招商囤“壳”图谋分拆商业地产上市

招商地产欲分拆商业地产业务上市，又有了进一步的实质性进展。
5月2日，招商地产发出公告称，通过旗下控股子公司瑞嘉投资实业所属的全资子公司成慧投资有限公司，以1.98亿港元的作价购得香港东力实业控股有限公司（00978.HK）70.18%的股权。据了解，此次的收购工作酝酿了数月，最终于2012年4月27日完成了股份买卖协议的签署，股份交割于5月7日完成。
招商地产在公告中指，由于被收购公司标的金额较小，对招商地产的总资产、净资产、净利润、负债率等关键财务指标均不会有重大影响。但对于收购这家香港上市公司作何意图，招商地产并没有在公告中明确指出。
自招商地产分立商业地产公司以来，市场对其要分拆商业地产业务上市的猜测就源源不断。此次，招商地产收购一家从事消费电子产品的制造及贸易业务，与地产业务“风马牛不相及”的香港上市公司，与此前市场论断变得越来越接近。
对于诸多猜测，时代周报记者均未能获得招商地产方面的证实。
尽管招商地产对“借壳”一事不置可否。但从2011年开始，招商地产一系列的高层更迭，紧接着以分立形式成立商业地产公司。此番快速跨行业收购香港上市公司，为分拆商业地产业务上市的意图，已经呼之欲出。
近年来“掉队”的招商地产，正试图通过“A+H”股的资本双平台运作，寻求更快的发展速度重回“第一梯队”。
效仿华侨城亚洲模式
一切的猜测皆出有因。
在收购东力实业以前，2011年招商地产分拆旗下的住宅开发和商业地产两块业务，并单独为商业地产的运作成立新平台。
时代周报记者寻得招商地产发自去年3月12日的一份公告。公告中称，公司拟将全资子公司深圳招商房地产有限公司以派生分立的形式，成立新派生公司—深圳招商商置投资有限公司(下称“招商商置”）。
招商商置总经理张林曾表示，成立新的商业地产发展平台，一方面因为招商地产多年来已经积累大量持有型物业，且仍以每年几十万平方米的速度扩张，新的市场变化要求打造更强的专业化管理团队和平台。而另一方面，招商地产希望塑造一些专业的商业地产运营管理品牌。
资料显示，分立后，招商商置由招商地产100%控股，法定代表人为贺建亚。根据公告披露的财产分割清单，分立后招商商置分得的总资产为41.62亿元，总负债为20.86亿元，净资产达20.76亿元，占分立前全部净资产的比例为82%。
亲自操盘招商商置的贺建亚，为现任招商地产总经理，于2011年初招商地产高层一系列人事变动中“上位”。从贺建亚的履历上看，此前一直负责招商地产的商业地产中心，具有多年商业项目运营管理的经验。
从招商地产了解到，尽管在一年前已对外宣布成立商业地产公司，但内部构建工作进行将近一年。直至今年3月26日，招商商置才正式举行了揭牌仪式。
国泰君安判断，收购“壳”公司之后，招商地产可能会效仿华侨城亚洲（03366.HK）及保利香港（00119.HK）的模式，通过注入资产做大香港公司的模式，达到在港融资甚至部分业务分拆上市。
“从东力实业的净资产值和销售额看，属于资产规模较小的公司，预计未来招商地产在资产注入上会进行得较为缓慢。”一位不愿具名的投行人士向时代周报记者表示，按照香港交易所的规定，限制收购方在收购超过30%的普通股后的24个月内，累计注入资产的任一指标高于壳公司的收益、市值、资产、盈利、股本等五个测试指标中任何一条的100%，该项交易则可能要以IPO的标准来处理。
商业地产加速
尽管介入商业地产领域已经长达20年，涉及购物中心、酒店、公寓、仓库等多业态商业地产，但并没有过多地对商业地产品牌进行打造。
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从2011年起，招商地产似乎才下定决心，为企业寻求转型和未来增长行动，开始押宝商业地产，进行商业地产的战略转型。
