巽寮湾除了房子啥也不长 推货量相当于深圳10年

片区总建设规模超5000万平方米， 今年住宅总推货量约1.5万套
巽寮湾会否 “除了房子，啥也不长”？

惠州巽寮湾的楼市项目相当于深圳楼市整整十年的开发量。
现在的惠州巽寮湾区域已今非昔比，沿着巽寮湾海岸线分布着碧桂园·十里银滩、合正东部湾、莱蒙国际项目、富茂·威尼斯湾、金融街·巽寮湾、万科双月湾、中信项目等多个超大体量项目，预计总建设规模超过5000万平方米，相当于深圳楼市整整10年的开发量。据不完全统计，单单是今年，整个巽寮湾片区的推货量可达到1.5万套。
惠州早已是深圳人异地房产投资的主战场之一，近年来，滨海旅游地产被业界视作“稀缺资源”，而滨海旅游产业更是“朝阳产业”。惠州绵延不绝的海岸线，使其拥有发展滨海旅游地产的核心优势。
然而，同样是惠州，如此大批量的推盘，不禁让人们想起曾经红极一时的大亚湾房地产，经过多年“爆炒”之后，该片区更多的是落下了“睡城”、“空城”的名声。
作为惠州滨海旅游地产的主力军，巽寮湾承载着当地政府和开发商们叫板海南三亚的雄心。但面对着巽寮湾片区高涨的开发热情，我们不禁忧心发问：巽寮湾的发展会否步大亚湾的后尘，成为有一个“除了房子，啥也不长”的地方？
湾区前景引逾十地产巨头进驻
巽寮湾的旅游开发得益于政策的大力支持。《珠三角地区改革发展规划纲要》中提出，优先发展现代服务业，并明确了“建设全国旅游综合改革示范区，建成亚太地区具有重要影响力的国际旅游目的地和游客集散地”的目标，广东省“十二五”规划中把发展海洋经济作为主要的未来经济发展动力。
去年11月22日，惠州市第十次党代会提出了今后五年惠州将完成的“三件大事”，其中第一件就是建设“环大亚湾经济带”。整合大亚湾、惠阳、惠东三地的资源优势，把环大亚湾区域建设成为产业配套、环境优美的现代产业集聚地和蓝色观光走廊，推动“环大亚湾经济带”建设取得实质性进展，使其成为惠州最具活力的经济增长极。
对于巽寮湾的未来方向，经济学专家、前博鳌亚洲论坛秘书长龙永图近期在一场地产论坛中表示，中国的经济和社会已经实现了从过去的温饱社会到小康社会的升级，小康社会需要休闲消费，此时旅游产业也发生了重大的转变，逐步从观光旅游到如今的休闲度假旅游的转型，而滨海旅游正好处在这两个重大转型阶段，生逢其时。
与大亚湾靠近深圳主打居住和低房价优势不同，惠东地区的滨海楼盘主打的却是当地旅游资源的优势。在惠东沿海，巽寮湾、双月湾、亚婆角凭借自然资源的广阔发展前景，已吸引逾10家地产巨头集聚于此，其中不乏金融街、碧桂园、万科、富力、世茂、中信等国内一线大品牌开发商。
据媒体报道，经巽寮湾片区数个项目代理公司粗略统计，今年金融街·巽寮湾计划推出4000套公寓产品，富茂·威尼斯湾计划推出2000多套货量，碧桂园·十里银滩推货四五千套，万科双月湾推货2000多套，其他项目也动辄推盘1000多套，整个巽寮湾片区内合计推货量约1.5万套，产品类别以公寓、洋房为主。
项目大批量入市加剧资金回笼压力
巽寮湾区域发展的前景看上去很美。但就目前状况看来，还存在着不少隐忧。
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1.5万套的住宅供应量短期内难以消化。据记者观察，今年巽寮湾区域楼盘的均价在1万元以上，例如富茂·威尼斯湾均价为1.8万元/平方米，碧桂园·十里银滩销售价格约在1.5万元/平方米、金融街·巽寮湾均价为1.3万元/平方米，万科双月湾洋房均价1万元/平方米，别墅2万元/平方米。
然而，今年的惠州楼市行情并不乐观。据惠州市房管局的统计显示，3月底至4月初，惠州一手住宅日均成交量大多维持在70至80套，最多也就是百余套。
中联地产集团高级副总裁兼深圳中联公司总经理蒋福清表示，到目前为止，一季度惠州楼市成交量疲软，深圳客对惠州楼市热情有所减弱。巽寮湾区域产品如此大批量入市，有可能加重开发商资金回笼压力，最终或导致开发商选择“以价换量”的方式促销。
另外，巽寮湾地价跳水不利可持续发展。惠州市国土资源局官方网站显示，3月份惠州全市土地供应量直线下降，只有两宗商住用地挂牌。新供应的两宗地块合计面积约6.1万平方米。土地供应量相比2月份下降了58%，相比去年同期下降了78%。
