和开发商表示会马上跟进维修，但陈小姐担心的是，在维修期间，业主的各种损失由谁来承担？
近段时间，闹得沸沸扬扬的安信木地板事件，就是因为装修不到位带来了严重问题。据了解，网络上爆出万科、绿地、复地、重庆龙湖等开发商使用安信“有毒”木地板，随后万科将全国12个城市使用安信地板的产品送检测，最后公布结果为，万科佛山新城湾畔7号楼所送检的安信实木复合地板样品甲醛释放量为1.9mg/L，超过国家标准限量（1.5mg/L）。有毒地板一时间扰乱人心，很多业主担心自己家中使用的木地板是否也会存在甲醛过高的情况。
值得一提的是，一些豪装房的业主也表示，开发商卖楼时所宣称的装修升级其实存在着严重的“货不对板”的问题，一些业主只能选择“二次装修”甚至“砸掉重来”，浪费了很多人力物力。
2009年初，刘先生以每平方米近5万元的价格，在越秀区某楼盘购买了一套223平方米的单位，合同标明交楼附带“6500元/平方米以上”的装修。但今年年前收楼时，刘先生发现房间内到处都留着“缩水应付”的痕迹：原木地脚线从墙体上脱落、插座接错线、零火线接反、天花石膏线裂开、卧室门开关损坏等等。刘先生请来专业监理公司对装修进行检测，评估装修价在4000~4500元/平方米，且很多标准与样板间完全不同，开发商的解释则一律是“比样板间升级了，所用产品质量更好”。刘先生表示暂时会拒绝签字收楼，将通过法律途径解决。
专家支招
保留证据积极维权
啄木鸟监理公司高级工程师吴习章指出，装修标准“货不对板”是业主投诉最多的收楼纠纷问题，建议业主收楼时要仔细验收后方可签订《入伙协议书》；一旦发现房屋出现质量问题，要及时保存证据，积极维权，而未雨绸缪的做法是将自己关心的条款写进购房合同中。“购房者不要盲目相信销售人员承诺的‘升级’、‘更好’等口头承诺；最好与开发商签订一份关于屋内装修的补充协议，对附属设备与屋内装修项目的标准、品牌、型号、价格、颜色等做出详细约定。”根据有关规定，如果开发商交付的房屋装修标准与实际不符，差价部分将由开发商双倍赔付。
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广东唯杰律师事务所律师王美舟指出，发现装修质量问题应要求开发商维修，如果维修不力，也可以通过诉讼要求开发商彻底维修。如确实因此造成业主损失的，可以要求赔偿。房地产经济学专家邓浩志也强调，遇到类似的问题可直接向开发商要求赔偿；也可向政府有关只能机构申诉；如果情节特别严重，造成的损害后果特别大，可以上升到公安机关的刑事侦查和刑事举报的层面处理。归纳起来一是民事索赔，二是行政制裁追究，三是刑事追究，
问题
开发商推迟交楼削减配套
楼市低迷时，开发商卖楼很积极，但一些楼盘却出现了未按照合同楼日期准时交楼的情况，尤其是一些小型开发商的楼盘。一位姓龙的业主2010年购买了位于广州市花都区建设北路西侧俊*御*花园B1栋的一套房产，合同注名：开发商应在2010年12月30日前将取得质量、规划、消防、人防、环保、永久水电、煤气、通邮验收合格文件的房屋交付给业主使用，若逾期，开发商按照每日已付房款的万分之五支付违约金给业主。合同签订后，业主付清了首期款和按揭贷款。
但到了合同约定的交楼时间，开发商并未通知收楼，直到2011年3月初才通知业主于3月25日前办理收楼手续，并解释是因亚运期间延误了工期。但业主发现开发商交楼文件不齐全，且没有按照约定出示原件、提交加盖公章的复印件，于是拒绝收楼，并于2011年3月28日、4月18日两次向开发商发出收楼异议函。因双方就赔偿无法达成协议，业主委托律师于2011年5月24日向广州市花都区人民法院提起诉讼，要求开发商按合同支付逾期交楼违约金。
除了推迟交楼，一些开发商也会突然削减配套。日前，花都区某楼盘突然贴出通知告知业主，小区楼巴要开始减少班次，楼盘到宏发大厦的班次整整减少了一半；同时从小区开往几百米外地铁站的地铁接驳巴士也开始每次收取3元/次的费用，比之前足足贵了2元/次。
上个月的一个周末，一场业主的集体签名抗议在小区内滑草场举行，同时有业主前往小区的物业管理处声讨并要求给说法。但据称物业管理处却只是以敷衍、不正面回应的态度对待，引起小区业主强烈不满。
专家支招
未雨绸缪约定违约责任
对上述开发商推迟交楼的案例，王美舟律师表示，花都区法院驳回了被告要求亚运会期间延迟交楼免责的抗辩。这一年的诉讼中，几乎所有开发商都提出亚运会导致停工，要求免责的抗辩。后来开发商不想事情再张扬，主动向业主做出了一定的赔偿，预计赔偿金额近5万元。王律师建议，购房者在确认开发商的交楼文件齐全和房屋质量完好之前最好不要签字收楼，可按合同约定的地址向开发商递交收楼异议函等。
而对于花都区某楼盘突然减少楼巴班次，地产经济学家邓浩志认为，开发商只负责开发房产，并不是巴士经营公司，所以日后运营不了被迫撤销楼巴也是常见的，业主也无可奈何。但从另一个角度看，楼巴应该属于物业管理公司提供的服务范畴，业主可与物业管理公司签署协议，要求物业公司提供长期稳定的楼巴服务，物管公司也应该在签订协议或作出承诺前认真核算好成本，收取合理的服务费用。
至于其他的相关配套，业主完全可以要求开发商在合同里约定好，如开发商不敢承担，买家则要做好最坏的打算
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