平息物管涨价争议，首要提高财务透明度

根据专家统计数据，物业管理行业，目前利润率仅为5%-6%.随着人工成本在公司总成本中的占比越来越高，已有物管公司宣布盈亏平衡被打破，首度进入亏损区域，并陆续传出一线物管公司退出个盘的消息。
平静的社区里暗潮汹涌，多家物管公司酝酿提涨物业管理费。这轮物管费的上涨是否已经无可避免？除了涨价，是否还有其他的解决方案？即便要涨价，又如何能够涨得皆大欢喜，让同在一个社区里的人们，不会因此失了和气？
物管行业还没经历过真正的市场化
陈蔼贫
深圳市住房研究会常务副会长、秘书长
深圳整个物管行业的利润率在5%-6%，物管费上调，一直是行业永恒的话题。实际上，想涨费的物管公司多，但是真正涨成功的却很少。这一点如果深挖起来，其实和市场双方的惯性思维是相关的。
物业管理是个超前行为，它的发展与房改以及企事业单位的后勤体制改革密切相关，房改为物管提供了宽阔的市场需求，而后者则为物管提供了大量的下岗分流人员，也就是最先出现的市场供给。近年来，无论是管理面积还是物管公司的数量，都保持着两位数的发展速度，但是至今我认为物管行业都依然没有走入真正的市场化的轨道，甚至没有经历过真正的市场化。
以香港为例，他们的物管是从最基本的巡更开始，而澳门则从守门人做起，过一段时间发现还需要一个做清洁的，然后再找一个人，是这样一点点地专业起来。但是我们的物管可谓一出生就规模化，过速的发展，不仅业主和物管公司心理上没有成熟，包括监管部门也并不清晰管理的尺度究竟到哪里才更为合适。
针对目前不少物管公司酝酿涨价的情况，我个人认为此题没有捷径。首先，既然接管就做好服务，被业主认同再谈价钱更可行；其次，如果新价格谈不下来，撤离是正常的市场行为；最后，即便业主同意涨价，也要注意涨价过程合法、合理。在方法上，和业委会沟通看上去是个捷径，实际上会有一些后续问题，还是要和广大业主谈。涨价之前，强化自己的专业性，并不是每个公司都面临涨价难的问题。深圳的物管公司在外地接盘，有些大品牌不仅不存在涨价难的问题，还可以自己选择项目。总之，充分地利用市场机制，让市场双方自我修复平衡。
想涨价，就先请审计公司审计财务
景象
深圳市卓越物业管理有限公司副总经理
涨价对于很多物管公司而言，已经迫在眉睫。说涨价是个痛苦的决定，并不是物业公司矫情，真的能够盈亏平衡，我们也不愿意涨。据我所知，目前部分品牌房企，早已经开始退盘，一方面和企业战略有关，但是另一方面也和项目的盈利能力有关。尤其是近两年最低工资标准一涨再涨，其他一些成本也在不断增加，就在今年，将会看到很多一级物管企业日子更加难过，会有很多提价沟通和行动的，同时也会看到品牌物管陆陆续续从一些影响不大的亏损小盘中抽身出来。
我们自己也在反思为什么业主会有不信任的感觉？一方面物业公布的财务没有通过财务审计来做，如果审计之后还有部分人不相信，我们能做的就是邀请他们参与到我们的社区管理中来。对于有涨价预期的物管公司，我建议先由业主或者业委会聘请审计公司，先对财务进行审计。在涨费的过程中，也可以提请业主大会对于特殊的家庭进行特殊处理，对于一些贫困家庭给予照顾。同时也建议政府重新核定物业管理费的定价机制，现在是限价制，如果能够根据每年的CPI动态浮动或许更为合理。
年初给预算，季末报财务，主动与业主沟通
陈之平
之平管理公司董事长、万科物业第一任总经理
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不管物管公司涨价还是不涨价，首先要提高管理费用的透明度，不能每次收益都是负数，但是为什么负业主却不清楚，这样你谈涨费，怎么有说服力呢？至少每个季度，都要向业主报告你的管理情况和收费情况。大部分物管公司，现在还停留在年底把账务贴在大堂上的程度。其次，每年管理费最好把预算先做出来，年初把预算贴出来，年底再公开账务的时候，信服力会更高，公司的专业性也能够体现出来。第三，要和业主保持有效沟通，在这样的情况下，未来才有能力共同协商，这一点恰恰很多物业公司做不到。主动邀请业主参与到物业管理中去，尤其是业主平时不关心或者看不到的地方，赚钱的更要主动和业主沟通，比如车库、电梯里的广告收入是多少，周末摆摊的入场费是多少。如果等到业主看到了、问起来了，物业公司再被动回答，双方之间的信任度就大大降低。第四点，当然是物管公司自己要思考，我是不是花好了业主的每一分钱，还有没有方法可以帮助业主节约？
同时也建议业主，物业管理是物业的一部分，深圳人平时很忙，几乎没有时间去打理公共事务，但是如果希望“房产”成为“资产”，花一点时间去了解一下小区的物业管理还是很有必要的。
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