广州2415套经适房 明年底可转租转售

CFP供图
一纸通知重申旧文引来“变味”担忧 市住房保障办正研究方案完善监管

南方日报4月19日讯 广州新购经适房满5年可租售，这一对旧有规定的重申引起了各界“保障房变味”的担忧。广州市住房保障办相关负责人昨日表示，该规定是对原有条文的重申，并无任何突破政策的地方。广州新的住房保障制度建立以后的首批2415套经济适用房明年将满5年期限，相关部门正在研究处理、监管等详细方案。
旧文重申，缘何备受诟病？
地产商任志强：发微博质疑此举改变保障房性质
广州市财政局、广州市国土房管局的一纸通知将此前就备受诟病的经适房再次推到了风口浪尖。
该通知提出，2007年12月18日及以后签订购房合同的经济适用住房，自签订购房合同之日起5年后方可上市，产权人应按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80％缴纳土地收益等价款。
该规定出台引发了轩然大波，不少人对经适房会否“变味”表示担忧。知名地产商任志强更是在微博上直接“开炮”，质疑此举公开改变保障房性质。
广州市住房保障办相关负责人昨日告诉记者，该通知只是由于此前相关文件过期，对于原有规定的重申而已，并无任何突破政策的地方。
记者查阅资料看到，早在2007年，由建设部、国家发改委、国土资源部等7个部门联合发布的《经济适用住房管理办法》就已规定了经适房的准入和退出制度。其中明确，购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购。
随后，《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》出台，将满五年上市转让经适房的差价比例确定在80％。据悉，广州的这一比例在全国堪称最高，有的城市仅仅将差价比确定在50％。
首批上市，如何加强监管？
市住房保障办：政府可优先回购，具体方案尚在研究
广州市住房保障办相关负责人表示，2007年经适房管理规定出台前，广州的经适房为早期的解困房和安居房。在新的住房保障制度建立后，广州从2008年开始陆续向符合条件的住房困难家庭推出经适房，至今已有1.6万套经适房售出。
记者了解到，广州新的住房保障制度建立以后的首批经济适用房在2008年11月底开售，分布在金沙洲、大塘聚德花苑、同德泽德花园等地，其价格低至“2字头”，天河区天源路庆龙街育龙居72平方米的三房一厅住房均价只有2292元/平方米。
按照5年期限计算，首批2415套经适房有望在明年11月底上市租售。
广州市住房保障办相关负责人表示，首批可上市经适房如何处理、加强监管等，相关部门正在研究，到明年这批经适房正式上市前，可能将出台有配套细则规范租赁部分如何补缴等细节。
该负责人强调，按照规定，政府有优先回购权，除非政府放弃回购，购房人才能向其他人出售经适房，届时政府可以先回购，再把经适房源转售给符合经适房购买条件的家庭。
转手租售，获利空间多大？
市住房保障办：按差价80%缴土地收益压缩牟利空间
对于经适房上市租售，人们最为关注的焦点集中在是否会成为变相牟利的工具。
在不少人看来，经适房与市场商品房之间的巨大差价，为某些人“钻空子”提供了一定的空间。
回复该发言

以2011年推出的经适房为例，总价最低的房源仅14万元，而最高的也不过47万元，单价普遍在“4字头”，而且房源多集中在市区。而数据显示，去年广州一手住宅交易均价高达13401元/平方米，两者差距数倍。
广州市住房保障办相关负责人则解释道，经适房满5年上市转让要按照同地段普通商品住房与经适房差价的80％向政府交纳土地收益等相关价款，其实已经大大压缩了“钻空子”牟利的空间。
该负责人举例说，一套40万元的经适房，即使五年后总价涨至100万元，购房人仅仅能拿到差价的20％，即12万元，算上贷款利息、通货膨胀等因素，其实并未有太大获利空间。
除已批准立项暂停新建，1.7万家庭尚在轮候购买
经适房最快一两年内卖光



