二三线地产股“船小好调头”逆市预增谋转型

“不能用传统眼光来看当前的地产股了。”一位资深投资者向《每日经济新闻》记者感慨道。旷日持久的楼市调控，让全国各地的房价不同程度地“降温”了。而成交持续萎缩过后，高库存积压下的资金链困境直接导致房企破产潮渐行渐近。据统计，已经公布年报的70多家上市房企，总库存市值达9000多亿元，超过2009年库存2倍以上，而全行业的库存市值或超过5万亿元。
值得一提的是，继4月中旬杭州金星房地产公司破产案后，日前又曝出广东出现首例房企申请破产案，甚至有媒体报道称“光是北京、武汉、四川等三地，已有上千家房企从楼市‘消失’”。然而，随着部分商业银行近期重启9折甚至8.5折利率，沪、深A股市场“船小好调头”的一些二三线地产股要么提前偿还数十亿资金，要么把上百亿资金投向旅游项目，甚至遭遇“牛散”潜伏……在整个行业遭受资金困境“炙烤难耐”的情况下，这些房企一季度依然交出了靓丽的成绩单，种种离奇现象让人唏嘘不已。
对此，上述资深投资者向《每日经济新闻》记者表示，与“招保万金”等“航母”级的地产股有所不同，这些另类地产股四面出击的能力特别强，在楼市不景气的情况下，纷纷转战矿产和旅游开发等领域。
/关键词：破产/
业绩与资金“炙烤”房企不堪重压申请破产
4月中旬，杭州金星房产公司的破产申请一度引起轩然大波。
当时，由于余杭区政府办公室的一则关于法院已受理杭州金星房产公司破产的短信被曝光，暗流涌动的房企破产潮开始进入人们的视野。
上述短信内容显示：“尊敬的业主：您好！目前，我区人民法院已依法受理金星房地产公司破产案；西城时代家园三期后续各项工程也将于4月1日起陆续开工，其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程力争7月底前完工。同时，区政府将依法保障业主办理三证的权利。特此告知，敬请理解！”
随后，杭州金星房地产开发有限公司向余杭区法院申请破产的消息已得到法院证实，但是法院并没有向媒体透露更多的细节。另据媒体报道，截至破产申请之日，杭州金星房地产公司已拖欠各类款项约4000万元、欠税2398万元，其开发的余杭区西城时代家园项目也已停工。
据了解，这实际上是今年以来杭州市第2家申请破产的房地产开发企业。早在今年2月，开发过杭州温州经济城的杭州瑞达实业投资有限公司就已申请破产。而日前又有媒体曝出又一起房企破产案——杭州锦绣天地房地产开发有限公司申请破产。
值得注意的是，上述多起房企破产潮并非浙江本地的孤立事件，日前又曝出广东境内首家房企申请破产。据了解，4月12日，顺德境内一家小型房地产公司广德业在顺德本地媒体发布公告称，“公司拟向法院申请破产和解，盘活存量资产，清偿公司债务以及为广大业主办理房屋产权证，请与公司相关的公司或个人见公告后，3天内到公司洽谈有关破产和解事宜”。
顺德法院方面向媒体证实，广德业确实已经以“资不抵债”为由向法院提出申请，进入破产程序，法院正对其提交的材料进行审核，尚未正式作出受理或驳回的决定。
就在全国各地陆续曝出房企破产的背后，沪深A股市场上市房企的“成绩单”也分外扎眼。
截至4月15日，沪深两市共有33家上市房企发布了一季度业绩预告，其中有13家房企净利润出现续亏、4家房企预减、6家房企首亏，占据总量的70%。
在上述业绩出现预警的上市房企中，主要是以二三线中小型开发商为主。
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实际上，整个房地产行业的形势已经非常不容乐观，在楼市调控政策仍然看不到尽头的情况下，这些面临业绩和资金双重“炙烤”的房企何去何从已经成为一大焦点。
