房地产信托玩"借新还旧"障眼法 提前清盘藏猫腻

顺利度过第一波兑付高峰后，近期房地产信托产品的发行和成立均有回暖势头，部分信托公司加大了房地产信托的投入。另一方面，不少信托公司的信托计划却悄然提前清盘。房地产信托是否存在“借新还旧”的现象呢？
房地产发行数量上升
据普益财富提供的数据显示，今年1月份共有42款房地产信托产品开始发行，2月份有58款房地产信托产品开始发行，环比增长38%。根据普益财富近期集合信托周报，3月24日到4月6日两周时间就有8款新的房地产信托发起成立。
不仅是数量有所增加，房地产信托的预期收益率也是稳中有升。根据普益财富研究员范杰的统计，以期限为12个月、18个月、24个月和36个月的产品为例，3月份发行的平均收益率分别为12.25%、10.50%、12.06%和11.83%，较2月份分别上涨68.33BP、5.00BP、115.00BP和27.08BP。在范杰看来，近期房地产信托有回暖之势。
不过虽然数量和收益率都在上升，但是房地产信托提前清盘的现象却引起了很多人的关注。根据统计，中融信托、天津信托、山东信托、华润信托、杭州工商信托、江苏国际信托、华宝信托、中诚信托等多家信托公司旗下今年均有房地产信托计划提前清盘。
范杰认为，地产商主动早赎的资金来源非常蹊跷。根据这两年房地产行业的回款情况来看，房地产企业的资金应该是非常紧缺的。由于市场持币观望的意味浓厚，房地产销售从去年下半年就一直清淡。从目前公布的房地产行业销售数据来看，商品房的成交量直到2月中下旬才出现了一定的反弹。但除非大部分的购房者都选择全款，否则使用按揭贷款的话，开发商实际回笼资金的时间应该在3月份之后。大部分的购房者使用全款购房的可能性显然很小，那么今年前3个月提前终止的信托还款，来源于开发商项目销售的可能性不大。
有没有可能来源于银行贷款呢？范杰认为，虽然今年的信贷政策较以前有所放宽，但由于目前市场担心房地产的系统性风险，相对保守的银行融资渠道，留给房地产信贷的额度并不会太大。如此一来，这些提前偿付的信托资金，到底来源何处呢？
信托公司也玩关联交易
有人猜测是用新发行的信托来接盘旧信托的项目，但是这种方式去年就已经在市场上出现过，而且由于融资成本过高，并没有得到投资人的认可。去年11月，四川信托就发行了一款名为“青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”，试图接盘中融信托的“青岛凯悦中心信托贷款集合资金信托计划”，如此明目张胆地“借新还旧”必然遭到了市场的否定，该款产品也没有发行成功。然而，如果信托公司多花点功夫，来给新的信托计划包装，比如用同一个开发商项目下的另外一个项目进行融资，投资人还能轻易发觉吗？
范杰在其研究报告中，就引用了这样一个案例。中信[简介 最新动态]集团下属的一款名为聚信汇金的地产基金近期发行。其资金投向为星耀地产在天津天嘉湖二期的项目公司。而天嘉湖项目恰好与目前现金流困难、已经处于半停工状态的星耀五洲[最新消息 价格 户型 点评]项目位于同一地段。由于天嘉湖项目资金缺口并不大，因此范杰推测，该项目的资金很难保证只用于天嘉湖项目而不用于星耀五洲。
星耀五洲项目是当年赫赫有名的天津地王，不仅拿地成本高、项目战线也拉得很长，中信方面为什么肯介入其旗下的项目呢？范杰透露，无论是中信信托还是中信地产[简介 最新动态]，近年来都对地产项目重组表现出较大兴趣，当项目融资困难的时候，重组星耀旗下项目的意图得到体现。
开发商为建筑公司担保
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截止到4月16日，今年新发行的房地产信托中，还出现了不少开发商为建筑公司担保贷款的产品。四川信托新发行的一款名为“华易建设流动资金贷款项目集合信托计划”就是这样一款产品。根据该信托计划的资料显示，这笔发行规模为5800万到6000万元的信托计划，主要用于华易建设在各施工项目中采购材料、发放工资及支付一定的施工保证金。广汉华地财富投资有限公司以位于广汉市大件路和福州路交会处的41.73亩商业开发用地为华易建设提供抵押担保，目前根据四川永道合房地产评估有限公司对该土地的预评估报告结论，该宗土地评估面积27778.8平方米，用地性质为商业用地，设定评估对象容积率2.45%，价值9344.79万元。
根据记者了解，华易建设就是这块土地开发项目的承建商，甲方地产公司为乙方的建筑公司施工做担保融资，借来的钱实际上用来给甲方盖房子。这种行为以工商企业融资之名，行房地产融资之实。信托公司设计此类产品，有违诚实义务和谨慎性原则。由于这类产品隐藏了信托资金的最终用途，风险较大，也比较容易对投资者构成不当推介。
事实上，四川信托今年已经发行过数款类似的产品，比如1月11日发行的“自贡市荣新建筑工程有限公司流动资金贷款集合资金信托计划”，3月7日发行的“广东正升建筑有限公司流动资金贷款集合资金信托计划”都是这种性质的产品。
除了上述几种房地产信托产品以外，今年新发行的房地产信托产品，还出现了资金投向含糊不清或是范围很大的信托产品，其中最为典型的就是湖南信托发行的“湘财盛”系列信托计划。“湘财盛”系列信托计划的资金投向为“以包括但不限于贷款、股权、有限合伙(LP)出资、权益投资、金融产品投资(包括信托计划受益权投资)等方式进行单一或组合投资，运用于保障性安居工程、商业不动产等领域，信托存续期间闲置的信托资金可以用于存放商业银行、投资于银行间债券市场、货币市场基金、信托计划以及受托人认为低风险的其他金融产品”，此类信托产品由于投向不确定，投资者很难用类似产品与其进行比较，同时也很难评估其产品的风险。
建银信托在2010年也曾发行过类似的产品，这款名为“建信海南国际旅游岛投资1号集合信托计划”的产品，其资金投向为“海南省内的旅游地产及相关配套开发项目司马坡项目及后续投资项目，闲置资金可由受托人决定用于银行存款和债券、货币型基金和央行票据等低风险高流动性金融产品投资”。这款2010年8月17日成立的产品，在今年3月27日宣布提前清盘，根据建银信托方面的说法，清盘原因是“投资顺利提前收回”。
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