高库存高供应 二季度房价仍处下行通道

上市房企正走出最严峻的阶段
从目前情况来看，房地产行业处于以量补价格局，未来二季度与三季度房价继续下行空间是否仍然存在？房地产公司普遍面临高负债困境，未来一段时间内对房地产企业而言是否到了最严峻的阶段？
李品科：我们认为2012年整体市场将是走量不走价的复苏，价格上涨压力较小，并存在小幅下行空间。原因有两点：首先，目前行业库存量已接近2008年底的历史高点，而行业的新增供应量在二、三季度仍将维持高位，高新增供应及高库存使得房价上涨将受到遏制。其次，我们认为在整体资金紧张、库存压力大的背景下，资金紧张的开发商选择以价换量是优选，先生存再谋发展；而土地价格下降、并购机会增加，也使得资金相对较为充裕开发商采取降价卖房回笼资金的策略，以获得更大抄底土地市场机会。
目前房地产行业开发商普遍资金偏紧张，而资金紧张且压力最大时期尚未真正过去，信托到期兑付、银行贷款到期等均将持续绷紧行业资金链。但上市公司由于融资渠道相对通畅，整体仍较安全，部分2012年二、三季度信托到期还本压力较大的上市公司2、3月已通过借新还旧、大幅降价销售回笼、信托转股权等方式提前处理。
苏雪晶：未来二季度房价仍处于继续下行通道，但进入到三季度预计部分区域的价格可能处于止跌回升的状态。企业负债情况随着银行普通住宅信贷便利程度提升和销售转好，可能逐步走出最严峻阶段了。
从政策来看，保刚需、抑投资政策意图十分明显，这种政策导向在未来会否出现松动，或出现类似今年2、3月份地方地产调控政策明紧实松情况？从中长期来看，“保刚需、抑投资”政策取向对地产行业板块而言意味着什么？
李品科：对于政策做合理修正路线，我们在2011年11月发布的2012年度策略报告《房地产：平衡再生》中对政策面的局部修正路径判断如下：即宏观货币信贷实际宽松-地方政府行业政策的合理修正-中央行业政策的合理修正。目前来看，宏观货币信贷实际宽松已得到兑现，并将继续进行，目前在二三线城市首套房贷款利率仍普遍为基准利率，我们认为未来逐步趋向于85折利率的趋势是明确的。而随着房价的调整、地方资金压力的增大、房地产投资持续下滑对于经济的下拽作用增大，我们判断政策也会进一步做合理的修正，类似针对于合理改善性等需求也存在一定的修正空间。而政策的修正也将持续带来行业股票板块估值的修复。
苏雪晶：我们没有看到今年2、3月地方调控政策明紧暗松，实际上地方调控政策是比较灵活的，可能反映在执行层面会随着房价深幅调整而改变；保刚需的现象会得到加强，会在信贷支持以及相关政策上予以配合。抑制投资的方向主要还是对整体地产股的估值有一定的影响。
右侧交易时期已至
品种选择存分歧
3月份新增信贷超预期或意味着货币政策放松力度正在增强，这能否对房地产板块股票产生提振作用？未来对房地产上市企业的再融资能否放开？
李品科：我们认为宏观货币信贷实际宽松已得到一定程度兑现，并将继续进行。我们在去年11月底降准时就明确判断“首套住宅按揭贷款严于政策规定的利率和首付有望因属于政府支持范畴，新增贷款额度增加、安全和收益性高而下浮”。目前首套房额度得到保证，首套房的贷款利率从2011年四季度普遍的基准利率上浮1.1倍及以上，在年初回落至基准利率，目前部分区域已经可以获得85折的优惠利率，这将有效提升合理需求中的刚性需求购房者的购买力，从而托底基本面，也会对房地产股票的估值起到抬升作用。
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房地产上市企业的现金再融资，目前看尚未有松动的迹象。我们判断，未来随着房地产投资增速、新开工等的持续下滑，行业的供应将从目前的高位持续下降，而给予优质高周转龙头公司现金再融资的机会，也将使得整个行业投资、供应趋于正常化，现金再融资在未来存在一定的可能。
苏雪晶：货币政策转向有助于房地产股票明显提升，我们认为对普通住宅为主的上市房企持续限制再融资也不是一个非常好的策略，应对普通住宅的资金支持力度加强，增加未来的供应，保持调整政策稳定性和延续性。
当前对地产股而言是否步入右侧交易区间，即政策已经见底，而地产股的低估值已充分反映了地产行业基本面最糟糕的预期？在一线地产股与二三线地产股中，未来谁的机会会更大些？
李品科：我们认为行业政策面也已经在2011年10月转向，我们在去年下半年就开始坚定推荐地产股，在年度策略报告中明确表示2012年优质地产股拥有50%以上的绝对收益，目前地产股已步入右侧交易区间。基本面的持续调整将真正释放政策压力，预判随着房价、投资数据的持续下降，中央及地方政策趋松的态势将更为明确，并逐步托底基本面，为地产行业股价、估值的上行奠定基础。我们维持行业增持评级，2012年建议将二线公司作为核心配置，加配部分一线及优质三线公司。
苏雪晶：目前地产股已经进入到右侧交易区域，销售趋势回暖态势已经明了，前一阶段低估值的表现也反映了政策最悲观的预期，但建议对政策的预期始终保持清醒。未来一年内不应过分预期政策放松对股票的影响，应逐步回归到基本面的研究上来。未来一线地产股分享行业集中度的提升，会对中长期估值产生明显影响，基本面推动的公司发展机会更加明显；而二线地产公司还是要以精选个股为主。
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