富力张力:房价基本到底 再跌不会超过五六点

对话
富力地产联席董事长、总裁张力认为，此轮调控已达到预计目标，房价已经合理回归，且基本到底，可能会跌两三点，不会超过五六点。
每年交房产税，就好比我买了一件衣服，你天天收我衣服税。
搞足球的企业都亏啊，投得多亏得多，说赚钱那是骗人的。
我个人比较支持郁亮的观点，房企应该走“多元化”发展之路。
从2010年开始，基本上没怎么买地了，我们是各大公司买地最少的。
谈政策：
“中国应该收土地税，不应该收房产税”
限购大旗已经迎风飘扬了两个年头，房地产市场应声下滑，但“限购”政策并没有被完全认可，部分人认为房产税才是代替限购的永久性政策。但在张力看来，那倒未必，不如干脆改为收“土地税”，对政府而言，土地税的收入绝对比每年收房产税的要多。
南都：此前采访你的时候，你曾明确表示，限购政策不是适合楼市最好的政策。
张力：对，我确实觉得“限购”政策值得商榷，但我不敢说“限购”不合理，针对国家宏观政策不能乱发表个人看法。
南都：你觉得限购政策有哪些值得商榷的地方？
张力：在我看来，限购政策是政府过度干预市场的行为，过多限制了买卖双方的自由，这种政策很值得商榷。如果要想遏制房价过快上涨，我个人觉得“限价”远比“限购”更直接。
南都：你觉得此轮调控达到调控目标了吗？
张力：不可否认的是，此轮调控确实达到了预计的调控目标，房价已经得到合理回归，房地产市场正稳健地向前发展。但这不完全是“限购”政策的功劳，而是政策组合拳发挥了效应。
南都：有人说，“房产税”有可能代替“限购政策”成为永久性政策。
张力：也不一定。目前，全球很少有国家提出收房产税的，一般只是收土地税，很多新兴国家就是按照房产价值来收土地税。我觉得中国应该收土地税不应该收房产税，这才是合理的。
南都：土地税？
张力：对啊，我买的房子属于我个人的私人财产，在交易过程中，我已经付了税，你干嘛每年还要收我的税，是不是？
南都：意思是，“双重收税”？
张力：就是嘛，土地是国家的，你租用70年或者50年，你交土地税在法庭上说得过去。我在买房时，又交了房产交易税等，买房后，你还要让我每年交房产税。这就好比，我买了一件衣服，你天天收我衣服税，是一样的道理。
更为重要的是，国家征收房产税，不是收一个人的，而是几亿人的，你收的这笔钱又作何用途？要不要向这几亿人交代？所以，我觉得房产税也很值得商榷。
南都：假设房产税必须要开征，你有怎样的建议？
张力：征收房产税应该有区别的征收，不仅在时间上有区分，在物业种类等方面也要有区分。豪宅房产税标准可以定的高一点，也可以一次性征收；普通住宅免征收。
南都：从长期来看，你觉得怎样的税收政策更符合房地产市场？
张力：中国每一寸土地都是国家所有，是不允许私人拥有土地的，也就是说，你只有使用权，没有所有权。所以干脆改为收“土地税”，这在国外都很时兴的。也可以一次性征收土地出让金，对政府而言，这种征收方法绝对比每年收房产税的收入更多。
论市场“目前大部分城市都低位徘徊，港企正逐步撤资”
每年两会，张力，彭磷基，黄文仔等都会成为媒体追问房价的目标人物。这三位南派企业家代表，也总是会如实说出自己的判断和感受。今年五一，市场信息量很大，有“量价齐降”，也有房企申请破产。在张力看来，这种趋势会持续蔓延，甚至个别资金链吃紧的品牌房企也或难逃此劫。他透露，目前港资企业已经开始撤离内地楼市。
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房地产已经到“底”了，房价再跌也不会超过五六点。
南都：在政策重击之后，近两个月，佛山、杭州等城市出现中小型房企申请破产的现象。看来中小型房企日子似乎不是那么好过。
张力：在新一轮调控重压下，有些房企挺不过去很正常。你想，房子降价卖不出去，银行又催债，再加上土地款还款期限到期，在目前“面粉比面包贵”的现象下，中小房企资金周转肯定很困难。目前，珠三角中小企业倒闭得很厉害，尤其是佛山等城市。