据统计，2011年末上市房企负债规模达到9700亿元，较上年增幅逾三成；资产负债率达到73.5%，上升1.9个百分点。由于难以获得长期资金，短期负债的增速较快，流动比率从1.78下滑至1.62。同时，由于央行多次加息、银行控制地产贷款规模等原因，房企资金成本迅速上升，上市房企去年财务费用同比增长了36%。
此外，巨量的存货压顶，也将导致大批房企“运作不灵”。截至去年年底，68家上市房企的存货规模已经超过9000亿元，同比增长44%。按照去年的开发成本计算，在不新拿一块地的情况下，目前的存货也需要3.75年才能卖完。
据了解，北京市住建委2011年12月曾发文指出，该市共有473家房企的资质证书有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销。
无独有偶，来自武汉市房管局去年四季度公布的数据显示，截至2011年10月底，武汉市共有在册房地产开发企业1375家，较上年同比减少了200余家。
除此之外，来自四川省建设厅一份通告也显示，截至2011年7月，四川省共有423家房地产开发企业因未在行政许可规定期限内办理延期手续，被注销房地产开发资质。
/关键词：利率/
首套房贷利率现松绑8.5折优惠重现市场
佛山率先推出的楼市“松绑令”仅存活不足12小时就悲壮收场。但是，紧随其后的安徽芜湖等全国各地形形色色的变相松绑政策和措施，则似乎让眼下炙烤难耐的房企又看到了一线曙光。
4月中旬，有媒体致电多家在沪商业银行发现，部分银行的首套房贷利率开始实施8.5折，具体优惠幅度要看房源是否为新房，贷款总额以及申请年限来综合判断。
对此，建行客服人员解释，贷款业务并不是对每一个客户都是统一的，里面涉及很多审核，要具体事情具体对待。
不过，也有部分银行表示，目前还没有接到调整通知，因此首套房贷将继续维持基准利率。
据上海易居房地产研究院副院长杨红旭介绍，今年2月份以来，国内楼市成交量节节攀升。去年利率最高的时候是1.1倍，现在很多城市可以打9折甚至8.5折。
杨红旭还指出，政策松动还表现在地方政府开始调整政策，或者称为放松。比如说，去年8月份以来，大概有18个城市，经过媒体曝光的，调整了政策。其中有5个城市的调整力度比较大，被中央叫停了。
但是，业内一致认为，在管理层三令五申地坚持楼市调控的情况下，利率优惠政策并不意味着调控政策转向。
保利地产（600048，收盘价12.20元）在2011年报的董事会报告中指出，公司认为今年国内房地产调控不会转向。由于土地和资金等主要生产资料的配置受到日益频繁的政策干预，预期不明朗、市场不确定。公司将坚持快速周转策略，加快资金回笼速度，同时通过银行信贷和房地产基金等多元化融资，拓宽资金来源。
同时，万科A（000002，收盘价8.64元）也在2011年报的董事会报告中指出，未来一段时期，行业的资金环境依然不容乐观。公司将坚持“现金为王”的策略，确保经营的安全性和稳健性；同时，公司将充分利用自身在资本市场的信誉和品牌优势，积极拓展融资渠道。公司将继续开展合作机制创新，为经营发展争取更多的资源支持。
不过，去年整个地产行业的销售情况还不错。全年商品房销售面积和金额都有小幅增长，上市房企预收账款规模也增加了近1000亿元。这批零成本资金部分满足了房企庞大的资金需求。
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国家统计局70个大中城市住宅销售价格指数显示，2011年年初以来房价环比上涨的城市逐渐减少，环比下跌的城市逐渐增加，至2012年1月份没有一个城市环比上涨，全部为下跌或持平。但这个趋势在近期有一些变化，部分城市2月份则再次出现了环比上涨。
