穗商品房空置率7.61% 滨江东一豪宅80%空置

广州首份详尽的住宅空置情况实地调研报告出炉，部分区域远超3%-10%的合理空置率国际标准
信息时报4月24日讯 夜幕降临后，广州有多少黑灯的空置房？昨日记者了解到，广州市房协与华南理工大学建设经济管理与房地产研究所教授王幼松合作，作出了广州市首份详尽的商品住宅空置率调查报告。报告调查取样超10万套商品住宅，通过统计和分析，发现当前广州市区域商品住宅的空置率为7.61%。
值得关注的是，在此次调研中，最高空置率小区并非在郊区板块楼盘，而是在海珠区“豪宅”标杆区域的滨江东路。该路段某个滨江高层住宅，整个小区有1000套房，其中800套空置，空置率高达80%。
超10万套住宅平均空置率7.61%
商品住宅的空置率向来是公众关注的楼市焦点。广州市房协与华南理工大学建设经济管理与房地产研究所教授王幼松合作，作出了广州市首份详尽的商品住宅空置率调查报告。
调研组于去年3月至6月随机选取广州市越秀、荔湾、天河、海珠、白云、番禺、南沙、黄埔、萝岗九个区，共130多个商业住宅小区进行实地调研，得到完整有效的小区调研表格共115份，共计108275个有效住宅样本，通过查录水电费资料，与物业公司人员深度访谈，得到相关区域的商品住宅空置房屋为8242套，再通过统计和分析，发现当前广州市区域商品住宅的平均空置率为7.61%。
比照国际通行的房屋空置率约3%～10%合理区间值，广州市主城区居住小区总体空置率属于大体正常水平。
越秀荔湾有小区空置率为0
此次调研在珠江新城猎德选取了3个高层小区作为样板，其中两个小区的空置率分别为9.7%和7.8%。另外一个小区住宅套数为1100套，空置123套，空置率为11.2%。报告显示的户型比例分布为：5%户型为70平方米以下；10%户型为70～90平方米；55%户型为90～130平方米；30%户型为130平方米以上。有房地产业界人士猜测，该小区是指猎德村回迁房小区。
而在租售传统旺区的林和路，有一个1300套房的高层住宅小区，空置130套，空置率为10%；另一个高层住宅小区空置率为2%。
值得一提的是，此次调研表中出现了5个空置率为0的小区，分别位于白云区景泰、荔湾区逢源，越秀区东风和越秀区建设。王幼松认为，空置率为0也不太合理，这意味着市场没有流通性。
名词解释
空置房
关于空置房的概念定义一直没有统一的标准，此次调查报告认为，商品住宅空置的概念应该不仅包括增量市场的空置数量，也应该包括存量市场的空置数量。空置的概念并不区分房屋的新旧，空置是指建筑物的整体或部分目前并未得到使用，处于等待出售或出租的状态。具体包括以下四个部分：已办理预售手续12个月以上，且尚未销售的住宅；业主购置后待装修的住宅；购置装修后，业主平均自用时间每年少于3个月的住宅；购置装修后，业主平均出租时间每年少于3个月的住宅。
分析：老城区空置率小于郊区
看区域：萝岗区空置率比荔湾区高两成
报告显示，广州市不同区域住宅空置率相差较大，越秀、荔湾等老城区的空置率较小，而南沙、萝岗、天河等区的空置率较大，其中萝岗与荔湾的平均空置率相差高达20%左右。
主要原因在于广州市不同区域的经济社会发展的不平衡。无论在哪个区域，造成较高空置率的主要原因是商品住宅资源供过于求。萝岗、南沙等区域的城市化建设水平较低，人口密度小，本地户籍人口仍有较大数量的农业人口，这部分人口选择农民房作为居住房屋，区域的社会发展情况、人均收入、居民的消费观念等较为落后，造成商品住宅需求不大。
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对于天河区来说，由于该地区为新的城市中心，区内有两大商务板块，即天河北板块和珠江新城板块，房地产开发商和投资者都看好该区域的发展，使得该区域的房地产开发较为活跃，增大供给量，而投资者也大量购买该区域的住宅作为投资物业，在业主等待出租或出售的期间会造成房屋空置。也因此造成该地区的物业价格上涨，造成社会有效需求下降，导致空置率增大。
