穗明晰经适房上市政策:需缴纳80%土地收益价款

广州经适房满5年可上市 需缴纳80%土地收益价款！广州市财政局与广州市国土资源和房屋管理局联合发布通知，对已购公有住房和经济适用住房上市缴纳的土地出让金及收益分配管理规定，规定明确，2007年12月18日后签订购房合同的经济适用住房，5年后方可上市，产权人应按增值部分差价的80%缴纳土地收益等价款。
经适房作为有限产权的保障性住房，近年来饱受质疑。有业内人士认为，对于已经销售的经适房，政府应该运用优先回购权将其进行回购，提供给新的适合人群作公租房使用，而并非像此次颁布的通知，让其上市流入市场，引发社会财富分配不公的质疑。
广州明晰经适房上市政策
根据此次广州市财政局与广州市国土资源和房屋管理局联合发布的通知规定，2007年12月18日前已售出或已签订购房合同的经济适用住房，在取得房屋所有权证2年后方可上市，产权人应按交易评估价格的1%缴纳土地收益等价款；2007年12月18日及以后签订购房合同的经济适用住房，自签订购房合同之日起 5年后方可上市，产权人应按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的 80%缴纳土地收益等价款。
资深房地产专家韩世同接受网易房产采访时表示，此次出台的通知其实并非新政，而是政府对2007年出台的《广州经济适用房住宅制度实施办法》的一次明确。
据悉，广州市国土房管局曾经于2007年12月18日出台《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》，按照当时规定，办法实施前已售出或已签订购房合同的经济适用住房仍按原规定拿到房产证2年即可上市，办法实施后签订购房合同的经济适用住房则明确5年内不得上市交易，如果购房人因特殊情况确实需要出售，由政府回购回购时要扣1％的折旧费。5年后出让，需要计算出让总价与当时的购买总价的差价，其差价的80％需交回政府作为土地出让金。
韩世同告诉记者，2007年相关规定出台以前，广州并没有真正意义上的经适房，只有解困房和安居房，当时这种房子并没有像现在的经适房那样有明确的规定，只需拿到房产证2年即可上市，交易时产权所有人也并不需要就增值部分向政府缴纳差价。直到2007年，广州才真正开始建设经适房，尤其是在同年《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》颁布后，首次对于经适房的上市期限与缴纳土地收益作出明确规定。
“从2007年开始建经适房，到现在快五年了，这也意味着陆续有经适房将进入市场交易，此次相关部门出台通知，更像是对此前规定的一次明晰”，韩世同认为。
经适房差价评估标的尚需明晰
值得一提的是，此次出台的通知里明确，2007年12月18日及以后签订购房合同的经济适用住房，产权人应按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80%缴纳土地收益等价款。
“此次通知引入了评估制度，对于经适房上市交易公开化可以说是一次进步”，中原地产项目部总经理黄韬认为，按照旧的规定，产权所有人可以联同评估方压低评估价，通过类似“阴阳合同”的方式降低差价获利，此次明确需要参考同地段普通商品住房，有利于堵塞该漏洞。
但黄韬也认为，即便是同地段物业，不同楼层不同朝向的参考标的也会产生不同的影响，如何做到公平合理在具体执行时技术上尚有商榷的余地。
经适房上市交易屡受质疑
经适房作为有限产权的保障性住房，近年来饱受质疑。
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在2011年的广州两会上，广州市政协委员、广州新城市集团董事长曹志伟在今年广州市的两会上，提案建议广州停建停售经适房、限价房。随后，广州市住房保障办相关负责人也表示，广州未来保障房建设将会考虑以公共租赁房为主，广州确实正在进行停建经济适用房等政策的研究，但是这一研究最后的成果还没有出炉，而且还需要报广州市政府批准。
“允许经适房上市，其本质是社会分配不公的表现”，曹志伟接受网易房产采访时表示，经适房本质上是属于商品房，并不属于保障房范畴，不应该动用政府的财政资金去建设私有产权的即将转化为"商品房"的"保障房"，当初设计经适房制度时已经“本末倒置”。
对于经适房上市交易政府获得八成增值收益，华远地产董事长任志强更在微博公开质疑，“公开改变保障性质？以保障之名行财富再分配之实？”
曹志伟认为，对于已经销售的经适房，政府应该运用优先回购权将其进行回购，提供给新的适合人群作公租房使用，而并非像此次颁布的通知，让其上市流入市场。