根据资料显示，2011年招商地产的商业地产资产的规模占公司总资产的20%，相较分立之前比例有较大提升。目前，已经运营的商业地产项目规模超过100万平方米，这些项目在2011年为招商地产贡献超过6亿元的租金收入。
同时，招商地产在商业地产项目开发上开始提速。2011年，招商地产同时开展多个商业项目，其中包括两个五星级酒店、三个服务式公寓、三个LOFT产品、两个购物中心，另外还有5个产业园区—蛇口网谷、TCL产业园、光明新区产业园、清华科技园、金山谷文化创意产业园。据招商地产数据，预计即将进入招商或运营期的商业地产规模超过了200万平方米。
值得一提的是，招商地产为实现商业地产的快速扩张，同时考虑众多项目开发带来的资金压力，正在尝试各种各样的合作开发模式。如TCL产业园，是与高科技集团合作开发；清华科技园，是与大学合作开发；光明新区产业园，则与当地政府合作。
“我们要看看哪种方式能做得有特点、可复制、可持续发展。”招商地产总经理贺建亚认为，招商地产可以通过各种尝试摸索可复制的合作模式。
此外，按照招商局集团和地产控股的指示，招商商置要对重点项目品牌进行打造，尤其是海上世界、花园城等品牌。众所周知，“海上世界”是建筑面积达70万平方米的城市综合体项目，是招商局集团整个“再造蛇口”规划中的重头戏。
招商地产的商业地产正在试图走出深圳，想在全国范围内复制拓展。除了在深圳的商业地产项目，招商地产在北京、南京、重庆、漳州的商业项目亦开始进入实质性阶段。
张林表示，商业地产在招商地产中所占的比例会进一步提高，希望5年内商业地产的规模可提高到30%的比例。
借力双平台重归第一梯队
招商地产跌出“第一梯队”的尴尬，使得对企业进行商业地产的战略转型、谋求增速发展的愿望变得迫切。一旦能够将商业地产分拆上市，招商地产便有了双平台的驱动。
2011年，招商地产因为中高端产品的战略路线，在限购政策之下产品去化率非常不理想，存货超过500亿元。同时，招商去年全年共花了106.65亿元拿下15幅地块。销售受限回笼资金慢，同时还大规模拿地，两项占用的大量资金，势必对发展商业地产造成掣肘。
“招商地产定位在‘城市综合体’的开发，就单个项目而言所占用的资金就非常大。商业地产的前期开发会积压资金，如果想要更快的发展，则需要寻求更大的资金空间去支持。”一位从事商业地产的研究人士说道，分拆商业地产业务在H股上市，是做大商业地产规模必然之举。
上述这位人士分析认为，香港的商业地产发展较为成熟，香港资本市场对于有持续增值潜力的商业物业公司都较为追捧，如新鸿基地产。因为，商业物业为主的上市公司多数采取公允价值变动准则，也使得投资者能够不断享受到公允价值变动带来的收益。而“招商地产的商业地产背后有招商局集团的支持，于资本市场而言有巨大的想象空间”。
贺建亚在接受媒体采访时曾谈到，如果加上持有型物业的市值估量，招商地产的复合增长率会大很多。招商的持有型物业隐含的价值很大，但没有得到金融市场的充分重视。
此外，除了资金瓶颈，招商地产还面临商业地产运营的难题。对于招商而言，登陆香港资本市场除了融资需求外，还可以吸收香港较为成熟的商业地产运作经验，借此平台可提高自身在商业地产上的开发和管理水平。这不仅是招商地产亟需的，同时也是目前内地房企在商业地产发展中普遍存在的一个短板。
房企绕道海外市场寻求新的融资平台，建立A+H股的资本双平台发展模式，也是有例可循。
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招商地产可借力资本双平台，加快步伐重归“第一梯队”。
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