地价已占楼价五成 房地产将进入"微利"时代？

文/羊城晚报记者 陈玉霞
近日，中山大学官网上贴出了“关于教职工以1.8万元/平方米起认购某楼盘”的消息。有业内人士称，该盘的楼面地价超过9000元/平方米，这个售价已经接近成本价了。
2009年-2010年，广州土地市场火爆，“地王”频现，当年这些高价“面粉”如今大部分已被烘成“面包”陆续上市。可惜生不逢时，持续一年多的房地产调控未见放松，尽管今年来已经下调了两次存款准备金率，但在严厉调控、巨货压顶面前，房企也只能选择以价换量、现金为王。有业内人士表示，楼市微利时代正在到来。
市场现象 地价已占楼价五成
中山大学官网上贴出的关于教职工认购某楼盘的消息称：“该盘将于6月份正式公开发售，我校将再次与该商家合作为教工提供购房优惠，其中，2号楼为中大教职工预定房源，带装修交楼，按8折折实均价18200元/平方米，不再享受开发商其他折扣。若教职工选择开发商提供的‘轻松置业计划’，则只能提供8.3折优惠。”年轻教师谢老师第一时间到楼盘现场咨询，并意向购买一套80多平方米的小单位。谢老师说，这个售价在自己和家人的承受范围之内，算是比较合理的，“不过可能买不到了，想买的人很多”。
据了解，该楼盘所在的地块，当年拍卖时曾是“地王”，三幅地块的楼面地价分别是9142元/平方米、9619元/平方米和9474元/平方米。地块成交当天，有专家接受媒体采访时表示“这样的地价，以后起码要卖2.4万元/平方米才有得赚”。如今1.82万元/平方米的售价比当初专家预计的“有得赚”的价少了6000元/平方米，楼面地价已占楼价五成。
专家分析 五成地价基本白干？
房地产项目的开发成本，主要有地价、建安成本、财务成本等，前两者占比最大。中原地产项目部总经理黄韬介绍，其中，出让地价是最清晰明了、最确定的成本，其他成本由于每间公司的运营能力不同，成本控制就会有很大的差异，“一般来说，前几年房地产开发中，地价约占三成左右；今年以来，全国各地地价占五成的楼盘在增多。但这并非就意味着楼盘不能赚钱了，成本控制得好的房企，一样可以赚钱，不过可以肯定的是，赚得很少，可以说是微利”。
在中原地产研究3月份公布的《标杆房企2011年四季度新开盘项目销售均价与购地均价对比》表上可以看到，万科、保利、华润等标杆企业去年10-12月间首次开盘的32个楼盘中，地价/售价比最高的是54%。去年四季度以来，标杆房企开盘项目的地价占房价30%及以上的楼盘有14个，占统计楼盘的近44%。
一位在国有房企担任营销策划工作的人士告诉记者：“我们的项目中也有以接近成本价卖楼的，比如在佛山的某高端盘，地价为6000元/平方米，首期开盘均价是1.3万-1.4万元/平方米，有几栋楼还带装修，建安成本要3000多元/平方米，税费加财务等其他成本也要3000元/平方米左右，还没算其他，就已经是1.2万元/平方米了。说句实在话，项目首期一般都是成本价，要说赚，只能说小赚、基本不赚，后期的利润空间会相对大一些。”
黄韬表示，不能单从地价上来看楼价，这本身就没有一个统一的标准。“有些项目，由几个地块组成，前期地块很便宜，后期地价贵一点也不怕。一个公司能将成本控制好，一般都不会亏本。以后或有项目的地价占楼价的七成，这一点也不奇怪”。
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那么，会不会有亏本卖楼的呢？方圆地产首席分析师邓浩志透露：“有！”邓浩志介绍，本地某中型房企在外地的一个项目就是这样，“地价要4000多元/平方米，开盘时售价只卖9000元/平方米，每卖一平方米就基本要亏近1000元，但迫于被施工单位催款、其他项目催地款，无论如何也得赶紧回收资金”。邓浩志表示，一个楼盘的地价如果占了房价的五成，“那这个楼盘就基本是白干了，物价飞涨的这个时候，这就是盈亏平衡点，不赚也不亏”。
前景预测 微利时代已经来临？
去年11月，美林湖“贝沙湾”洋房组团以“成本价9折”发售，售价4600元/平方米起，带价值2000元/平方米的装修；今年2月，星汇金沙推出“9字头”毛坯单位，业内称“已经接近成本价”；同月，深圳蔚蓝城邦推出“520为爱筑家置业风暴”，首付5万买两房、首付8万买三房，均价4500元/平方米，业内大呼“比成本价更低”。一时间，“成本价”风头十足。
按照“成本价”的说法，房企真的进入微利时代了？黄韬表示，从楼盘开始不断降价已经可以发现，商家的利润空间在逐步减少，什么是“微利”，很难有标准，可以肯定的是，前两年高价拿地的企业，现在市场不好，很难卖高价，它们的利润就会少很多。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文则表示，对珠三角的房地产项目来说，还远远没到割肉的程度，房价下降10%甚至20%，开发商都可以进行内部消化。
近期陆续发布的2011年房企年报业绩显示，碧桂园2011年内持有土地成本556元/平方米，销售均价6289元/平方米；雅居乐整体土地的平均成本1277元/平方米，项目平均售价10517元/平方米；万科楼面地价约2707元/平方米，销售均价11306元/平方米。当然，每个城市、每个项目都有特殊性，大有降价空间的楼盘有之，几乎没有降价空间的楼盘，也会有。
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