碧桂园涉嫌违规拿地遭处罚 土地闹剧难收场

碧桂园的大盘扩张模式面临着难以为继的尴尬。——本报记者邝阳升摄
几座秀美的青山围绕着一潭湖水，红房顶的别墅和公寓几乎铺满了山头，这一景出现在安徽和县石杨镇，碧桂园如山湖城项目盘踞于此。这个过往号称总投资60亿元，占地近万亩的项目曾是当地官员口中之傲，更打着“像买白菜一样买别墅”的旗号强势席卷南京，创下佳绩。
因违规占地一事曝光，这个皖东偏僻小镇里的项目在过去两年间坎坷不断，不仅被国土资源部挂牌督办并勒令停工，还引发安徽和县官场“地震”—当地13名官员被处分，连续3任县委书记或被撤职或遭处分。
时至今日，碧桂园和县项目违规用地后遗症仍在不断发酵。据时代周报记者了解，去年为赶工期匆忙交付给业主的房源，在不足一年的时间里，质量问题频繁爆发，不得不进行返修。开发商在遭遇业主退房、索赔等负面问题缠身的同时，还引发了楼盘销量大减等连锁反应。曾规划“占地万亩”的如山湖城前景未知，实际依法取得的土地2130.5亩，不得不等待用地指标。碧桂园的大盘扩张模式面临着难以维系的尴尬。
土地闹剧难收场
“生活在南京，住在碧桂园如山湖城”，2009年底，碧桂园携此广告语在南京攻城略地，俘获数千南京业主。
“像买白菜一样买别墅”的低价，让白丽（化名）十分动心，尤其还是号称拥有近1200亩高尔夫球场的高档社区。2009年底，碧桂园如山湖城项目精装修双拼别墅仅售2700元/平方米，公寓更便宜，而一小时车程之外的南京奥体中心，房价每平方米在1.5万元以上。不过，这棵抢来的白菜，却变成了让白丽想甩也甩不掉的烫手山芋。她的不安来自于国土部的一份督察报告。如山湖城项目存在违规出让土地，且数量巨大。
根据通报内容，2007年6月和2009年8月，和县县政府先后两期共将3034.89亩集体土地(其中耕地1248.09亩)出让给碧桂园，属违规行为。如山湖城项目内兴建的高尔夫球场，亦属非法占地1117亩，被责令立刻停工。
在该项目被督察后，2010年8月和10月，和县县政府分别责成和县国土资源局终止了如山湖城二期和一期土地出让合同。虽然碧桂园此后宣布，2011年3月1日，和县县政府已将如山湖城项目已建和未建的2130.5亩土地重新出让，出让前，所有用地均取得建设用地许可证，如山湖城项目土地风波已全部终结。可这场早已开演的地产闹剧，并不能如碧桂园所愿简单平息。为了退房和补偿，业主们开始了和开发商之间的漫长对话。
“没有了高尔夫，谁会愿意去安徽的乡下买个上百万元的房子，根本不值。”白丽说，起初，业主和开发商在经过多次沟通与协调后，在2010年10月份形成了第一次双方签字的会议纪要。会议纪要清楚地记载了碧桂园的承诺：“和县碧桂园集团宣传紧邻的高尔夫球场如因故取消，和县碧桂园允诺给予业主退房和25%的房价赔偿。”
不过随后，开发商代表均回避了关于高尔夫的退赔内容。“售楼处的人没人搭理这个问题，都说公司大，有规矩，底下人解决不了退赔的问题，”白丽回忆说，“后来我就去和县县政府信访办，一接待员告知我，说碧桂园如山湖这事没法的。”不得已，白丽走起了诉讼渠道，至今一年半的时间，却仍未有结果。跟白丽不一样，购房者张泉（化名）整个交房过程跟睡了个午觉一样，迷迷糊糊。
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“开发商赶工，房子没搞完就匆匆忙忙地宣布交房，交付时不但很多房屋没有完工，而且已经完工的也是质量很差，没有不返修的。”张泉说，“每个苑区的交房时间都不一样，从2011年3月份到11月份不等，不过开发商会针对你的合同在约定的时间内抢工交付的。我去年8月29日在现场时，厨房和卫生间连最基本的瓷砖都没贴，回到家第二天也就是8月30日就收到他们的交房通知书了。施工单位从二层之上的框架结构浇筑，连同室内的装修都是在一个月内完成，这质量可想而知。”
他给时代周报记者一一展示了返修的房源图片，厨房水槽装反，楼道、客厅墙体裂缝，卫生间、晒台墙壁和地板渗水等质量问题存在不少。但如山湖城售楼处相关人士称：“业主反映的楼盘质量问题只是局部现象，开发商方面会负责后续维修。”
连番的质量问题和退房风波，导致楼盘销量停滞不前。事实上，来自碧桂园2011年年报信息显示，截至2011年底，碧桂园如山湖城项目在建可销售面积总计约为62.5万平方米，已售面积总计约16.1万平方米，去化率仅为25%左右。而根据和县房管局网站的数据换算，项目总计5396套房源，目前还剩下4170套房源待售。
等待后续土地合法化
后续土地的合法化问题，是碧桂园目前还必须面对的一个坎。
在安徽省国土厅网站，至今还可查询一份《挂牌公告》：早在2007年5月，时任和县县政府已将石杨镇如山湖周边的1万亩地块进行收储。也就在2007年，碧桂园与当时尚属于安徽省巢湖市的和县县政府签署了开发如山湖的战略合作协议，计划投资60亿元。
根据当年的协议内容，碧桂园可拿到上述1万亩土地，其中包括6000亩国有土地进行房地产开发项目，还有2500亩的集体土地作为旅游用地，而剩余的1500亩则列为体育休闲用地开发高尔夫项目。在公布的已经合规的2130.5亩土地之外，碧桂园如山湖城未来开发的数千亩土地如何供应仍未解决。对于开发商和地方政府而言，如何确保这些占地面积巨大的项目能够顺利出让，并按时拿到土地证，是一个大难题。
