世联：市场成交量已见底 购房者信心开始好转

今日下午，世联地产在深圳召开《1季度房地产市场报告暨购房者信心指数发布会》，其市场研究部认为，目前中国10期国债收益率与2年期国债收益率的息差不断扩大，国内流动性在不断好转推动了3月楼市小阳春的出现。
另外据世联调查发现，目前购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度有所改善。其中，2012年1季度全国购房者当中，预期未来半年房价下跌的比例为49%，比上季度下降17.9个百分点；预期房价持平或上涨的比例有所增加。
世联认为目前楼市量涨价跌，市场进入了正向背离的阶段，预计市场成交量已见底，价格下跌空间不大。而行业政策和货币政策的紧松程度，决定筑底时间的长短。
以下是世联地产1季度房地产市场报告《润物无声，正向背离》


2011年10月份开始，房地产市场量价齐跌局面明显，从而宣告市场进入了深度调整期。2012年1-2月的数据表现更为糟糕：全国地产开发投资增速大幅回落，商品房新开工面积增速同比大幅下滑，商品房销售面积和销售金额增速呈负增长，70个大中城市商品住宅价格指数持续下滑。随着房地产调整加深，中国经济软着陆明显，GDP和CPI出现了双降的趋势。
春节过后，各地楼盘上门量剧增，其后市场成交随之回暖。3月阳春，各城市成交量强劲回升，明显超越11年10月份以来水平；各城市库存情况也有所改善，显见顶迹象。
世联研究认为，3月阳春由三大因素导致：其一，春节后流动性持续改善，支撑房地产市场成交量触底回升；其二，随着偿债高峰的到来，当前房企库存高企现金流紧张的局面将导致企业出现流动性危机，房企只能降价跑量；其三，流动性持续改善提升购房者风险偏好，叠加房价下降接近购房者预期，促使购房者信心指数回升。上述三大因素导致了量升价跌的市场走势，这意味着市场终迎正向背离。
流动性持续改善，支撑成交量触底回升
全球经济依然面临着较大的挑战，发达国家受累于低迷的经济形势，需要持续的量化宽松。虽然OECD综合领先指标重新回到100上方，美国失业率下降至8.2%，显示全球经济低迷中缓慢复苏，但是欧债阴霾未消，欧元区经济无起色：欧元区3月份制造业和服务业PMI继续下跌，欧盟27国失业率仍高达10.2%，其中西班牙和希腊25岁以下年轻人失业率高达50%以上。可见欧元区走出衰退期仍需克服重重困难，经济走向前景未明。因此发达经济体仍将维持宽松的货币政策，美联储、欧洲央行、日本央行和英国央行等都纷纷表示要延续甚至扩大宽松货币政策，以保持经济复苏的势头。发达国家持续的新量宽，明显改善投资者避险心理，投资偏好得到提升，资本重新流入新兴国家。在此背景下，资本重新流入中国，国家新增外汇占款转正，结束了持续3个月的负增长，从而使国内资产价格得到一定程度的支撑。
从国内经济看，GDP和CPI双降的趋势明显，各项经济指标亦不容乐观，说明当前国内经济面临着巨大的挑战。为了实现经济稳定增长的目标，央行对货币政策进行预调微调，先后两次下调存款准备金利率，正式宣告中国的货币政策转向。信贷情况也在不断好转，Shibor利率持续走低，显示惜贷情绪好转，新增贷款恢复增长，3月份新增贷款高达1.01万亿，远超市场预期。另外，10期国债收益率与2年期国债收益率的息差不断扩大，显示国内流动性在不断好转。流动性的持续改善是房地产市场出现3月阳春的关键因素。
现行主义大行其道，房企应对大于预测
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包括万科、中海、保利、恒大、龙湖、绿城、星河湾等众多品牌开发商将提高去化速度作为今年重要的经营策略。品牌开发商采取以价换量的市场策略，不仅是基于政策做出的判断，也是出于业绩和股东的压力，以及行业发展的内在要求。在政策调控的背景下，71家上市房企的年报数据显示，房企的净资产收益率（ROE）回落，利用杜邦分析法对上市房企的分析结果显示，未来房企ROE难以提升，因此提高资产周转率是改善房企未来ROE的主要途径。房地产行业通过依赖高财务杠杆和价格上涨带来的高利润和实现快速增长的时代已经一去不复返了，快周转成为当前房企的主旋律。
2012年是房企的偿债高峰年，其中仅房地产信托偿还的规模就已达约2500亿。房企资产负债率处于历史高位，偿付能力堪忧，数据显示房企的偿付能力甚至略低于2008年。从71家上市房企公布的年报来看，开发商库存增长迅猛，同比增长42.7%，去库存成为房企共同的选择。因此越来越多的开发商加入降价促销的行列，以价换量成为了市场共识。
购房者信心指数回升，期望最低降幅下降至15%
2012年一季度世联购房者信心指数为52.7，较2011年4季度小幅提升0.9，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度有所改善。其中，2012年1季度全国购房者当中，预期未来半年房价下跌的比例为49%，比上季度下降17.9个百分点；预期房价持平或上涨的比例有所增加。
本季度购房者期望房价最低降幅为15%，较上季度的20%下降5个百分点。其中，东部一线、东部二线、中部二线、西部二线、东部三线、中西部三线城市购房者期望最低降幅分别为：18%、16%、14%、14%、14%、10%，较上季度分别下降4-6个百分点。这说明购房者更加理性的看待降价问题，不再盲目唱空，而是根据市场实际情况，对自己的心理价位进行调整。重点城市购房者期望降价幅度和期望最低降幅可参见图表20，最高的青岛为21%，最低的中山为9%。
世联重点监测的28个城市降价楼盘数据显示，截止3月中旬，今年以来新增降价楼盘197个，超过20%降幅的楼盘占比由去年的13%上升至20%。与之对应的是，购房者期望最低降幅从20%降至15%，购房者预期好转。这些说明，市场主动适应购房者的预期，促使成交量的回升。
另外，虽然调控基调坚决不放松，但是政策已经出现了技术性校正，支持合理的住房需求，首套房货款利率优惠也是在此前提下得以实现。首套房贷款利率优惠重现，刺激了刚性需求，带动成交量回升。世联成交客户数据显示，投资客占比已经下滑至13.6%，接近2009年最低点7.5%，说明当下市场刚需是成交的主导力量。
总而言之，世联研究认为，调控政策的技术性校正、流动性改善、购房者风险偏好提升等因素导致了市场的3月阳春，判断如下：1、量涨价跌，市场进入了正向背离的阶段。我们预计市场成交量已见底，价格下跌空间不大。2、行业政策和货币政策的紧松程度，决定筑底时间的长短。3、房企的流动性持续恶化，说明接下来房企仍需努力卖房，避免过高的存货挤压现金流，造成流动性危机。
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