中金公司指出，近期随着政策预期放松，房价出现小幅反弹，但这不意味着价格触底反弹的格局就此形成。伴随二季度开发商推盘增加、库存压力增大，房价仍将回归下调态势。
/关键词：资金/
部分二三线房企业绩喜人 投资大项目不差钱
近十年各行各业都来 “捞一把”的国内楼市，简直就是一个“吸金”黑洞。但如今，随着楼市调控政策不断深入，房地产暴利时代渐趋终结，市场竞争则是去泡沫化的价格、质量、品牌之间的较量。
截至4月11日，万科、恒大、保利、富力、中海五大房企发布了3月份及一季度业绩，五大房企一季度签约总金额为820.57亿元，与去年第一季度相比，下降了10.7%。其中，3月楼市贡献了一季度整体业绩的43.4%。即便经过了3月份的“小阳春”，大型开发商整体也没有能够实现业绩的明显增长，资金压力大、去库存难的局面没有改变。
然而，在这些堪称行业“航母”的房企面临降价和去库存难的压力时，一些二三线的中小型开发商却似乎没有受到冲击，这些房企要么一季度业绩预增幅度惊人，要么豪掷重金投资大项目，要么表现平平却逆市迎来了“牛散”潜伏……各种另类表现匪夷所思。
其中，在整个行业陷入低迷的背景下，亿城股份（000616，收盘价4.02元）今年一季度却逆势交出了一份靓丽的 “成绩单”——公司预计今年一季度净利润同比增长350%~400%。
4月16日，亿城股份对外发布业绩预告称，预计今年1~3月归属于上市公司股东的净利润约为9365万元~10405万元，基本每股收益约为0.079元~0.087元，较上年同期增长幅度为350%~400%。
对于业绩变动的原因，公司称，由于西山公馆项目销售情况较好，导致今年一季度净利润较去年同期有大幅增长。
值得一提的是，受益于西山公馆和苏州亿城新天地三期的按期竣工，亿城股份2011年全年实现开工面积约为60万平方米，竣工面积约为22万平方米，同时去年还有北京燕西华府、天津亿城堂庭二期和苏州亿城天筑等项目按计划开工，今年的业绩增长依然有一定的保障。
与此同时，被誉为武汉地产龙头的福星股份（000926，收盘价9.38元），近期豪掷23.5亿元拿下和平村的两大地块、提前偿还20亿元信托资金，这让外界对其资金状况刮目相看。
对此该公司表示，在目前房地产持续调控的严峻形势下，依靠在售项目良好的销售回款及自有资金提前偿还上述两笔信托资金，使公司资产负债率水平更加合理，从而大大降低了公司的经营风险，更有利于公司稳健地发展。
值得一提的是，“不差钱”的福星股份的财务也很稳健。该公司2011年董事会报告提出，财务稳健是公司发展壮大的基石，公司将继续深化与银行的合作，确保银行贷款的合理匹配，同时拓展融资渠道，研究、探索新型融资品种，做好财务资源的配置，优化信贷结构，进一步提高资金管理及使用的效率，控制财务风险。
国泰君安证券认为，目前以价换量是开发商的最优选择，2012年的整体市场将是走量不走价的复苏。大型综合品牌、资金雄厚的开发商开始降价卖房回笼资金，为的是面临土地市场的抄底机会和行业并购机会而择机扩张；对于资金压力大的开发商来说，降价卖房甚至变卖股权，为的就是回笼资金，先保生存再谋发展。
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国泰君安证券还特别指出，资金紧张且压力最大的时期尚未真正过去，资金来源中自筹资金占比提升、定金及预收款同比下降。
/关键词：转型/
“牛散”押注 百亿巨资“豪赌”房企转型
去年房地产开发实现收入同比暴增950.11%的绿景控股，在去年6月份终止重大资产重组事项，同时又提出变更公司名称、增加项目投资、矿产资源投资、开采等经营范围。
然而，在重组失败、房地产主业面临无米之炊的窘境下，今年一季度已经亏损203.71万元的绿景控股却在去年四季度就迎来了著名的 “牛散”徐开东，该“牛散”今年一季度还继续加仓。