南都：目前申请破产的以中小企业为主，如果调控持续，会不会波及到大型品牌房企？
张力：我觉得会，但不会大量。
南都：仅有个别？
张力：嗯，如果大量的大型房产企业倒闭的话，国家经济就会受到冲击。所以，国家也不会让大量的品牌房企申请破产。
南都：从近期降价楼盘来看，港资企业占相当一部分。市场甚至有传言，港资企业正在减少在国内市场的投资。这是不是意味着港资企业面临的冲击要比我们国内企业更大一点？
张力：你说的是对的，我也认识一些港资企业，在内地买了好几块地，总额几十亿，现在全部退掉了。
南都：是近期退掉的吗？
张力：近期的，大部分港资企业在进内地的时候，在2007-2010年这几个高峰期买了很多贵地，成本比较高，再加上港资企业对内地的市场认识不足，大部分企业是不赚钱的，赚钱的也是少有的两三家，撤资也很正常。
南都：主要是水土不服？
张力：不但水土不服，而且管理人才跟不上。试想，你把香港管理人才调到内地来，根本就不适应内地市场，管理跟不上，再加上成本高，很多港资企业的成本比我们内地要高，起码高20%-30%，所以港资企业现在逐步撤资。
南都：撤资的港企占比是多少？
张力：比例很大，还包括大型港资企业。目前，多家港资企业在内地的项目进度开始放缓，不仅不再积极拿地，而且连已拿尚未动工的土地，也在试图撤回。
南都：你觉得目前房地产市场究竟处于一种怎样的阶段？
张力：目前的房地产市场不再处于“胶着”状态，大部分城市都在低位徘徊。
南都：你对后市有怎样的预测？
张力：我个人认为，房价不会再大幅度下降。因为，从去年下半年到今年的头几个月，各大企业降价降得厉害，房产利润已经明显减少很多，所以，再降房价肯定会亏本，房企一亏本就很麻烦。
南都：楼市到“底”了吗？
张力：我个人认为基本到底了，可能会跌两三个点，不会超过五六点。而且还要看产品的地段等，地段较好的产品可能不会再降。
聊商业“涉足商业，不会被住宅调控一棒子打死”
“我和王石在十年前就有过讨论，王石当时跟我说，以前我把你们富力地产作为一名竞争对手，现在我把你们踢出去了，为什么呢？就是你们现在搞商业地产，我们万科绝对不搞。他说的有他的道理，因为万科资金雄厚，资金周转能力非常强，不做商业地产，也可以把企业做大做强。但富力热衷商业地产，并不是因为资金不够雄厚，是因为商业地产抗风险能力高。”
南都：从去年富力的销售业绩来看，写字楼、商铺的销售额占了相当高的比例。富力另一位董事长李生也表示过，去年富力销售额相当一部分来源于商业地产。
张力：没错。去年富力广州销售利润中，商业地产超过两成。
南都：富力地产以后会不会向商业地产倾斜？
张力：也不会大量倾斜，反正顺着这个市场走吧。目前，我们在成都、重庆、哈尔滨、太原、西安、天津、海南三亚、海口都有自己的酒店，目前还有五、六家酒店在建。更为重要的是，我们在海南还准备建一个超大的海洋公园，另外，老城区收购的商业广场也在运作中。
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南都：不仅你们富力，其他房企在近一两年也开始蜂拥至商业地产，这种“蜂拥”是不是常年被低估的一次性崛起，还是在非理性市场下的一种疯狂的空炒呢？
张力：关于商业地产，我和王石在十年前就有过讨论，王石当时跟我说，以前我把你们富力地产作为一名竞争对手，现在我把你们踢出去了，为什么呢？就是你们现在搞商业地产，我们万科绝对不搞。他说的有他的道理，因为万科资金雄厚，资金周转能力非常强，只要把房子卖了，钱就回来了，然后再用回来的钱滚钱，万科不做商业地产，也可以把企业做大做强。但富力热衷商业地产，并不是因为资金不够雄厚，是因为商业地产抗风险能力高。
南都：怎么个“抗风险能力高”呢？
张力：举个简单的例子，当调控风暴重压住宅市场时，有商业地产在支撑着，就比单独做住宅要好很多，毕竟以出租为主的商业地产项目有固定的资金收入，有固定的年收入，有固定的资产。
