广州经适房：最快明年底才有房源可上市

海珠区聚德花苑目前最新的一期住房是2008年才出售的经适房，按规定要明年底才可出租出售。

最早一批满5年的经适房要在2013年底才诞生，因此——
□本版撰文信息时报记者田桂丹
见习记者廖喜张
本版摄影信息时报记者何剑辉
昨日，“广州市2007年12月18日后购买的经适房签约满5年后就可上市租售”的消息传开后，使经适房再度受到关注。广州市住房保障办有关人士昨日接受采访时表示，此次规定并未有太多新意。按时间计算，最早一批满5年的经适房要在2013年底才诞生。在转手销售符合条件经适房时，将按照出售时同地段普通商品住宅的市场评估价减去购经适房时的均价，来计算增值收益。因此，无法通过报低房屋成交价使上缴财政收益流失。
关注一
2007年前经适房房源上市量多大？
棠德花园约1/3上市
据4月17日发文的《广州市已购公有住房和经济适用住房上市缴纳的土地出让金及收益分配管理规定》（下简称《规定》），已购公有住房上市，产权人应按交易评估价格的一定比例缴纳土地收益等价款。2007年12月18日前已售出或已签订购房合同的经济适用住房，在取得房屋所有权证2年后方可上市，产权人应按交易评估价格的1%缴纳土地收益等价款。那么，此前已上市的这类房源量有多大呢？
据了解，在上个世纪90年代初期，经济适用房的热潮席卷整个广州，当时的“经济适用房”指的是在1986年至2002年间兴建的如棠德花园等7个安居房小区、销售价格低于成本价，由政府来补贴的非盈利性住房。这些经济适用房主要分布在四区，如白云区的同德花园、泽德花园、积德花园、侨德花园，荔湾区的汾水小区，天河区的棠德花园，以及海珠区的聚德花园。
对于这批早已达到条件上市的房源，最终有多少流入市场并未有具体统计，但以大型安居小区棠德花园为例，小区由A、B、C、D、E、F、G、H8个小分区组成，约有住家9000户，共40000多人居住。多年来只有1/3左右的房源上市，其余多数房源仍是自住。
关注二
5月1日起新批经适房就可租售？
最快明年底有
2145套房符合上市条件
此次发布的《规定》实施日期为今年5月1日，其中提到，2007年12月18日及以后签订购房合同的经济适用住房，自签订购房合同之日起5年后方可上市，产权人应按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80%缴纳土地收益等价款。有市民认为，这是否表示今年5月1日起，就陆续有新一批经适房房源可上市租售了？
广州市住房保障办有关人士在接受采访时表示，此次规定并未有太多新意，与目前实行的经适房管理规定一致。按时间计算，最早一批满5年的新经适房要在2013年底才诞生。据了解，2008年11月下旬，在广州市经适房管理办法正式出台后，广州首批2145套经适房开始接受意向登记，最早的也在2008年12月底才进行签约。该批房源包括了金沙洲小区、同德泽德花苑和海珠聚德花苑房源，还有个别项目房源是福利分房后的剩余旧房。
关注三
如何防止购房家庭报低价“中饱私囊”？
按同地段普通商品房价
估价算增值收益
按照规定，2007年12月18日及以后签订购房合同的经济适用住房，上市后购房者要按照补缴80%增值收益，作为土地收益等价款。这引发了担忧，购房者是否能通过报价二手房成交价，减少增值收益空间来“中饱私囊”？据了解，广州市二手房交易为避免交税，市场往往存在报低价成交现象。
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不过，广州市住房保障办有关人士表示，补缴80%的增值收益，是以届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价计算，不是以单套房屋的成交报价进行计算。而且广州市二手房成交已实现网签并与银行系统进行联网，如果要进行按揭购房，报低价将使得贷款总额也会降低。
也就是说，假如张先生在2008年年底购入了一套70平方米的经适房，房价为2500元/平方米。在2013年底到5年符合条件后要进行销售，售出报价为8000元/平方米，但该区域普通商品住宅评估价为9000元/平方米。那么要补缴的总款应该是（9000-2500）×70×80%=36.4万元，而不是（8000-2500）×70×80%=30.8万元。
不过，也有业界人士表示，一般而言，普通商品住宅市场评估价会比实际上市场成交价略低，因此不排除仍有少部分收益，会从财政收入流失到个人账户上。广州市住房保障办有关人士称，到明年底首批符合条件房源上市还有1年多时间。在正式上市前，有关部门预计将对上市评估价的规定和租赁部分房源如何计算增值收益等细节，再出台规范文件。
专家观点
经适房转售转租
应供向保障人群
广州市政协常委、广州房地产学会副会长曹志伟表示，他反对经适房和限价房等特殊房源放开出租出售，对于已售的经适房和限价房对其转手交易应予以限制，通过行政手段保持经适房和限价房的“保障性”不变，即原经适房和限价房的业主只能向经政府审核、符合保障标准的住房困难家庭转售或出租。如果是对外租售的，建议将获得经适房、限价房又转手卖出或出租的名单，以及其买房价、卖房价、差价等信息予以公开，接受全社会的监督。
曹志伟还认为，最迫切需要住房保障的不是买不起房的人，而是连房都租不起的人，如刚毕业的大学生、如蓝领工人，这些都是广州的生产力、中坚力量，却又存在住房困难的人群，若能为他们在住房方面提供廉租房、公租房，既为广州留住了人才，又可安抚了社会的不安情绪，一举两得。因此，“全力建设公租房，停建停售政府财政投资的经适房和限价房，依法限制已售经适房和限价房的转手交易”才是解决问题之道。
假设案例：
首批经适房小区计算升值空间：
聚德花苑70平方米房现售业主约可得14.1万元
在新的住房保障制度建立后，广州市首批经适房在2008年年底销售，其中包括了海珠区聚德花苑不到200套的房源。这批房源，按满5年签约期可上市规定，最快也要在明年年底正式上市租售。
当时，聚德花苑房源在建筑面积70平方米以内的部分，房价为3900.23元/平方米。昨日下午，记者回访了聚德花苑小区。“在聚德花苑，楼梯房的价格在一万二左右，电梯房会稍微贵点，在一万四的样子。”位于聚德中路的信亚地产相关工作人员说，聚德花苑附近的楼房都已有一定年代，因此相比较周边地区而言，聚德花苑较为有优势。
为让经适房上市升值空间更一目了然，假设一套70平方米的聚德花苑经适房此时可以进行销售，以整个地段普通商品住宅房价为1.4万元/平方米进行计算，减去当年购买的3900.23元/平方米，则经适房业主转售房屋后要补缴的增值收益部分为：（14000-3900.23）×70×0.8≈56.6万元，业主可获得的收益部分为：（14000-3900.23）×70×0.2≈14.1万元。
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