根据该公司2011年报披露，公司经营规模较小，且无土地储备，同时虽然已经在经营范围中增加了矿产资源开发，并在寻找合适的矿源，但截至目前尚未有进展。而今年一季报也显示，公司1~3月份净利润亏损203.71万元。
值得注意的是，截至2011年12月31日和截至2012年3月31日的前十大流通股东名单显示，曾经在迪康药业 （600466，收盘价7.24元）等“大黑马”现身的著名“牛散”徐开东分别以90.00万股和100万股的持股数量位列第三大流通股东和第四大流通股东。
对此，浙江一位不愿透露姓名的私募人士向《每日经济新闻》记者表示，目前楼市“洗牌”已经逐渐深入，一些二三线的中小型上市房企将被迫从楼市全面退出，最终导致这些确定性的谋划转型的房企孕育着一定的市场机会，包括已经成功从房地产转向矿产开发的中润资源（000506，收盘价11.01元）等。
除了向炙手可热的矿产资源领域转型外，与房地产领域存在交叉的旅游地产也成为上市房企一个全新的考虑。
继2011年8月以6000万元收购鑫兴矿业49%的股权进军金矿、今年1月拟以5.7亿元收购控股股东中弘卓业所持的中弘矿业61.54%的股权进军煤炭领域外，曾经通过借壳实现上市的中弘股份在旅游地产方面再下一城。
日前，中弘股份相继对外发布公告称，今年4月与微山县政府和西双版纳州政府分别就微山湖国际旅游岛项目、路南山旅游度假开发项目签署了合作开发协议，总投资规模分别约为100亿元和150亿元，其中微山湖国际旅游岛项目3年内投资不低于50亿元，原则上在具备开发条件之日起五年内完成项目全部投资，而路南山旅游度假开发项目原则上3年完成公建，5年内全面完成项目开发。
对于动辄上百亿的资金缺口，公司称将滚动开发进行投资，主要资金来源则拟通过与其他大型企业共同发起中弘旅游产业基金的形式募集资金。
值得注意的是，中弘股份最近几年还陆续拿下了海南南国荔园项目、北京御马坊度假城项目和北京美猴王主题公园项目等多个旅游项目。其中，仅去年5月签下的北京美猴王主题公园项目总投资就在100亿元左右，北京御马坊度假城项目今年3月已正式开工，总投资也高达100亿元左右。
照此推算，在2011年度房地产主业销售收入同比减少49.49%的情况下，目前中弘股份至少涉及5个旅游开发项目，剔除进展情况不明的海南南国荔园项目，其他4个项目累计总投资金额至少为450亿元，但目前整个公司市值也不足80亿元。
敢于如此豪赌旅游开发项目，中弘股份到底为哪般呢？公司在2011年报的董事会报告中表示，随着政策的不断深入，未来全国主要城市房价、购房者需求以及房地产市场结构调整等不确定性因素增多，预计2012年国家对房地产市场的宏观调控力度不会明显放松，市场形势存在很多不确定因素，房产销售形势不容乐观。
对此，公司给出的对策包括积极参与已取得的矿业项目和基金项目，在维护公司资产安全的同时，力争这些项目能够尽快给公司带来新的利润增长点。
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但是，在行业前景不明的房地产板块，面对“牛散”押注、业绩预增和巨资豪赌转型，投资者又将如何作出合理的抉择呢？
安信证券认为，按照攻守兼备的原则选择个股，所选的标的公司应符合三方面条件：1.业绩锁定性强，主要是预收款充足，且含金量高；2.可售资源充足，公司追求快速周转；3.发展前景有保证。为此，公司需拥有“资源、产品、市场”三大竞争优势，能够适应房地产去泡沫化时期竞争激烈的生存发展环境。
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