上市房企业绩研评（七） 开发商利润不降反升的原因

“研评（六）”发表后，多家媒体找到笔者，问“为什么严厉调控下大多数企业还是实现了业绩增长”。这个问题很简单：只要是正增长，例如营业收入由100亿元增长到101亿元，就算是增长。反之，如果是95亿元，就是负增长。如果逐一阅读一百多家企业的年报，你会发现负增长的企业确实不到30%。
　　据监测，截至4月8日，共有108家上市房企发布了年报全文。其中，沪深两市有74家，在香港上市的内地房企有34家。
　　从营业收入看，74家上市房企中有48家实现了业绩增长，占64.9 %。只有26家企业同比下降。其中，云南城投、鲁商置业、丰华股份、津滨发展等均下降50%左右。另外，有15家企业的营业收入超平均增速44.07%。其中，增速10%以下占10.8%；10%~20%之间占12.2 %；20%~30%之间占5.4 %；30%~40%之间占8.1%；40%~50%之间占5.4 %；超过50%占23 %。一线房企营业收入增速超过30%的有32家。例如，2011年万科实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%；保利地产实现营业收入470.36亿元，同比增长31.04%。
　　再重点看一下净利润指标。
　　74家上市房企中，净利润为负的5家，仅占6.8%，分别是津滨发展、华夏建通、丰华股份、ST昌鱼、ST联华。也就是说，在严厉调控下，还是有93.2%的上市房企盈利。净利润50~100亿元的企业有2家，占2.5%。其中，万科实现净利润96.25亿元，保利实现净利润65.31亿元。10~50亿元的有7家，占9.5%；10亿元以下的有60家，占81.1%。净利润超过100亿元的企业有两家，是在香港上市的中海和恒大，2011年实现净利润分别是121.81亿元人民币和113.82亿元人民币。
　　从净利润增长来看。69家盈利企业中，净利润同比下降的企业，只有25家；有49家实现了同比增长，占66.2%。降速较快的企业是丰华股份、津滨发展等，分别同比下降149.97%和411.11%。同比增长的企业中，增速10%以下的有5家，占6.8%；10%~20%之间的占14.9 %；20%~30%之间的占10.8%；30%~40%之间的占8.1%；40%~50%之间的占1.4%；超过50%的占24.3%。其中一线房企中，万科净利润同比增长32.15%，保利地产32.74%。
　　再看看销售（营业）利润率指标。沪深两市69家净利润为正的企业中，利润率低于10%的有18家，占24.3%。利润率15%以下的有33家，占44.6%。其中，万科营业利润率是13.4%，结算净利率是15.01%。利润率在15%~20%之间的，占20.3%。其中招商的净利润达到了17.15%。在香港上市的绿城的净利润达到了18.7%。利润率在20%~25%之间的占16.2%；超过25%的，有9家，占12.2%。其中金融街的利润率为24.79%，世茂股份的利润率为20.81%。在香港上市的中海地产的利润率是30.9%。参照wind数据，基于2007-2011年连续五年对房企“盈利能力指标”的跟踪监测，房地产企业“销售（营业）利润率”指标数据如下：优秀值25%，良好值20%，平均值15%，较低值10%。2010年上市房企的平均利润率就是15%。2011年到底是多少，在全部年报出来后就知道了，预计还是15%左右。
　　2011年上市房企主要业绩指标增长，特别是净利润不降反升，主要得益于四个方面的原因。
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　　一是受益于销售均价上升。2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，销售总额5.91亿元，平均销售价格5377元/平方米，同比分别增长4.9%、12.1%和6.84%。虽然增速较2010年进一步放缓，但却依然在增长。
　　二是，自2008年以来，许多房企都主动调整了产品结构。例如，万科所售住宅中，144平方米以下户型占比达到了88%。再例如，华润置地的产品结构已调整为“六成住宅，四成投资物业”。其中所售的住宅中，针对自住型客户所开发的小户型的比例已经占到80%，高端项目占比已调整为不到20%（详见“研评（四）”）。
　　第三也是最主要的原因是2010年的高预收账款的支持。由于房地产行业的结算相对于销售存在滞后性，所以2011年所结算的项目，许多都是2010年下半年已售未结算资源以及2011上半年所销售的项目。例如万科，2010年万科合并报表范围内已销售未结算资源面积为680万平方米，对应合同金额820亿元。2011年，万科的这两项数据则达到了1085万平方米和1222亿元，分别增长了59.6%和49.0%。由此可以预见，如此高的预收账款也足以支持万科2012年度的销售业绩、营业收入和利润率增长。
　　第四是“练内功”的结果。近年来，许多房企除了积极寻求战略转型和调整企业的产品结构、市场结构外，也开始了补课、练内功工作。这在一定程度上降低了开发成本和费用。例如在产品系列化、标准化方面，目前房地产业界几乎所有一线房企都已经形成了多个产品系列和多条产品线，并在不同城市的不同项目上进行着标准化产品线的连锁、复制开发。我们的专题研究结果显示，当产品标准化率达到40%时，周转率和杠杆率都会明显提高，投资回报率更会大幅度提升。另外，加强内部管控也能提高开发效率，降低费用。
　　可能在有些人看来，严厉调控下大多数房企的净利润指标不降反升，可以简单地归咎为调控效果还不明显，但如果深入分析其背后的原因，就会发现有许多积极的因素。这些因素，是值得推崇的，也是值得更多业内企业领悟并付诸行动的。
“研评（六）”发表后，多家媒体找到笔者，问“为什么严厉调控下大多数企业还是实现了业绩增长”。
　　据监测，截至4月8日，共有108家上市房企发布了年报全文。
　　从营业收入看，74家上市房企中有48家实现了业绩增长，占64.9 %。
　　再重点看一下净利润指标。
　　74家上市房企中，净利润为负的5家，仅占6.8%，分别是津滨发展、华夏建通、丰华股份、ST昌鱼、ST联华。
　　从净利润增长来看。
　　再看看销售（营业）利润率指标。
　　2011年上市房企主要业绩指标增长，特别是净利润不降反升，主要得益于四个方面的原因。
　　一是受益于销售均价上升。
　　二是，自2008年以来，许多房企都主动调整了产品结构。
　　第三也是最主要的原因是2010年的高预收账款的支持。
　　第四是“练内功”的结果。
　　可能在有些人看来，严厉调控下大多数房企的净利润指标不降反升，可以简单地归咎为调控效果还不明显，但如果深入分析其背后的原因，就会发现有许多积极的因素。
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