3月25房企销售明显好转 以价换量仍是市场共识

数据来源：CREIS
世联重点监测的28个城市降价楼盘数据显示，截止3月中旬，今年以来新增降价楼盘197个，超过20%降幅的楼盘占比由去年的13%上升至20%。同时，购房者期望最低降幅则从20%降至15%，购房者预期好转。
需求方面，中指数研究院数据则显示，3月份全国商品房销售面积和销售额同比分别下降13.3%和7.8%，降幅比1-2月缩小0.7和13.1个百分点。
价格松动和购房者预期好转不仅对楼市成交产生影响，目前25家企业公布的3月销售数据也显示，各房企销售状况明显好转，仅5家企业销售同比下滑。
世联地产分析认为，流动性持续改善，提升购房者信心指数回升，促使成交回暖。但开发商库存增长迅猛，房企仍需努力卖房，避免过高的存货挤压现金流，造成流动性危机。
世联地产预测，以价换量仍是开发商采取的重要市场策略，市场已形成量升价跌的走势。但预计量涨价跌之下，市场进入了正向背离阶段，市场成交量已见底，未来价格下跌空间不大。
3月全国楼市量升价跌 各房企销售情况好转
世联重点监测的28个城市降价楼盘数据显示，截止3月中旬，今年以来新增降价楼盘197个，超过20%降幅的楼盘占比由去年的13%上升至20%。与之对应的是，购房者期望最低降幅从20%降至15%，购房者预期好转。同时，世联成交客户数据也显示，投资客占比已经下滑至13.6%，接近2009年最低点7.5%，当下市场刚需是成交的主导力量。这些说明，市场主动适应购房者的预期，刚需人群需求松动，促使成交量的回升。
成交量方面，上述研究院数据也显示，1-3月全国商品房销售面积和销售额分别为15239万平方米和8672亿元，同比分别下降13.6%和14.6%，降幅比1-2月分别缩小0.4和6.3个百分点。其中3月份全国商品房销售面积和销售额同比分别下降13.3%和7.8%，降幅也比1-2月缩小0.7和13.1个百分点。
实际上，目前25家企业公布了3月合约销售情况，数据显示其销售状况均明显好转，仅5家企业销售同比下滑。融创、建业、绿城、世贸房地产、金地、佳兆业五家企业同比增幅超100%，保利、龙湖、中海、远洋均表现不俗，万科前三个月中则有两个月销售额突破100亿元夺冠，恒大环比增长液将近100%，但目前仅完成销售目标10%。
“量升价跌已成为当前的楼市走势，市场终迎正向背离。”世联地产认为，虽然调控基调坚决不放松，但是政策已经出现了技术性校正，支持合理的住房需求，首套房货款利率优惠也是在此前提下得以实现，而首套房贷款利率的优惠也刺激了刚性需求，带动成交量回升。
世联表示，春节后流动性持续改善，支撑房地产市场成交量触底回升，同时购房者风险偏好被提升，叠加房价下降接近购房者预期，购房者信心指数回升等都是促使楼市出现“3月阳春”的原因。
开发商库存大涨42.7% 以价换量已成市场共识
数据显示，2012年是房企的偿债高峰年，其中仅房地产信托偿还的规模就已达约2500亿，房企的偿付能力甚至略低于2008年。而从71家上市房企公布的年报也可发现，开发商库存增长迅猛，同比增长42.7%。包括万科、中海、保利、恒大、龙湖、绿城、星河湾等众多品牌开发商将提高去化速度作为今年重要的经营策略。
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品牌开发商采取以价换量的市场策略，不仅是基于政策做出的判断，也是出于业绩和股东的压力，以及行业发展的内在要求。在政策调控的背景下，71家上市房企的年报数据显示，房企的净资产收益率（ROE）回落，利用杜邦分析法对上市房企的分析结果显示，未来房企ROE难以提升，因此提高资产周转率是改善房企未来ROE的主要途径。
“房地产行业通过依赖高财务杠杆和价格上涨带来的高利润和实现快速增长的时代已经一去不复返了，快周转成为当前房企的主旋律。”世联地产表示。
其分析认为，房企资产负债率处于历史高位，偿付能力堪忧，同时随着偿债高峰的到来，当前房企库存高企现金流紧张的局面将导致企业出现流动性危机，通过降价跑量去库存将是房企共同的选择，因此越来越多的开发商加入降价促销的行列，以价换量成为了市场共识。
世联研究预测，目前市场成交量已见底，价格下跌空间不大。另外，行业政策和货币政策的紧松程度，决定筑底时间的长短。而房企的流动性持续恶化，说明接下来房企仍需努力卖房，避免过高的存货挤压现金流，造成流动性危机。
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