看户型：大户型“豪宅”空置率最高
随着房价走高，广州市楼市新供应户型开始走“紧凑风”，超过130平方米以上的户型，常被市民调侃为“豪宅”。此次调研发现，大户型“豪宅”的空置率最高，中小户型的住宅空置率低。
在调研中，为了分析户型结构对空置率的影响，将户型按照面积进行分类，即A（<70m2）、B（70m2～90m2）、C（90m2～130m2）和D（130m2）。由于大多数住宅小区会根据自身的产品和市场的定位设置多种户型的房屋，调研时将一个小区内套数超过25%的户型认定为该小区的主要户型。
王幼松指出，在广州市房地产市场中，中小户型房屋仍是市场的主要需求对象，就算是投资型物业，市场上对70平方米以下的小户型房屋需求也比较大。
房地产业界人士表示，对投资客来说，大户型房源的投资价值主要来自转手卖出的价差。购买大户型房源的客户也会在意房子是否曾有人住过，如果在等待出售过程中曾出租过，房价会因此而下滑。所以，越是大户型越是豪宅，就更可能宁可空着待价而沽也不去赚房租。
看时间：2000年前旧小区房价低入住率高
调研发现，市民在选择居住物业时，小区落成时间、社区成熟程度因素是最大的影响因素，而小区周边的商业配套是最小的影响因素。
按小区建成时间分析，2000年以后落成小区的空置率均高于2000年以前落成小区的空置率。旧小区落成时间较早，周边生活配套措施和交通条件较为完善，且由于使用时间长，剩余的房屋使用年限较少、房屋较旧，出售价格会较低，所以成为许多初次置业消费者的选择目标。
此外，相当一部分空置率较高的物业是属于入住质量较差的小区。入住质量较差包括小区自身问题和小区周边环境问题。其中，小区自身问题包括施工质量低劣、设计水平不高、物业管理较差等，如在调研中，发现番禺区某小区，位于该区中心市桥的繁华地段，生活环境、交通条件较好，但其空置率高达30%。究其原因，是小区住宅采取了“港式”设计，没有设置阳台，与当地消费者的习惯不一致。


摄影信息时报记者何剑辉

看路段：最大空置率小区在滨江东
令人惊讶的是，在此次调研中，最高空置率小区并非在郊区板块楼盘，而是在海珠区“豪宅”标杆区域的滨江东路。海珠区滨江东某个高层住宅小区，全部为超过130平方米的大户型，整个小区有1000套房，其中800套空置，空置率达到80%。
王幼松表示，此次调研全部采用小区匿名公布方式。但这个空置率高得令人咋舌的小区，在调研时是处于卖现楼状态，因此如此高的空置率也包括了未卖出的房源部分。记者在这一路段看到，不少一线江景房小区确实有很多楼层房屋甚至连窗帘都没装，显然是无人居住状态。而这些楼盘，楼龄基本都至少接近10年。
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有二手房中介经纪表示，这类房屋如果放租，因为地段和户型大，租金也非常高，本身在租赁市场的需求就不大。一般由几个“白领”合租的情况比较多，但这样对房屋的保养可能也会带来问题，所以不少业主索性就只将房子放着等待出货时机，“此外，也有部分房源是珠三角老板们买来放着，在有需要时用来接待客户居住的。”
在海珠区琶洲也有个卖现楼小区，空置率达到60%，略次于南沙区某小区66.7%的空置率。
案例分析
空置率较高小区：地点：天河区植物园板块空置率：26.32%
该小区建成于2008年，位于天河区北部植物园板块的中心，交通便捷，周边商业设施较为完善。小区共有19栋建筑，总住房套数1384套。
本次调研共收集了1384套房三个月的水费使用详细情况。根据咨询专家意见及结合广州市居民用水实际情况,界定样本每季度用水量低于10吨则作为空置住房。结果发现该小区的空置套数为363套。计算得到平均空置率为：26.32%，越超过3%~10%的合理空置率国际标准。
