商铺写字楼租金普涨 三元里大道铺租涨近两倍

被称作商业地产年的2011年，广州大部分地方的商铺和写字楼租金都出现了不同程度的上升，这是记者从广州市房地产租赁管理所近日公布的《2011年广州市房屋租金参考价》（简称《租金参考价》）中获悉的。数据显示，广州商铺租金涨得最为明显，三元里大道的商铺租金同比竟然急涨192%；而铺王仍然聚集在北京路，其临街商铺租金高达1650元/平方米/月。
据了解，房屋租金参考价是政府房地产租金市场管理、租金课税，司法机关纠纷调处，消费者市场交易，评估机构房地产估价的重要依据。其来源于在正常市场条件下，根据市场交易数据的统计分析结果，按房屋用途和片区等类型，分别评估确定出的某一估价基准日的平均租金。这些租金参考价细到各片区、街道甚至具体的项目，虽然与实际成交价还是有些距离，但对想出租或租用写字楼、商铺的人来说，不失是双方商定租金水平的参考。另外，对商铺、写字楼的投资客来说，租金参考价虽然通常比实际租价稍低，但在一定程度上也能反映出各个物业的出租收益水平，不妨以其为参考，算好租金回报再决定是否出手购置商用物业投资。
2010年-2011 年广州写字楼租金参考价对比
区域 路段 2010 年（元/m2/月） 2011年（元/m2/月） 升降幅度
越秀 东风中路 48 50 4.2%
越秀 广州大道北 52 35 -32.7%
越秀 五羊新城（片区） 39 82 110.3%
天河 天河北（片区） 100 93 -7%
天河 耀中广场 125 125 0
天河 天河体育中心 54 88 63%
天河 中石化大厦 98 125 27.6%
天河 中信广场 120 137 14.2%
天河 广晟大厦 100 115 15%
天河 珠江新城（片区） 68 82 20.6%
天河 广州国际金融中心 / 205 /
天河 富力中心 / 195 /
天河 华穗路 76 68 -10.5%
天河 华就路 40 55 37.5%
天河 华夏路 75 97 29.3%
写字楼
五羊新城租金翻倍了
2011年，广州写字楼租金出现大幅度的整体上涨行情。新公布的《租金参考价》数据显示，与2010年相比，2011年广州各路段的写字楼租金都普遍上涨。只有极个别路段和项目出现租金下降的情况。
中石化大厦租金涨27.6%
从数据看，租金涨幅最高的是要算五羊新城片区的写字楼，同比涨幅高达110%。有业界人士指出，五羊新城写字楼项目原本就不多，近年在旁边的珠江新城商圈的拉动下，该片区写字楼需求不断上升，加上一些旧项目如五羊新城广场在去年重新装修再进行招租，租金涨了不少，令该区域写字楼平均租金大涨。另外，天河体育中心一带的写字楼，租金涨幅也高达63%；而珠江新城写字楼整体租金涨幅也有20.6%，其中华就路、华夏路一带，写字楼租金的涨幅更分别高达37.5%和29.3%。不过同在珠江新城，华穗路写字楼的租金却降了10.5%。
从个盘数据看，2010年至2011年间，租金涨幅最高的写字楼项目是中石化大厦，达27.6%，其次是广晟大厦和中信广场，分别为15%和14.2%。其中中信广场的租金参考价为137元/平方米/月，为历年来新高。
从整体上看，新写字楼项目较多的板块，租金涨幅也较大，而多年来少有新项目上市的板块，如沿江路、东风东路、广州大道北、江南大道中等，写字楼租金涨幅都较低，有些路段甚至出现负增长。
广州IFC租金最高
回复该发言

虽然在2011年，广州写字楼市场曾多次传出有租价超过300元/平方米/月的成交记录，但从新公布的租金参考价看，平均租金最贵的是广州第一高楼——广州国际金融中心（简称广州IFC）去年租价参考价为205元/平方米/月，其次是富力中心，租金参考价为195元/平方米/月，比市场实际的“吹风价”要低得多。而广州IFC也是广州首个平均租金超过200元/平方米/月的项目。
热门路段
珠江新城租金参考价偏低
在新公布的《租金参考价》中，2011年珠江新城片区写字楼的租金参考价仅为82元/平方米/月，虽然已经比2010年涨了20.6%，但与该区域内众多写字楼项目实际租金超过100元/平方米/月的情况相比，珠江新城写字楼的平均租金参考价明显偏低。
对此，中原地产三级市场发展中心总监刘广浩表示很难理解。“珠江新城是高端甲级写字楼最集中的地方，现在租金超过200元/平方米/月的项目都有不少，而绝大多数写字楼平均租金都超过100元/平方米/月了。就算统计数据算上了区内一些写字楼性质公寓的租金，可毕竟珠江新城的写字楼比公寓要多得多，而且公寓的租金也不算太低，平均下来，整体租金不可能这么低！”刘广浩表示，《租金参考价》里面珠江新城写字楼租金参考价并不能作为该区域真正租价的参考。
商铺
北京路租金1650元/㎡/月全市称冠
在新公布的《租金参考价》中，广州全市商铺几乎是涨声一片，只有极个别路段租金会下降，不少路段的租金涨幅惊人，涨得最厉害的三元里大道铺租竟然涨了192%，涨幅接近2倍。而位于文明路-中山四路之间的一段北京路商业步行街商铺租金再创新高，达到1650元/平方米/月，同比上升6%，继续全市称冠。
三元里大道租金涨幅最高
据悉，《租金参考价》中的商铺租金参考价是指一面临街的首层商铺租价，未包含专业批发市场与购物中心租金情况。
从公布数据看，2011年商铺租金涨得最快的路段是位于机场路-广园西路之间的三元里大道，其商铺租金为245元/平方米/月，同比竟然急涨了192%。业内人士指出，三元里大道一带皮具、鞋业批发市场聚集，近年更是越做越旺，周边客流量大增，附近街铺租金也水涨船高，从原来不到100元/平方米/月，拉升到现在的200-300元/平方米/月。
两条步行街铺租最贵
据了解，广州还是以商业步行街的商铺租金为最高。在位于文明路-中山四路之间的一段北京路商业步行街，2011年商铺租金高达1650元/平方米/月，同比上升了6%，是全市铺租最贵的路段，也是广州铺王聚集的地段；而上下九商业步行街的下九路一段，商铺租金也要1200元/平方米/月，在全市中排第二位。显然，广州市民喜欢逛街购物的消费习惯依然支撑着广州商业步行街的铺租。
值得一提的是，就算是同在一条路上，不同位置商铺的租金差别也非常大。比如同样在北京路上，文明路-中山四路一段的租金创全市最高，但中山四路-广卫路和万福路-文明路这两段北京路的商铺，租金就只有400多元/平方米/月，还不到文明路-中山四路一段北京路的1/4。
热门路段
番禺市桥铺租明降暗升
从《租金参考价》数据看，番禺市桥一带几个最繁华路段的商铺，在2011年的租金竟然都出现了下降。特别是在番禺的大北路上，不管是环城中路-桥东路一段，还是桥兴大道-禺山大道一段，商铺租金都分别下降了6.9%和9.6%，是本次公布的数据中，降幅最明显的两个路段。另外，在市桥的繁华路上，在光明路-大北路一段的商铺租金同比同样下降了4.8%，但光明北路-西丽路一段的商铺租金却上涨了超过50%。
回复该发言

