北京国土局出让总价52亿地王“涉嫌”未征先卖

在2010年3月15日拍出，总价52.4亿的北京“地王”会是非法用地?
如今这块位于北京亦庄，编号X1-1B的“地王”已盖起了名为中信新城的小区，且已对外销售。但就在这块地的东南角，中信新城高大楼盘的阴影处，却立着一座黑色厂房的小服装厂，甚至厂房地基都已暴露在楼盘施工挖出的大坑上。问题正在这里。
今年2月27日，这家名为北京赛斯特新世纪服装有限公司(下称赛斯特公司)的服装厂，将北京市国土局和“地王”开发商北京中信新城房地产有限公司(下称中信新城公司)告上法庭，要求撤销这块总价“地王”的拍卖出让。
赛斯特公司拿出了关键证据：位于X1-1B地块范围内该公司厂址的土地使用证。若证据属实，北京市国土局将涉嫌将这块“地王”未征先卖，北京的“地王”也因此是非法用地。
北京市国土局和中信新城公司提交给法院的答辩状中称，“如果项目地块的全部出让行为被撤销，项目的规划建设将落空或延迟，购房者的权利将受到侵害，社会危害严重”。
原定于4月17日的开庭因故推迟，但直到4月25日，赛斯特公司还在和国土局方面进行最后的拆迁补偿谈判。未征地先拍卖，这到底是工作失误，抑或另有隐情?
未征先拍的争议
赛斯特公司成立于上世纪90年代初，由一帮国有服装厂下岗员工创办。
从1995年到2000年，赛斯特公司以协议方式，分3次获得厂区7685平方米土地的使用权。3份国有土地使用证复印件显示，赛斯特公司的土地使用权均未到期，亦无作废标注。
赛斯特公司的土地在X1-1B地块的拍卖文件中也有显示。《竞买须知》第7条中，“宗地代征绿地范围内有服装厂、加油站等建筑物未拆除，占地面积约7300平方米”。第35条中，“服装厂、加油站等建、构筑物由中信新城公司负责在交地前拆除”。两条中的服装厂指的就是赛斯特公司。
北京市国土局根据上述第7条提出答辩意见称，代征地不属于土地出让范围，但并未给出法律依据。X1-1B地块规划总用地面积330236平方米，其中建设用地185861平方米，城市代征绿地面积144374平方米。
事实上，《北京市代征城市绿化用地移交建设管理办法》第6条规定，政府储备开发项目或企业，为主体实施土地一级开发项目，在完成土地出让(或划拨)60日内，土地储备机构或其他一级开发企业与区(县)绿化行政部门办理代征绿地移交工作。
“北京市国土局将X1-1B地块的使用权出让给中信新城公司，而作为出让的先决条件，中信新城公司只能取得其中185861平方米的建设用地使用权，而其中规划为城市绿化用地的144374平方米土地，要无偿移交给城市绿化主管部门。”赛斯特公司代理律师李延武告诉本报。
也就是说，代征绿地需先由中信新城公司拍得，再无偿转让给绿化部门。而拍卖的前提是这些用地必须由国土部门收储。
赛斯特公司总共7685平方米的土地中，有约300平方米被规划为建设用地，其余才是规划中的城市代征绿地。
对这300平方米土地，在北京市国土局提交给法院X1-1B地块建设用地使用证复印件中，划出了一个狭长三角形，并标注“本宗土地面积不包括中信新城公司与赛斯特制衣北京分公司的争议地块面积：321.94平方米”。
标注争议土地的行为，被北京市国土局认定为，“从整体出让程序来看，赛斯特公司的利益并未因北京市国土局对该项目地块的出让行为受到实际损失”。
而赛斯特公司代理律师李延武则认为，“标注登记行为的合法性，并不能说明出让行为的合法性”，他认为，赛斯特公司指控的是北京市国土资源局出让X1-1B地块的行为侵权违法，并未指控在出让之后的登记发证行为侵权违法。
非法“地王”?