南都：是不是任何房企都适合进驻商业地产？
张力：不是的。不是任何房企都可以进驻商业地产，要看该企业的资金、发展速度等方面。因为，商业地产项目培育周期比较长，不可能建好就可以回笼资金，这就对企业的资金快速周转有较大的考验，一旦周转不过来啊，就被困死了。
南都：关于是否进军商业地产，万科王石和郁亮还一度被传“观点现分歧”。
张力：对，两人在这方面确实存在分歧。王石在十年前就跟我讲，万科绝对不搞商业地产，当时我拿商业地还被他批评：买那么多商业地是错误的。当时我没有听他的，照拿不误。后来，郁亮掌管大权后，开始尝试进军商业地产，但最后还是被王石阻止了。
南都：万科走的是住宅专业化之路。你觉得房地产企业到底是走专一化还是多元化之路呢？
张力：我个人比较支持郁亮的观点，房企应该走“多元化”发展之路，毕竟房地产企业又不是标准的建筑公司，走多元化更有利于企业的平稳发展，因为不会大起大落，不会因为住宅市场受重击就被一棒子打死。
玩足球
“虽然我们赢了冠亚军，但还是中游水平”
2011年，富力以几天时间闪电进军足球界，带领一支濒临解散的足球杀进中超。2012年，在德比大战中，广州富力以2比0战胜恒大抢足眼球。上周日，富力在越秀山体育场以2∶1击败河南建业，不但延续了主场全胜的战绩，还荣升中超积分榜次席，与第一名仅差一分。在骄人成绩面前，张力仍笑答：富力足球水平仍处于中下游。
南都：3月份，广州富力作为中超新军以2-0战胜卫冕冠军广州恒大堪称最抢镜的比赛。觉得其中最为关键的原因是什么？
张力：首先，我们的教练很好，队里成员配合好。你看，我们队里也没有什么特别出名的球员，但是整体的配合非常好，团队精神很好。还有一个原因是主场，当然也有运气的成分。
南都：与奖惩制度有怎样的关系？听说你们那次进球赏五百万？
张力：与奖惩制度肯定有关系。一支球队，大部分人整天吃盒饭，工资又被拖欠，濒临解散。突然有企业支持，不但吃得好，有工资发，踢好了球还有奖励，想不让他打都难。
南都：你给球员定怎样的奖赏制度？
张力：要看难易程度。如果对手很强，进一个球500万元，如果对手一般，进一球奖赏为200-300万元。
南都：听说战胜恒大之后，你和恒大的老板许 家印第一时间通了电话？
张力：是啊，许总开玩笑说“我让你的”。其实没有什么的，赢一两场说明不了什么，输一两场也说明不了什么。球队应该认真打好每场球，使比赛更加精彩，把更多的球迷吸引过来。我始终告诫我的球队：虽然我们赢了冠亚军，但是我们还是中游水平，我们还是要认真打好每场球。
南都：恒大足球和富力足球都是广州的球队，但是两队的经营理念很不一样。
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张力：许 家印比较舍得花钱，但是我觉得该花的钱花，不该花的钱就不花。其实我们买球员一点都不贵，我们5个内援加起来不到1000万元，我买了5个外援，加起来也不到1000万美金，所以我们的性价比不错，而且都比较年轻。此外，我们富力足球三个月才花4000万元不到，就冲超成功了。
南都：比赛之初，你曾说，今年俱乐部的目标是前8名，会不会因为球队前两轮表现很好改变目标？
张力：我们还是力争前8名，富力没有长期目标，譬如多少年力争中超联赛冠军，多长时间力争亚冠冠军。至于“明年就要拿亚冠冠军”的说法，这是我们教练说的，不是我说的。他有这个信心，我很高兴。
其实在我看来，我们搞足球不是短期行为，我们还是会比较重视青少年足球，在梅州跟巴塞罗那合作，搞好青少年球员的培训。我觉得我们优秀的球员不多，跟群众基础比较差有关。所以各个俱乐部还是应该脚踏实地，做好青少年足球的工作。
南都：你曾经说过搞足球是亏本生意。
张力：是亏本啊，搞足球的企业都亏啊，投得多亏得多，说赚钱那是骗人的。
南都：最起码足球深得民心。
张力：对，软的效应好，对富力品牌的塑造也很有帮助。
南都：这才是富力涉足的最关键的原因吧？
