专家称楼市调控年内难言放松 房价仍有下行空间

博鳌亚洲论坛的最后一天，与会嘉宾的头脑风暴进入深水区。
楼市调控还要走多远？楼价还有没有下调的空间？如何实现楼价回归合理价位，又不至于对经济基本面带来过大冲击？在昨日举办的博鳌亚洲论坛“2012：中国房地产大变革”的分论坛上，上述消费者和房地产业界高度关注的话题，再次引发专家学者、地产界大佬的热议。围绕今年楼市走向，与会嘉宾展开激烈碰撞，为中国房地产改革把脉问诊。
调控不会放松:限购政策短期难以取代
去年底以来，楼市调控会不会放松，一直就是房地产界及民众最为关心的话题。佛山、成都、上海等地变相松绑“限购令”都被紧急叫停。
全国“两会”上，温家宝总理关于“一些地方房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松”的表态，让市场此前对楼市调控政策放松的预期落空。住建部副部长齐骥也明确表示，近期不会再出台新的房地产调控政策。政府调控楼市的决心可见一斑。
针对楼市调控政策，在昨日的论坛上，绿地控股集团董事长、总裁张玉良就表示，国家出台一系列调控措施，是特殊情况下采取的特殊政策。限购政策实施近两年来，取得了一定效果。“可以想象，如果限购政策一退出，中国房价会怎样。在市场化政策没有到位之前，限购不能退出。”他同时强调，现有的调控政策需要进行微调，以满足刚性需求。
首创置业有限公司董事长刘晓光也判断，“限购政策今年肯定是改不了的。但是以后限购令作为行政性政策或许要被一些经济调控政策代替。通过利率、税收这些经济政策来代替。”
中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立则强调，限购是在特殊情况下采取的特殊措施，楼市调控政策之所以短期难以退出，关键因素在于房价还没有调整到合理价位。在郑新立看来，现在最重要的问题，是现有的已经出台的房地产调控政策的落实问题。“国务院出台了很多政策，没有落实到位。第一步就是要落实到位，落实到位了，房价就到位了；房价到位了，政策就能改变了。”
政策或需微调: 逐步推开房产税改革
尽管在“楼市调控短期难以松绑”这一问题上达成了共识，但是，多位与会代表也指出，现有的一些调控政策“走过了头”，为了抑制房价上涨，下重药“一刀切”，在打压房价的同时，也使得一些刚性需求得不到满足，楼市调控政策需要进行微调。
张玉良指出，有些调控政策执行得过紧，把合理的需求也打压下来。例如，不少地方提高首套房贷款利率，对房贷也采取紧缩，这就使得很多刚性需求、消费性需求都受到抑制。“对这些政策进行微调也是应该的。我相信未来在有前提的情况下，会得到一些微调。”
而长江商学院副院长刘劲则认为，限购政策使得很多需要买房的人没办法买，市场很大程度上被关闭了。“想买房的人是不是能够买到房子，想造房子的人是不是能够造房子？现在这个情况下，这两个方面都有一些问题。房地产市场调控是一个暂时性的措施，迟早是要放松的。”
从更长远来看，业内人士更强调用市场手段来调控楼市。
郑新立表示，用房地产税来改变地方政府的土地财政政策，是一项非常好的改革，可以抑制投机，又满足居住性购房需求。“现在一些地方已经开始进行试点改革，这个方向已经明确了。我想通过试点总结经验，将来房地产税会逐步得到实施。”
对于房地产如何深度改革，财政部财政科学研究所所长贾康（微博）认为，“双轨统筹”是解决目前房价过高的重要手段。“政策轨”上的保障房供给是政府要牵头“托底”；对商品房价，政府不应再用行政手段一味强力干预。“市场轨”上政府应该主要管规划、管规则、管收税。贾康建议，“十二五”期间，一线城市应先后跟进征收房产税。
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房产保有环节征税可以形成多种正面效应，合理激励地方政府转变职能，在配套改革中解决地方政府对土地财政的过度依赖。
“2012年是房地产的转折年。”与会嘉宾、SOHO中国董事长潘石屹认为，开发商“有钱就能圈地，盖房就能挣钱”的开发模式已结束。政府应该转而用税收政策、货币政策调控房地产市场，通过增加土地供应等市场配置资源手段稳定楼市。
房价下行空间多大:地价降了，房价才能真降
去年底以来，随着调控政策的不断深入，全国主要城市的房价都出现了不同程度的下跌，成交量也不断萎缩。记者近期从广州多家地产中介处了解到，春节过后，二手楼成交情况较春节前都有了较大改善。“不少人乘着房价下跌的时候出手，主要是一些首次购房者。”中原地产锦绣香江一位门店经理告诉记者。
那么，房价还有多大下行空间？房价降到哪个价位才算合理？
在昨日的论坛上，张玉良提出，房价依然有下调空间。“现在一些城市的房价过高，这是不争的事实。调到合理的范围，我的理解是现在房价至少还有15%到20%的下跌空间。”不过，张玉良也指出，不同城市，不同地段，房价调整也不同。“有些二三线城市，房价比较低，不但下降不了，可能还略有上升。一线城市的核心地段，价格也降不下来。核心城市的边缘地段，房价是要降下来的。”
在首创置业有限公司董事长刘晓光看来，楼价高企的一大关键因素，是土地成本、税负过高。“比如在北京，有些地方的地价占整个成本的近50%，税费20%左右，那可能占到成本的70%。只有把地价、税费、资金成本降下来，房价才能真正下降。”
郑新立也强调，土地供给掌握在地方政府手里，土地供应的价格也是掌握在地方政府手里，因此房地产价格稳定的主要责任也在地方政府。“从供给的住房的土地价格里面少拿一点，这样价格就可以低一些，来满足群众购房的需求。”
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