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李称，赛斯特公司拥有使用权的土地，明显包括在X1-1B地块的出让范围中，应该先把征地补偿谈妥，再行拍卖。
赛斯特公司经理阎京生告诉本报，公司土地、厂房的征地拆迁补偿谈判，从2009年7月就已开始，但至今仍无结果。
中信新城小区现已成形，原先位置最好的“观景房”，却被赛斯特公司厂房挡了视线。
不仅如此，在X1-1B地块上，还要配建限价房8万平米，公租房2万平米。其中对接西城区的限价房项目已经取得了预售许可证，西城区政府也已进行了登记和摇号。
北京市国土局在给法院的答辩意见中就此认为，“如果项目地块的全部出让行为被撤销，购房者(特别是保障房购房者)的权利将受到侵害，社会危害严重”。
“地王”的诞生
对于赛斯特公司，中信新城公司最初提出的征地补偿款是3100万，随后涨到了6600万、8000万，最后在非正式场合提出1亿元。
但阎京生告诉本报，“我们只想要块地重新生产”。赛斯特公司在2011年初曾请一家咨询公司评估，在亦庄再买同等面积的厂房和土地实现生产，需要2.3亿元。
中信新城公司总经理曾庆告诉本报，中信新城公司作为拆迁方，的确在补偿标准上与赛斯特公司发生分歧，“最后就剩下他们一家谈不好”。至于为何在补偿未谈好，土地未征收之时就申请X1-1B地块入市，曾庆以开会为由拒绝回答。
虽然对赛斯特公司的拆迁补偿从2009年7月就已开始，但阎京生告诉本报，在X1-1B地块于2010年3月15日拍卖前，拆迁方只和他们接触了一两次。在补偿谈判中作用巨大的第三方评估报告，也是在3月16日，地块成交后的第2天才送到赛斯特公司。这被李延武认为是，“拆迁方此前并不想正式谈”。
知情者称，在赛斯特公司地块涉嫌“一女二嫁”事件中，北京市国土局应有足够监控手段。在中信新城公司完成X1-1B地块的一级开发之后，土地收储中心应到场验收，拍照存档，偌大的工业厂房不应被验收人员错过。
北京市国土局向法院提交了《关于大兴亦庄X1-1B地块土地入市交易的申请》作为证据，但并未提交相关政府土地部门的批示。其提交给法院的《X1-1B地块征地结案表》复印件显示，“被征地单位”盖章处，并没有赛斯特公司的公章。
时至今日，赛斯特公司成为了一个拆迁烂尾工程，该公司人士称，直到4月25日，他们还在和有关部门进行补偿谈判，但未达成共识。不仅赛斯特公司，今年1月《中国房地产报》报道，在中信地产拍下的亦庄X1-3地块尚有几户人家没有搬迁，而正在进行土地一级开发的另外3宗地，也还未拆迁完毕。
赛斯特公司知情人士揣测称，恐怕实力雄厚的中信新城公司并未把赛斯特公司这样的“钉子户”放在眼里，相反还把其当作“工具”，同意把未拆迁的情况写进《竞拍须知》，“这样可以让拍地的竞争对手顾虑这块地的拆迁麻烦”。
该知情者称，可能令中信新城公司没想到的是，X1-1B地块拍卖过程中，突然冒出了地产大鳄金融街集团叫价竞争。赛斯特公司人士事后回忆认为，“中信新城当时必须要拍下X1-1B地块”，“否则涉嫌未征先拍的内情就将暴露”。
就这样，在两家国企巨头的竞争中，北京总价“地王”在当年3月中旬诞生，并引发轩然大波。
谁造就未征先拍?
为什么一个“地王”的整体拍卖中，却存在局部未征地先拍卖的错误?
包括X1-1B地块在内的整个亦庄X1项目的土地一级开发，早在2007年就已开始，一级开发商正是中信新城公司(曾用名北京中信新成置业有限公司)。
按规定，土地一级开发主体是国土部门下设的土地收储中心，但收储中心作为事业单位，往往并没有能力开发，而是委托房地产商进行。
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承接土地一级开发的开发商，依照是否垫资，可以有2%至8%的利润，但这一利润明显无法吸引开发商参与。
业内人士称，开发商参与土地一级开发，很大程度上是为了在二级市场拿地活得便利。具体到X1-1B地块，今年1月《中国房地产报》援引知情人士说法称，“因为亦庄地块的一级开发是中信地产在运作，紧挨着的几块地也是中信在从事一级土地开发，当时大家知道土地成交悬念不大。”
2009年12月15日，中信新城公司向大兴区政府提交了一份《关于大兴亦庄X1-1B地块土地入市交易的申请》，本报得到的这份申请的复印件写到，X1项目土地一级开发已完成投资26.5亿元，其中，支付拆迁资金16.1亿元，征地资金7亿元，前期费用、财务成本和管理费用等3.4亿元。
关键之处在于，按照律师出具的文件，这些费用已超出原先约定的“X1-1B地块应分摊的土地一级开发成本11.8亿元”。
在此情况下，中信新城公司向大兴区政府“申请X1-1B地块开始土地入市交易工作，以便加快土地一级开发投资回收进度和X1项目的建设进度”。
有知情者揣测，这也许暗合土地储备部门意图。其时北京土地市场陷入癫狂，选择合适时机把土地推向二级市场，关乎土地财政收益多寡。
仍是在这份申请中，中信新城公司称，“X1-1B地块已完成征地结案、住宅拆迁等工作，仅剩余代征地上两家企业将于近期完成拆迁”。
不管是这份X1-1B地块入市交易的申请，还是地块《竞买须知》，都只提到赛斯特公司尚未拆迁，而不提拆迁补偿未谈拢。
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