张力：对，其实我们每年在品牌宣传方面投入很多，但是，这种投入基本都是在大城市进行，很多小城市并不知道富力。“玩足球”后，富力不仅在大城市的关注度较高，在全国二三线城市的知名度也有了。特别是学生，对富力足球热爱得不得了。而这部分学生也正好是未来的购房主力。
说企业：
“富力要多条腿走路，坚持不走‘钢丝’”
8年前，富力是一个不到10人的小公司，18年后已成长为广州地产“大哥”。在张力看来，富力没有止步在一个城市，而是不断向其他城市延伸……针对未来的发展，张力坦言，富力坚持走“多元化”之路。
南都：18年前，富力是一个不到10人的小公司，18年后已成长为广州地产“大哥”，而且在全国也是排名前十，去年的销售额单广州就超过100亿元。
张力：你很了解富力嘛。没错，富力在近10余年发展速度相当快，从开发建设富力广场开始，富力年利润基本上每年都会翻一番，从当年的四千万元到次年的八千万元，再到次年的1 .6亿元，直到现在的逾百亿元。
南都：听你这么说，富力地产在快速发展的道路上，看似没有遇到重大挫折和瓶颈。
张力：也不是。在2000年之前，富力专注在广州搞开发可谓是一帆风顺，但2000年后，随着各路房企扎堆广州，年利润增长幅度明显放缓，富力地产也从那时开始谋求新发展。于是，在2003年，富力进军北京拿了第一块地，也就是现在的北京富力城。
南都：当时“北伐”是基于怎样的考虑？现在达到你预期的目标了吗？
张力：当时“北伐”，一方面是因为广州土地市场受限，拿地不像以前那么容易；另一方面是因为北京是首都，能够进军北京房地产市场，也是富力地产做大做强必须要迈的重要一步。实践证明，“北伐”是对的，现在北京项目的年利润不亚于广州，甚至超过广州。
南都：听说你在企业决策及管理方面，全凭个人悟性和个人经验。
张力：没错。人力管理学就是我自己摸索出来的，我不追“星”，不会盲目地去模仿名企的管理经验，也不会拿着书本看别人怎么搭建我就怎么搭建。我们公司在1993年时仅有20-30人，人员招聘和机构搭建、部门成立等，全部是我自己摸索出来的。
南都：从实践中摸索出来的就是最适合的。
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张力：对，对，比如，我们公司管理系统的建立。在公司只有几十人时，我可以喊出任何一个人的名字，公司发展到五、六千人时，别说名字，连人都没有见过，这个时候，我自然就想到建立管理系统。像我们企管中心也就是在三年前才建的，也就是说，要根据公司的发展来决定是否“添油加醋”。
南都：经过多年的发展，富力地产内部架构已经非常成熟，未来在企业发展方面又有怎样的新计划？
张力：总体来看，我们公司发展比较稳健，多条“腿”走路，不会踩着“钢丝”走。也就是说，富力地产在专注做住宅的同时，会加大商业地产的开发；在重点发展广州的同时，还会加大在全国市场的布局。我个人预计，富力未来几年内的商业地产纯利润收入或将达到二十五个亿。
南都：在房产调控持续重压下，富力地产有无压力？
张力：我们其实已经做好思想准备了，从2010年开始，基本上没怎么买地了，我们是各大公司买地最少的，所以，基本上不用支付土地款。因为，在宏观调控背景下，富力的整体压力不是那么大，多个项目都在按部就班地销售中。
人物档案
1953年出生，广州人；
1973年，广州郊区二轻局当团委副书记；
1986年任梅花村酒店总经理，后又被调去建设白云区政府办公楼工作；
1988年，张力辞去工作下海经商做装修工程；
1993年，和李思廉一起出资600万元成立了广州天力房地产公司；
1994年，买下一家外迁化工厂的地皮，开发第一个小区项目富力新居；
2005年富力地产在香港联交所上市，张力任联席董事长、总裁，主要负责购地、开发、工程、成本控制和集团架构管理等方面。
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