网易房产讯住宅限购之后，住宅投资需求产生的泡沫被逐渐挤出，但商业地产的投资需求和风险却在不断增加。机构统计显示，2006年到2010年4年间，北京商业、写字楼的成交均价上涨了56.7%，远低于住宅，而2011年北京商业、写字楼成交均价同比上涨12.3%，超过住宅6个百分点，均价已高达24514元/平米。
“商住倒挂”终结
2011年之前的数年间，北京一直存在“商住倒挂”现象。亚豪机构统计显示，2006年，北京商品住宅的成交均价为8099元/平米，之后进入快速上行通道，到2010年已涨至20522元/平米，四年间住宅成交价实现了1.5倍的增速。
相比而言，商业地产的价格曲线则较为平滑，2006年，商业、写字楼的成交均价为13938元/平米，是当年住宅价格的1.7倍，2010年升至21836元/平米，仅比住宅价格高出6.4%，相比2006年，四年仅上涨了56.7%。
不过，这一现象，由于住宅调控等因素而被终结。2011年，北京住宅成交价格上涨6.3%，而同期，商业、写字楼成交均价同比上涨12.3%，至24514元/平米。
到今年，这一趋势不降反升，商业地产成交量也明显升温。据统计，截至5月14日，北京共售出商业、写字楼12万平米，同比去年同期增长了34%。
北京统计局最新数据显示，1—4月，北京写字楼完成投资76.3亿元，增长81.7%；商业及服务业等经营性用房完成投资77.1亿元，增长3.9%。
“避风港”逐渐成为“红海”
在经济转型和市场调控的合力牵引下，转战商业地产似是大势所趋。万科、招商等原本以传统住宅开发为龙头的房企，正在积极投身商业地产，成立独立的商业地产开发公司，以重塑复合化的地产开发模式。
除此以外，包括苏宁、家乐福、沃尔玛等大型零售商也成立了房地产开发公司，主要开发商业地产。一时间，无论是以往以从事住宅开发为主的专业房企，还是不具房地产经验的下游承租使用方，均涌入商业地产开发领域。
“无论是企业投资，还是个人投资，很大程度上是受到了楼市调控的裹挟，而被动由住宅市场转移到商业市场，而近几年商业地产火爆的背后实际上隐忧重重”，亚豪机构副总经理任启鑫表示，之前商业地产的发展速度一直滞后于住宅地产，前几年商业投资回报慢、流通难，商业地产的价值一度被严重低估，但现在泡沫开始滋生，潜在的风险也在积聚。
然而，与此相反，近期商业领军企业万达集团表示，万达将加大在文化和旅游领域的投资，2020年万达商业地产收入比重将降到50%以下，彻底实现转型。
“万达减少商业比重的战略方向与大量企业蜂拥进入商业地产领域形成强烈反差，似乎已经感知到未来商业地产发展瓶颈和风险”，任启鑫认为，诸多企业纷纷转战商业地产，未来的商业地产恐怕将会演变成会新的红海。
链家地产市场研究部陈雪则认为，虽然商业地产前景较好，但短期风险较大，初涉商业的住宅类房企仍然非常缺乏人才和经验。今年一季度，万通地产归属于上市公司股东的净利润同比大降约3953%，商业物业租金收入仅占总收入的2.2%，难以弥补销售收入下滑的缺口，跟其产品结构比例不无关系，大型房企转商依然需要较长的试探期和阵痛期。
对于个人投资者而言，与住宅相比，商业地产显然具有更高技术门槛。“商业地产的投资回报的路径不一样，其本身就是追求长期的物业增值，除了租金回报外，还应该评估5-10年后的价值增长潜力，不能简单地依靠短期炒作来获利”，任启鑫提醒。
而日益高企的成交价格，又进一步压缩了投资者的获利空间。
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