空置率较低小区：地点：越秀区东环路与东风东路交界处空置率：5.04%
该小区处于广州市越秀区东环路与东风东路的交界处，周边高档写字楼林立，交通便捷，周边生活配套齐全。小区住宅为17层的高层建筑，住房套数为258套，空置住房套数13套，空置率估值为5.04%。空置率等数据是通过调研小组实地考察和小区物业公司的管理人员帮助获得。
从价格特征上可以看出，无论是售价和租价，该小区的价格都处于较高的水平。人口密度、商业配套、交通条件等因素会影响空置率变小。
大关注焦点
1.实际空置率到底有多少？
调查方：物业多有隐瞒，实际或超10%标准
地产专家：应以未卖出住宅计算，不超过5%
据透露，广州市相关主管部门对此次报告数据比较满意，认为处于合理区间内，广州楼市比较理性。
不过，华南理工大学建设经济管理与房地产研究所教授王幼松表示，此次表格调研数据主要来自物业管理公司人员，他们可能刻意压低数据。从实际案例调查方式来看，选取个案小区跟踪查看水电表等数据，发现实际空置率较物管公司人员填写的要高。因此，根据表格调研得出的总体7.61%全市空置率可能存在偏低。综合案例分析和表格调研，广州市商品住宅空置率为8%~30%，平均值约为15%。
王幼松称，大户型、建成时间较晚和偏远区域的住房空置率较高，政府应采取相应措施引导居民理性消费住房，限制以投资为目的的住房购买倾向。
但广州市房地产专家吴定金则认为，空置率以开发商未卖出的房子作为概念进行计算会相对合理，广州开发商未卖出的住宅空置率，可能也就在3%～5%之间。调研所称的达到10%，这个数据可能有点偏高了。
2.空置率高低意味着什么？
调查方：适当空置率让购房者有更多选择
业界人士：空置率高地区房价要涨或较难
此次调研数据显示，越秀和荔湾等区域都出现了低空置率，甚至出现0和接近0的现象。是否空置率越低越好？
王幼松称，适当规模的房屋空置可以调节市场供求，从业主角度来看可以保障业主实现利益最大化。从消费者的角度来看，保持适当规模的空置率，不但使购房者的选择余地加大，提高了寻找到满意的房屋服务的可能性，也意味着购房者在签订房屋服务条约时处于有利地位，可能争取到更加优惠的条件，有利于抑制房地产价格的不正常上涨。因此，适当空置率可保证市场流通性，有利于房地产市场的健康发展。
广州市房地产专家吴定金表示，楼市泡沫分为供应泡沫和楼价泡沫。供应泡沫是指地段内开发商供应相对高于市场导致的泡沫，楼价泡沫是指房价虚高。从目前广州情况上看，基本上很难说是有楼市泡沫。
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吴定金认为，如果是卖出但未入住的房源可以称为空置率。而空置率的产生，可能更多的是在郊区目前配套还未完善的地区，购房者多数在市区有套比较小的房子，打算要换房，但买了郊区房后才发现住起来还是没有市区方便。
有业界人士则认为，某个地区的空置率高，意味着该地区的硬性需求不高，该地区房价要上涨可能就缺乏支撑力。
3.豪宅空置率为何这么高？
地产专家：豪宅购买者通常有较多居住选择
吴定金表示，认为豪宅空置率太高，可能是对豪宅理解存在偏差。国外豪宅入住率也并不太高，不是都住得满满的。豪宅的目标人群，有很多是很挑剔的。比如，不少有钱人，由于圈子里的人都在珠江新城买了房子，所以他们认为在珠江新城至少要买一套房子，占有CBD这一稀缺资源。
而且，对于豪宅购房者来说，他们早年买入居住后，一旦小区环境发生变化，比如出现较多的租客等，他们就会搬出去另外的地方居住。但对于他们来说，根本不在乎租金这么点，所以也不会将房子拿出来出租，因此出现空房现象。
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