万达商业地产内外劣势尽显 或加速转型

商业地产巨鳄大连万达集团股份有限公司（下称“万达”）以高速扩张著称。大连万达商业地产股份有限公司（下称“万达商业地产”）如此，万达电影院线股份有限公司（下称“万达院线”）亦是如此。
4月22日，万达董事长王健林参加2012中国绿公司年会时称，万达将加大在文化和旅游领域的投资，储存未来十年的竞争优势，2020年万达商业地产的收入比重将降到50%以下，彻底实现转型。
这是爆出万达院线计划上市后，王健林首谈产业转型。压缩商业地产比重而转战文化旅游领域，万达葫芦里到底卖的什么药？
“院线业务是万达多元化业务的一支，院线上市可为其他业务的发展提供充足的资金链条和外部资源。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强（微博）对时代周报记者表示。
10天扩建一座影城
万达官网显示：万达集团2005年开始投资文化产业，已进入大型舞台演艺、电影放映制作、连锁文化娱乐、中国字画收藏4个行业，连续多年成为中国文化产业投资额最大的企业。
其中，尤以万达院线的发展最为突出。 “万达今年的文化产业总收入将达到200亿元，成为中国最大的文化企业。万达将在5年内使文化产业年收入翻一番，超过400亿元，进入全球文化产业的前50强。”王健林暴露了其转型雄心。这种雄心在万达院线的扩张中就可窥一斑。
万达自投资影院终端建设后，凭借着独特的商业模式，既做院线业务，又做影院业务，同时吃进两方面的分账，很快就在同业中脱颖而出。
自2005年以来，万达院线每年便以100块银幕的增速爆发式成长。
万达官网的数据显示，万达院线是亚洲排名第一的院线，计划到2012年开业120家影城，拥有银幕1100块。而目前万达院线拥有影城86家、730块银幕，其中IMAX银幕47块，照此速度，今年可能还将新建34家影城、370块银幕，都是去年的两倍以上，平均10天就扩建一座影城。 有业内人士表示，未来一段时间内，中国电影产业发展空间依旧很大，此刻大举跑马圈地将有利于未来抢占市场份额。
“近两年内地票房飞速膨胀过百亿元，且市场容量仍然具备足够的挖掘空间，资本更是蜂拥进入院线建设。”该人士向时代周报记者表示。
更有人表示，万达重视院线，电影市场的繁荣是一方面，更重要的是其可以趁机聚拢人气，拓展产业链，甚至可以趁机圈地。
那么，除此之外，万达院线疯狂扩张背后的推手是谁？
盈利是行业的3倍
业内分析出万达院线的成功所在：“首先依赖国内电影产业的高速发展，其次基于影院资产在电影产业链内的居高地位与分账模式，但更重要的，还与其捆绑商业地产、难以被复制的扩张路径紧密相关。”
与商业地产捆绑发展的模式，是万达院线高盈利的关键，羡煞同行。
近年来，随着电影票房高涨，影院租金也不断上涨，很多院线公司为了争夺好的地段，哄抬租金。一线城市很多影院租金已经达到影院票房的20%以上，高的甚至能达到25%左右，给影院的运营带来了很大的成本压力。
而万达院线由于依托万达广场，租金优势不言自明。
业内估计，万达院线的租金约为年票房的10%，远低于其他几大院线的租金。
此外，“万达广场这样的商业综合体非常适合发展影城，同时影城的建设也会带动综合体的商业发展，如此一来，可起到良性互动。”陈国强对时代周报记者说。
以广州白云万达广场为例，其位于白云区云城东路，远离市中心，目前到达主要交通路线是地铁。但万达这样的综合体却能够把这样一个原来不是商圈的地方变成一个商圈。白云万达广场开业后，汇聚了很高的人气，广州白云万达影城开业当年收入达6840万元，创造新开业影城的收入纪录。
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广电总局数据显示，万达院线去年票房收入达到17.85亿元，平均每家影院票房收入约为2075万元，而在业内，一线城市每家影院的平均收入只有1500万元。据万达官方网站的资料来看，万达影院平均收入是行业的2倍，盈利是行业的3倍。
万达近日也在其官方网站上发文声称，今年一季度，院线系统销售收入完成计划的120%，净利润完成计划的215%。
王健林也曾透露，万达院线的净利率已接近两成，已超过了其地产主业，只是规模还不够大。
如此看来，院线的高盈利是其加快转型的关键。
万达院线先冲刺IPO
但万达有着更远大图谋。
万达目前有五大业务板块：商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货，其中商业地产是主业。
近期，万达商业地产和万达院线已经双双向证监会提交上市申请。前者仍在初审中，公司拟上市的地点则为上海证券交易所，保荐机构为银河证券；万达院线拟在深交所上市，保荐机构为中银国际，其上市进程已领先前者。
地产王牌让电影院线先上市，原因何在？早有业内人士揣测称：“也许正是因为瞅准了‘万达商业地产’的种种‘内外劣势’，王健林才被迫选择让‘万达院线’先冲刺IPO。”
万达商业地产上市一直举步维艰，一方面是囿于宏观调控一直未觅得良机。
“当前行业调控所引发资本市场对房地产信心不足，万达商业地产即便上市，对于股价和整体融资的效果都没有足够的保证。”高山仰止企业咨询管理机构创始人兼首席战略师高伟业对时代周报记者表示。
另外，万达商业地产疯狂扩张的并发症凸显。诸如2010年8月沈阳万达大火、2011年3月郑州中原万达广场2号裙楼坍塌、2011年4月上海宝山万达广场塌陷等类似事故频发，更有人直言“万达过于激进的扩张模式制约了工程的质量保障”。而根据证监会《首次公开发行股票并上市管理办法》第25条规定，发行人最近36个月内不得存在严重损害投资者合法权益和社会公共利益的其他情形，否则3年内不得申报上市材料。这无疑更给其上市带来很大的难题。
“高速扩张会让投资、招商、运营诸环节都存在风险，万达应该把握合适、合理的节奏。”陈国强对时代周报记者说。
如此说来，业内人所称的“内外劣势”也促使了万达压缩商业地产比重，加大文化业务投资。那以万达院线为代表的文化业务对万达整个战略又意味着什么？
“万达系多产业版图为稳妥起见，需要一个稳步试水的战略，来保证整体上市的成功。万达院线从自身发展角度来讲，依托母公司品牌优势，相对容易获得资本的青睐，从而加快院线建设，完善壮大万达系产业链条，更重要的是为万达整体上市积累经验。”高伟业对时代周报记者说。
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