新挂牌两幅地块均位于惠东巽寮湾附近。一块位于巽寮滨海旅游度假区榄涌村，占地面积1.87万平方米，容积率1.3，挂牌起始价为2295万元。大致算下来，地面价为1225元/平方米，楼面地价942元/平方米。另外一地块位于铁涌镇，总占地4.2万平方米，挂牌地面价611元/平方米，楼面地价才218元/平方米。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，惠州近几年大规模低价出让土地，现在还有大量未开发的土地屯在开发商手里。加之住房供应量的井喷，更会导致住宅类土地的低价大跳水，形成对售房价的无形压力。
低端配套跟不上高速建设
惠东的滨海楼盘销售主要面向珠三角，以深圳客为主。各大主流房地产信息网站近年来举办的看房团中，总会有惠州线路的身影，同时大亚湾、惠东沿海区域楼盘都会冠上响亮且亲切的“深圳东物业”名号。
上周末，多家网站同时举办看房活动，再次不约而同推出惠州滨海线，金融街·巽寮湾、碧桂园·十里银滩、万科双月湾、富茂·威尼斯湾、正合东部湾等东部沿海项目，已成为看房团的主流。
在随团踩盘过程中，记者发现，在深圳刚需群体中，惠州楼盘似乎并不受青睐，有购买意向的市民不多。参加滨海线的人数不似龙岗、宝安等本地热门线路那样热闹，而且参与者多为一家三口、或者上了年纪的夫妇。
记者随机采访了6名看房者，大部分表示选择惠州滨海线，只是为了去看看惠州的大海，当做全家周末游玩项目。“听说巽寮湾很漂亮，这次先去玩玩。”市民如是说。
然而，当2个多小时后，看房者到达项目，无一不对项目的大户型、靓风景、低价位表示惊喜和感叹。“真是太便宜了，买小洋房的全额几乎就等于在福田交个首付！”市民王小姐对她丈夫洪先生说。
但洪先生还是表现颇为淡定，他告诉记者，2010年，他的朋友曾先生曾经因为看楼时的一时冲动，以70多万买下了惠城区一套138平方米的学位房。
“朋友被大房子、好环境所震撼了，当时就决定将房子买下来。结果到现在，他的孩子还是在深圳念书，一家人只是偶尔周末过去度假。”洪先生还常常听到朋友抱怨，每次去度假，都要提前在深圳买好菜带过去，因为距离楼盘最近的菜市场要走1公里。虽然小区附近有学校，但没有大型超市。而且，其物业整体入住率只有30%，“晚上黑灯瞎火的，很少外出。”
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事实也确实如此，记者发现，巽寮湾当地除了度假酒店和别墅洋房公寓之外，几乎没有大型的商业设施，项目周边交通、商业等基础设施配套严重不足。如碧桂园·十里银滩，附近只有村落没有商业城镇，只能通过一条乡道进入项目，现阶段看来，配套还是不够成熟。
异地置业注意事项
1.做好功课，了解将要置业的城市整体状况、区域市场走向、片区发展前景、物业类型优劣等，这些都是非常专业的问题。
2.不要轻易听信置业顾问、中介以及开发商的宣传承诺，必须眼见为实，反复思考再下决定。为避免冲动型消费，建议置业者面对异地楼盘时，至少看两次楼再做决定，而且最好能带上家人或亲戚朋友一起看楼。
3.维权成本很高。如置业者在惠州买房发生纠纷，需要对簿公堂，按法律规定，此类纠纷由房屋所在地的法院受理。因为距离问题，深圳业主的维权之路将变得比较困难。
4.不要对升值空间期待很高，不要天真地以为房子放两三年就能稳赚。未来二三线城市发展空间很大，但这个空间有多大，需要多长时间才能实现？以巽寮湾为例，宋丁认为，目前惠东旅游地产仍处于发动期，即便启动了，也还要滑行一段时间，设定这个时间应该是5至10年。
5.另外，即使房价涨了，房子转手也不会如想象中的容易。在惠州，由于新楼盘鳞次栉比，置业者大多会选择购入新楼盘，二手房交易不会太活跃。因此，置业者必须考虑清楚异地置业的目的是什么，是自住？是投资？还是短期自住加投资？
6.不是每个城市的楼市政策都如深圳一样。有些城市限购不限贷，如惠州。每个地方的贷款模式都会有所不同，置业者要询问清楚，并仔细阅读购房协议条款，以防未来如无法还贷或无法在当地成功申请到贷款，遭遇无法一次性缴清房款被收楼的困境。
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