记者现场调查发现，近年来番禺市桥商铺的租金行情持续上涨，首层商铺的实际成交租价比官方公布的数据都要高得多。在繁华路上的易发商业街步行街内，临街商铺租金已高达1000-1500元/平方米/月，而且还需另付高达30万-40万元/间的顶手费。大北路的旺铺租金略低些，但普遍也要500-1000元/平方米/月，顶手费也要10万-20万元/间。有业内人士指出，该商铺租金参考价只是以上一年的租赁登记备案价格作为主要依据，与实际成交租金相差大。究其原因，一方面可能是因为该路段商铺以私人经营的商铺居多，租赁双方为了少交税报低了租金；另一方面，也可能是因为有些租金相对较高的商铺项目在前年签下了时间较长的租约并一次性付了两三年的租金，去年可能没有了备案数据，引起统计上的偏差。
热门路段
珠江新城铺价上升拉动租金涨
珠江新城是近年来天河区新崛起的商圈，去年珠江新城商铺的成交单价频频传出高达二三十万元的惊人价位，成为广州又一铺王汇聚的区域。正是商铺价格的急升，加上区内商务、居住氛围已越来越成熟，直接带旺区内商铺的租赁行情，令珠江新城商铺租金急升，所有路段商铺的租金都出现了较大的涨幅。其中租金涨幅最高的是华利路，从广州大道中到珠江大道一段，2011年商铺租金高达380元/平方米/月，同比涨幅高达90%。表现突出的还有金穗路，2010年其商铺租金仅为162元/平方米/月，到了2011年分三段（平川路-珠江东路、猎德路-珠江东路、珠江西路-广州大道中）计算，分别涨到了200元/平方米/月、245元/平方米/月和295元/平方米/月，只以中间的245元/平方米/月计算，其租金涨幅都已高达51.2%，如果以最高的295元/平方米/月来计算，同比涨幅更高达82%。
2010年-2011 年广州热门路段商铺租金参考价对比
区域 路段 位置 2010 年(元/㎡/月) 2011 年(元/㎡/月) 升降幅度
荔湾 下九路 杨巷路-文昌南路 1150 1200 4.3%
荔湾 上九路 人民中路-杨巷路 749 786 4.93%
荔湾 康王中路 中山七路-下九路 210 221 5.2%
越秀 北京路 1 中山四路-广卫路 373 405 8.6%
越秀 北京路 2 文明路-中山四路 1556 1650 6%
越秀 北京路 3 万福路-文明路 390 409 4.9%
越秀 状元坊 天成路-人民南路 504 529 4.96%
天河 天河路 体育西路-体育东路 465 498 7.1%
天河 体育西路1 天河路-天河北路 222 230 3.6%
天河 天河南一路 体育东路-体育西路 309 324 4.9%
天河 石牌西路 黄埔大道西-天河路 454 444 -2.2%
天河 华利路 广州大道中-珠江大道 200 380 90%
天河 华就路 广州大道中-珠江大道 168 200 19%
天河 金穗路 广州大道中-珠江大道 162 200-295 51.2%
海珠 江南西路 江南大道中-宝岗大道 331 356 7.6%
海珠 江南大道北 同福东路-滨江东路 195 205 5.1%
海珠 滨江东路 广州大道南-东晓路 132 200 51.5%
白云 三元里大道 机场路-广园西路 84 245 191.7%
白云 远景路 机场高速-机场路 78 90 15.4%
番禺 大北路 1 环城中路-桥东路 289 269 -6.9%
番禺 大北路 2 桥兴大道-禺山大道 208 188 -9.6%
回复该发言

番禺 繁华路 1 光明路-大北路 208 198 -4.8%
番禺 繁华路 2 光明北路-西丽路 113 170 50.4%
回复该发言