上海五星级酒店价格压力大 入住率在下降

眼下酒店收入中，餐饮的比重越来越大，尤其在无法依赖国际旅客的二线城市。
当下，五星级酒店在中国高歌猛进之际，凯悦酒店仍保持着舒缓的步伐。自1986年进入中国天津，凯悦至今在华只有14家开业酒店，35至36家在建酒店。
4月21日，崇明金茂凯悦酒店奠基仪式上。凯悦酒店管理集团大中华区首席副总裁夏农接受早报记者采访时说：“我们比较精挑细选。真正签约只占到接到的单子10%不到，一年有三四百个合作意向项目，去看一半左右的项目，最后签的可能只有1个，甚至1个都没有。”
上海五星级酒店
“入住率在下降”
如同商业地产走势一样，眼下五星级酒店也从一线城市往二三线城市快速发展。夏农说，中国酒店市场非常活跃，亚太区60%新建的酒店都在中国。不仅是北上广深的供应很充分，二线城市也越来越多。“我今天（21日）谈了一个项目，在乐清，是温州的外围，（我觉得）这种机会越来越多。以前管理公司并不会考虑（二三线城市），觉得市场尚未成熟。现在二三线城市市场的回报率对业主、管理公司都算得来账。”
大跃进，必然导致部分地区供求失衡。夏农谈及，杭州、成都、天津、三亚等地，有太多的新建五星级酒店。原因在于政府希望引进五星级酒店，即使这类项目的经济性并不理想。另外，很多人对市场的了解并非那么细，有一家酒店开得好，于是十二家酒店开业全都是比较这一家酒店的数据。
“有的业主不在乎需求是否能消化供应，他们觉得引入五星级酒店很有面子，而且能有助于卖房子。”希尔顿一位高管提到了中国酒店市场的一个“特性”。
供求失衡，在夏农看来，这是周期的一个波段。夏农称，上海世博会新建了大量的五星级酒店，现在的入住率都在下降，但三年以后，可能又回到一个供求平衡的状态。酒店行业是有周期的，每七年是一个周期，这个过程对所有的酒店业主、管理公司而言是一个痛苦的过程，对消费者则是一个福音。“新开酒店比较多的城市价格压力比较大，比如上海。”
在前述希尔顿高管看来，短期内部分城市出现供大于求的状况也是正常的，这段时间会淘汰一些五星级酒店。
该高管认为，一线城市中，上海和北京算是相对稳定的，因为经历了奥运会和世博会，已经有大量的五星级酒店新开。而广州和深圳眼下新建酒店非常多，还有一些省会城市也是如此。
缺席的自持型酒店
对于今年的业绩，夏农持谨慎乐观的态度。“今年宏观趋势不是那么乐观，对整个酒店行业经营的压力会逐步体现。对开店分散的酒店来说，就是东方不亮西方亮。今年二线城市酒店的增长比较看得见，一线城市保持平稳的状况。”
目前，凯悦在中国的经营模式都是输出管理，也就是说，营业收入全部来自管理费，管理费基于酒店的收入和毛利，酒店即使是亏的，也会有收入。前述希尔顿高管说，一般而言，酒店开业成熟后毛利率会在50%、60%以上。
此外，夏农提到，凯悦在全球其他地方有超过100个自持型酒店。在中国目前还没有一个自持型酒店，等待市场条件成熟后也会考虑。
希尔顿在中国也没有自持性酒店。究其原因，前述希尔顿高管说，“酒店管理公司的盈利模式很简单，如果要当业主，就要涉及房地产，就非常复杂。”
香格里拉酒店集团是为数不多的特例之一，其在中国以自持型酒店为主。其中原（房源、代理、租房）因与香格里拉与嘉里同属一个母公司不无关系。嘉里的综合体项目中，总能看到香格里拉酒店的身影。
二线城市酒店
“依赖企业和政府”
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夏农介绍，眼下50%的酒店收入来自客房，50%是餐饮、会议等。餐饮的比重越来越大，特别是二线城市，没有办法依赖国际旅客，需要的是本地企业、政府。
中国的会议市场也越来越可观，大宴会厅越做越大，上海金茂君悦1000平方米的宴会厅一度是上海最大，现在有些地产业主要求的酒店宴会厅标准至少是1300平方米，有些甚至达到3000平方米。
凯悦与金茂的合作由来已久，除了1999年开业的上海金茂君悦酒店，还有筹建中的丽江金茂君悦酒店。除此之外，凯悦还与富力、华润等接近30家不同的经常做综合体的开发商合作。
凯悦旗下共有六个品牌，五星级品牌有四个，分别是凯悦、君悦、柏悦、安达仕，已全部引入中国。另外两个尚未进入中国市场的中端品牌Hyatt Place、Hyatt House，针对中长期住客。
夏农透露，Hyatt Place、Hyatt House眼下在上海周边已签了几个项目，包含新江湾、嘉定、大虹桥（资料、团购、论坛）青浦，最早2013年新的产品就会面世。中国是一个哑铃形的市场，两头大，中间小。五星级和经济型都很多，中端市场没有。“但中端市场回报会比较好，得到业主的喜欢，将会积极（把Hyatt Place、Hyatt House）引入中国市场。”
方兴地产与凯悦
崇明金茂凯悦酒店还在设计阶段，预计2013年二季度末开业。
值得一提的是，崇明金茂凯悦酒店毗邻金茂逸墅（资料、团购、论坛）。金茂逸墅是方兴在上海目前惟一一个在售住宅项目。方兴是中化集团下属的房地产公司，金茂是方兴的子公司。
网上房地产截至4月25日的数据显示，金茂逸墅成交均价3.6万元，累积成交26套。2012年至今尚无成交。
“我们今年有成交啊。”金茂逸墅售楼处工作人员昨日告诉早报记者，金茂逸墅一共102套独栋别墅，均价3万元/平方米，最高单价超过5万元/平方米。
早报记者获悉，这块土地性质40%是商业，60%是住宅。其中，商业地块上除了金茂凯悦酒店，还有一个酒店式公寓项目金茂悦公馆（资料、团购、论坛）。
上述售楼处工作人员说，有20多栋别墅是商业用地性质，所以便宜一点，均价1万多元/平方米，总价在855万至1000万元。“（商业项目）不限购，剩下不多了。”
方兴地产相关人士透露，项目是2008年拿的地，楼板价不足1000元/平方米，利润空间很大，且集团资金充裕，没有降价的打算。
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