杨红旭：楼市春心动，涨价有点蠢

近期，国内气氛相当沉闷，政治、经济皆如此，房地产更不必言。上周，国家统计局公布了一季度经济数据，结果最要紧的GDP，却最让人失望：增幅连续五个季度下跌，回落至8.1%——而很多机构和学者预期为8.4%。一片乌云黑压压地笼罩在中国上空，甚至也引起国际资本市场的小小恐慌，这数据公布之后，欧美股市大跌。

宏观经济不景气，跟房地产有毛关系？那是相当的密切。2003年，国务院文件“国18号文”中，首次表示房地产已成为国民经济的支柱产业。众所周知，中国经济靠“三架马车”拉动：出口、消费、投资。过去十多年，全社会固定资产投资对于GDP的贡献一直是第一位的，而房地产开发投资是重要组成部分，一般占 18-20%的比重。尤其是经济低迷之时，投资表现更为神勇，而出口顺差基本玩完，消费永远都是“老黄牛”——不管天晴天雨，只管慢条斯理向前走。

其实，回顾过去十几年中国经济发生的三次危机，都是固定资产投资——尤其是房地产功高盖世。第一次，1997年东亚金融危机后，中国经济萎靡，“保八”未果，思前想后，国家将住宅产业列为新的经济增长点。结果大家都看到了。第二次，2008年国际金融风暴，中国经济再度探底，国家大力救楼市，久违的强调：房地产是国民经济的重要支柱产业。结果2009年楼市一飞冲天，中国经济一枝独秀。第三次，2011年欧债危机，中国经济下滑至今，房地产调控持续进行，然而保障房却是“大跃进”，去年新开工1000万套，已经“空前”，也将“绝后”。保障房投资也属房地产投资，同样能够拉动几十个行业，所以去年全年全国房地产开发投资增速仍保持在约28%的高位。

然而，进入2012年以来，房地产投资遭遇了“滑铁卢”。新近公布的数据显示：一季度，全国房地产开发投资同比增长23.5%，增速比1-2月份回落4.3 个百分点。这也是2009年以来，首次出现这么大幅度的增幅回落。反映了开发商对于后市很悲观，主动减少投资；同时，保障房投资增幅也出现了下滑。另外，一季度，全国房地产开发企业房屋新开工面积同比增长0.3%，增幅较1-2月份回落4.8个百分点，没有任何悬念，很快就将出现负增长。后果是，房地产相关行业要倒霉，其实去年以来钢铁、水泥、家居行业早已凄风冷雨了。

至于一线城市，情况可就更加惨烈了。由于本轮房地产调控的重点区域正是一线地市和部分二线城市，近两年一线城市市场降温的幅度大于全国平均水平，房地产开发投资和建设也是相当明显。比如，今年一季度，上海市房地产开发投资同比增长0.7%，比1-2月份大幅回落8.5个百分点，简直就是跳水。一季度，上海市房地产开发企业商品房新开工面积同比大幅下降19.8%，比上个月回落45.6个百分点，简直就是高台跳水。

从很大程度可以说，今年一季度房地产业的不景气，明显拖了经济增长后腿。于是，很多人自然会想到：会不会像2008年那样再度救楼市？答案是否定的。4月 13日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，表示将坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。这已是近两年多次强调调控不放松了。而且这次语气加重：“决不让调控出现反复”。

怕什么呢？怕的是房价反弹。去年10月开始，全国70个大中城市的房价，整体上出现下跌拐点，并持续至今。然而，今年春节过后，很多城市住宅成交量持续攀升，其中3月份甚为显著，比如上海新建商品住宅成交量约80万平米，创去年5月以来新高。按市场一般规律，量在价先，成交量持续反弹的结果，必然是价格止跌反弹。所以温总理敲响警钟，如果价格胆敢这么快反弹，就让市场规律“见鬼”！
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另外还有一个因素，2009年上半年，CPI为1-2%的负增长，也即通缩，从而为超级宽松的货币政策提供的空间。而当前，通胀依然未退，3月CPI仍然高达3.6%，央行不敢大印钞票。房价与物价有一定的内在联系性，稳物价、抑房价，仍是今年宏观经济政策的重要目标之一。所以，即便是经济下滑超预期，房地产投资和建设指标跳水，抑制房价政策也不可能很快退出江湖。对此，房地产企业应有清醒认知，切莫一看到成交量反弹，便蠢蠢欲动的想涨价，否则可真就有点 “蠢”了。
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