投资达人专买社区街铺 年收租90万

近七八年间，苏女士投资商铺净赚1500多万元，成为了亲友眼中的“投资专家”。提起自己多年来买商铺的经验，苏女士表示要看得准、出手狠，可以提前到一些发展新区买社区商铺，特别是社区外围的首层街铺，一来可坐享社区日益成熟带来的客流增长前景，二来随着区域的发展，社区外的道路打通后，临街商铺的价值会增长得更快。
人物小档案
苏女士 年龄：40多岁职业：专职师奶
苏女士是上海人，老公是潮汕商人。现在她专职照顾家庭，带孩子，兼职投资商铺。七八年来她赚了1500多万元，现在每年还能收到90万元租金，“年薪”比不少职业经理人还高。
珠江新城商铺净赚1050万元
苏女士买的第一间商铺，也是她至今在商铺市场上最大的一笔投资，一个买入价450万元的铺现在至少值1500万元了。苏女士说：“大概是七八年前了吧，当时珠江新城的楼盘还不多，商铺更少，朋友朱太太买了保利香槟花园的房子，有天我们一起打牌，朱太太说这个小区开始卖商铺了，单价要四五万元，当时来看价格真是贵得吓死人。我当时刚好卖了一套房，老公的生意做得顺，又拿回家一笔钱，加起来手头也有三四百万元了，正想投资点东西。大家都说这商铺价格贵，我是跟老公来广州做生意的上海人，觉得这个价格跟上海街铺比简直超低，回家跟老公一商量，都认为广州就一个珠江新城，商铺始终贵有贵的价值。”就这样，苏女士在保利香槟花园买了一间100平方米的街铺，总价450万元，付了300万元的首付，剩余铺款做了按揭。后来这商铺交楼后确实有段时间租不出去，不过铺价却一路上涨。“现在珠江新城贵的商铺单价都要卖到二三十万元了，我这间商铺总价至少值个1500万元！赚了1050万元，涨了2.3倍。”
再投资看准郊区铺
后来再买铺时，苏女士又将眼光投向了郊区。“虽然郊区铺升值幅度不会像市中心铺那么大，但毕竟总价低，出手容易，供楼压力也不太大。而且选得好的话，价格也涨得不慢。”6年前，有一次她经过番禺奥林匹克花园，看到门口贴着卖铺的广告，进去一看，发现临街的首层商铺单价还不到1万元，不到当时珠江新城铺价的四分之一，70万元就能买个80平方米的铺。听朋友说那商铺所在的道路很快会打通成宽阔的市政路，苏女士立马就把铺买了下来。“当时有朋友说我疯了，跑那么远去买个商铺，不过后来道路一打通，商铺单价立刻涨到两万元，现在已涨到三四万元了。”
市场可能有泡沫了
后来，苏女士又在南国奥园、中海金沙湾等郊区盘买了临街的商铺，因为价格都还在涨，苏女士一直没有放盘。但今年她担心商铺市场有泡沫出现，已经打算放盘部分物业了。“用现在的二手价来计算，这些商铺的租金回报都很低，但铺价仍一路在上升，租金却涨得很慢，商铺的租售比越来越低了。”苏女士以自己的珠江新城商铺作为例子，商铺近期月租5万元，如果以买入价450万元计算，其租金回报高达13.3%；不过如果以目前1500万元的最低市值计算，其租金回报只有4%；如果商铺市值升至2000万元，其租金回报只有3%。苏女士说：“现在该在高位放盘，卖掉部分商铺回笼现金，然后再买点其他租金回报高一些的物业了。”
苏女士投资的部分商铺一览表
物业名称 面积（㎡） 买入价（元）近期二手价（元）升值利润（元）近期租金（元/月）最新租金回报（以买入价计算）
保利香槟花园 100 450 万 1500万 1050 万 5万 13.3%
番禺奥林匹克花园商铺 80 70 万 250万 180万 9000 15.4%
南国奥园商铺 60 90 万 190 万 100万 6000 8%
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中海金沙湾一期商铺 70 105 万 280万 175万 1万 11.4%
总计 310 715 万 2220万 1505万 7.5万 12.6%
投资算账
净赚1505万，月收租7.5万
苏女士买的4间社区临街商铺，一共花了715万元（不计贷款成本和各种税费），目前这些商铺的价格都翻了倍，以保守价位计算，目前这4间商铺的总市值已达2220万元，相当于苏女士这几年间账面值赚了1505万元，是其总投入的两倍多。目前，仅是这4间铺，苏女士每月就能收到7.5万元的租金，一年净租金收入已经有90万元，总租金回报达到12.6%。
生意经
买社区铺运作更自由
“这么多年来我一直不敢买商场铺。因为觉得商场能不能做旺要靠整体经营得好不好，自己一点自主性都没有。我更喜欢的还是社区铺，跟商场铺比这种商铺运作相对自由些，不用受整个商场的制约。另外，我还更喜欢选社区首层街铺，社区首层街铺虽然价格会比社区内铺的高，但除了社区内客流外，对着的道路如果成为区域交通要道，或者有地铁、公交车途经的利好，那商铺的价值自然会越来越高，升值更快。” ——苏女士
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