以下为规定全文：
各区(县级市)财政局、国土房管(分)局、住房保障办、市直各单位：
为规范已购公有住房和经济适用住房的上市行为，加强有关收益分配的管理，经市人民政府同意，现将《广州市已购公有住房和经济适用住房上市缴纳土地出让金及收益分配管理规定》印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请及时向市财政局、市国土房管局、市住房保障办反映。
广州市财政局 广州市国土资源和房屋管理局
广州市住房保障办公室
二 一二年三月三十一日
广州市已购公有住房和经济适用住房上市缴纳的土地出让金及收益分配管理规定
为深化城镇住房制度改革，规范己购公有住房和经济适用住房上市缴纳的收益分配和管理，根据《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(建设部令1999年第69号)和《关于印发〈已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定〉的通知》(财综字〔1999〕113号)、《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》(建住房〔2007〕258号)及《广州市人民政府关于修改〈广州市已购公有住房上市规定〉的决定》规定，结合我市实际，现就我市己购公有住房和经济适用住房上市缴纳的土地出让金和收益(以下简称土地收益等价款)分配管理明确如下：
一、已购公有住房上市，产权人应按交易评估价格的一定比例缴纳土地收益等价款。
2007年 12月 18日前已售出或已签订购房合同的经济适用住房，在取得房屋所有权证 2年后方可上市，产权人应按交易评估价格的 1%缴纳土地收益等价款；2007年12月 18日及以后签订购房合同的经济适用住房，自签订购房合同之日起 5年后方可上市，产权人应按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的 80%缴纳土地收益等价款。
二、个人上市已购公有住房取得的价款，按规定缴纳所得收益。
(一)原以标准价购买公有住房的，扣除原购房款以及有关税费后的增值额(即所得收益，下同)，80%归个人所有，20%交回原产权单位。
(二)原以成本价购买公有住房的，扣除按规定应缴纳的有关税费后的增值额全部归个人所有。
(三)未分摊共有建筑面积的已购公有住房出售、交换、赠与时，按照《广州市人民政府关于修改〈广州市已购公有住房上市规定〉的决定》第六条的规定办理。
(四)个人将已购公有住房和经济适用住房赠与慈善机构或用于公益事业的，按《中华人民共和国公益事业捐赠法》规定的优惠措施执行。
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三、已购公有住房和经济适用住房上市缴纳的土地收益等价款按规定全额上交市财政；原产权单位已缴纳土地出让金的，产权人向原产权单位缴纳的土地收益等价款和所得收益，按规定作为单位的住房资金，专项用于个人住房货币补贴。
(一)个人上市已购公有住房和经济适用住房时，买卖双方在广州市房屋交易登记机构办理相关手续后，凭《房屋交易通知书》等资料，到代收银行按规定缴纳土地出让收益等价款和税费。
(二)上市出售市直机关事业单位个人已购公有住房的所得收益，除按市住房保障部门关于单位住房基金有关问题的规定留足共用部位和共用设施维修基金外，由单位将资金缴入财政管理资金专户。
(三)上市出售企业个人已购公有住房和经济适用住房缴纳的所得收益，按财政部《关于企业住房制度改革中有关财务处理问题的通知》(财企〔2000〕295号)有关规定执
四、本规定所称己购公有住房和经济适用住房，根据《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(建设部令1999年第69号)第三条确定，但不含集资合作建房。
五、本规定所称已购公有住房和经济适用住房上市，是指已购公有住房和经济适用住房依法出售、交换、出租的行为。
已购公有住房和经济适用住房的抵押、赠与，纳入上市管理范围。
六、各区、县级市已购公有住房和经济适用住房上市缴纳的土地出让金及收益分配管理，参照本规定执行。
七、本规定自2012年5月1日起施行，有效期5年。有关法律、政策依据变化或有效期届满，根据实施情况依法评估修订。
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