目前，越来越多的地产商转身进入二三线城市，加上政府管控土地越来越严，在大环境上，碧桂园拿地不如从前顺利。正略钧策企业管理咨询有限公司研究顾问刘争认为，“这种低价大规模拿地模式往往拿不到台面上来，土地违规问题被逐渐曝光，给企业品牌带来影响。现在也有很多开发商逐步往三、四线城市渗透，碧桂园对当地政府的诱惑力和议价能力相对弱化，而且土地招拍挂流程越来越透明，今后这种大盘扩张模式难以为继。”
按照规定，农业用地绝对不可以被用来建设商品房，除非得到批准，但上万亩的土地要得到批准是非常之难。此外，征用基本农田以外的耕地超过35公顷（相当于525亩）的，其他土地超过70公顷的，必须由国务院批准，这为地方“分割地块”申报设置了很大的“障碍”。
于是，不少地方政府采取了边开工边取得土地证的方式。“在过去，巢湖市对建设用地指标卡得比较紧，我们没有拿到那么多用地指标，最开始就是边建边卖。”和县副县长刘金星称，“不过在巢湖撤市之前，给了和县一些用地指标，所以碧桂园顺利获得前面2000多亩的土地。”
万亩规划存疑
在此前的一次媒体见面会上，刘金星说，“和县现在划归马鞍山市，以后要看看马鞍山有没有用地指标。”他隐晦地表示，“我估计他们（碧桂园）只开发目前这些地还不够，未来应该还要开发，这个要县政府和碧桂园一起想办法。”和县县政府应该做一个有诚信的政府，“当前和县的建设用地指标为已有的建设用地指标加上省、市两级划给和县的指标。此外，和县会为重点项目争取部分指标。”
回复该发言

意思不言而喻。碧桂园项目是当地首屈一指的重点项目，为地方经济发展的贡献已经显现。在2010年国土部还在督察此地时，有媒体从和县督察局网站上找到一份该局副局长尹仁文2010年5月18日给县委、县政府的“重点项目督查报告”。该报告中说，虽然如山湖城项目因违规占地受国土部门查处停工，但项目方自2007年起累计投入近25亿元，2009年就已实际入库税收4500万元，项目方投资建设欲望强烈，但因土地证原因，严重制约了项目进程，急需县委、县政府协调解决，确保项目顺利推进。
2011年9月份，马鞍山市苏从勇副市长赴如山湖城项目调研时也强调，如山湖城五星级酒店的投入使用，将填补当地没有五星级酒店的空白，将南京及长三角消费群体直接拉入当地，推动当地旅游业的发展。有业内人士笑称，碧桂园一事自然政府会帮忙铺垫好。和县国土资源局局长王朝明就公开对媒体这样说道，“如山湖城项目周边的确还有政府储备用地千余亩，下一步要按照整体规划供地”。
“就是把整块政府储备土地指标批下来陆续出让给碧桂园，其他房地产企业很难进驻，就拿规划来说，如山湖城的很多项目现在已经把上述地块包围。把占地千余亩的高尔夫球场栽上了树，位置还是在整个项目中间，同一个开发商顺序开发是顺理成章的事。”当地一位不愿透露姓名的知情人士称。
事实上，虽然碧桂园在国土资源部督察后已开始公开否认“万亩规划”一说，不过售楼处人员回答时代周报记者采访时却态度暧昧，暂时还没后期开发。现在不好说体量达1万亩，但是肯定的是，整个如山湖城社区不可能出现第二家开发商。
记者手记
碧桂园屡陷土地公关危机
2007年，安徽和县碧桂园项目签约之时，正值碧桂园在香港上市，上市后总市值逾600亿元，使碧桂园成为中国最大的“地主”。据传，碧桂园和县拿地后，为其在香港成功上市起到了推波助澜的作用。
在碧桂园的上市招股书上清楚地写着“拥有最庞大和低成本的土地储备”。大量的低成本土地是碧桂园IPO故事的最大的卖点。从公开资料上看，截至2011年底，碧桂园的土地储备已由刚上市时的1870万平方米增加到5485万平方米，翻了近3倍。
但2011年乃至更早年份，碧桂园的土地获取方式多源于与地方政府的“协议”合作。2007年，碧桂园接连出现张家界“零地价”拿地风波、重庆长寿湖6300亩土地出让面积远超规定建设面积等问题；2008年，碧桂园内蒙古2000亩土地未走招、拍、挂程序等问题；2010年，碧桂园江苏镇江句容县近万亩项目，涉嫌占用农业用地并且在当时地块的建设使用权未拿到的情况下便匆忙开工；2010年4月，和县“如山湖城”项目被国土部通查出并全国通报处罚；2011年底，碧桂园还卷入汕尾陆丰事件之中，虽然碧桂园对外声明“自己没有任何当地项目，仅属考察”的言辞，但仍摆脱不了外界疑虑。
目前，碧桂园依然是国内土地储备最为丰厚的开发商之一，但土地纠纷频频发生，碧桂园品牌形象严重受挫。此外，由于其过去的不少项目位于城市近郊，培育时间周期长，短期内难以实现大规模回报，因此其规模扩张速度和公司利润率均低于同行业水平。
“2007年，碧桂园上市之后，超过万科集团成为国内最大市值的房地产上市公司，但3年之后，万科年销售金额已经超过1000亿元，而2011年，碧桂园实现销售额432亿元，不但落后于万科、中海这样的老牌上市公司，亦落后于恒大地产集团。”有房地产中介机构如此表示。
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