根据近日出台的《广东省住房保障制度改革创新方案》，除已批准立项的项目外，暂停新建经济适用住房，将其供应对象纳入公租房供应范围。
广州市住房保障办也表示，已逐步降低带产权性质保障房所占的比例，未来可能将停建经适房和限价房。
据了解，广州在2011年推出了8.5万套保障房筹集建设计划，其中有8000套经济适用房和2300套限价房。
根据广州市国土房管局数据显示，去年共进行了两批经适房申购，共有5000多套经适房房源接受申购，包括广氮花园、安厦花园及惠泽雅轩等多个项目。
按照去年的经适房建设量和推出量来比较，供应大于需求，但停建经适房后，这些剩余的存量房源与正在建设的经适房房源最快将在一两年内被消化完毕，届时广州将再没有经适房供应。
广州市住房保障办相关负责人告诉记者，目前广州仍有1.7万户住房困难家庭在轮候等待购买经适房。“广州逐步减少经适房的建设数量，未来一段时间，经适房可能会出现供不应求的状况。”
■业界分析
同地段物业价格差距大有待细分
实际上，从经适房出现的那一天起，质疑声就没有停止过。其中，满五年便可上市交易的规定，有专家认为这成为不少人骗购的动力。
有不少专家表示，禁止经适房进入房地产市场，应该是目前切断经适房获利途径、降低经适房领域权力寻租问题发生频率的最好方法。资深房产专家韩世同表示，广州可以考虑建立专门的保障房交易市场，允许符合申购条件或退出条件的买卖双方进场交易，由于只有符合经适房条件的人才能接盘，在此交易的二手经适房不大可能卖到像普通商品房那样的高价，从而也达到“限制牟利空间”的目的。
中原地产项目部总经理黄韬则指出，尽管广州目前定下的转让差价上缴比例全国最高，但是即便是同地段物业，不同楼层不同朝向的参考标的也会产生不同的影响，“如何做到公平合理，在具体执行时技术上尚有商榷的余地”。
“各国根据不同国情建立了不同的保障房模式，可以考虑学习国外经验。”有业内人士表示，有些国家的保障房住户要花一辈子的时间，才能拥有房屋产权，可以采用逐年从政府手中获得部分产权的方式，而不是五年过后就归其所有，可以上市交易获利。
■政协委员呼吁
经适房应只能向住房困难家庭转售
早在去年广州“两会”上，广州市政协常委曹志伟就提出了停建经适房的建议。如今，这一建议已逐渐在广州保障房建设上有所体现。
回复该发言

“今年再分配的保障房，不能再走经适房的老路了。”曹志伟建议，应该将获得经适房、限价房又转手卖出或出租的名单，以及其买房价、卖房价、差价等信息予以公开，接受全社会的监督。“如果是真正的住房困难家庭，不会怕公示给人看，这样一来，以权谋私的经适房购买者也不敢上市交易了。”
曹志伟表示，对已售的经适房和限价房对其转手交易应予以限制，通过行政手段保持经适房和限价房的“保障性”不变，即原经适房和限价房的业主只能向经政府审核、符合保障标准的住房困难家庭转售或出租。“经适房的保障房性质不能改变，不然就会出现一边大规模开建保障房，一边却是原先的保障房转变成市场流通的商品房。”
曹志伟还强调，政府承担责任的方向是保障“人人有房住”，目前重点应为如何更好、更快地建设优质的公租房和廉租房，公开公平分配、保障真正有需求的困难群众，对经适房和限价房应该予以停建停售和限制转手交易。
“最迫切需要住房保障的不是买不起房的人，而是连房都租不起的人，如刚毕业的大学生、蓝领工人，这些都是广州的生产力、中坚力量，却又存在住房困难的人群，若能为他们在住房方面提供廉租房、公租房，既为广州留住了人才，又可安抚社会的不安情绪，一举两得。”曹志伟说。
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