加强商用物业交易监管 有“公馆”楼盘被约谈

广州商用物业交易将是今年广州市国土资源和房屋管理局（简称房管局）重点监管的内容。日前，新快报记者独家采访广州市房屋交易监管中心主任刘达明，他表示针对近年来广州掀起的商业地产热潮，房管局正因应市场出现的新变化，进一步加强商铺、酒店公寓、写字楼等商用性质物业的交易监管工作。之前已经被严禁以“公寓”名义销售的写字楼项目，如果冠以“公馆”名称，也会成为监管对象，房管局将会严查这些项目是否以公寓、住宅等名义违规宣传和销售。
1、有“公馆”楼盘被约谈
去年以来，受住宅限购影响，写字楼性质用地建起来的宜居宜商的公寓项目，已成为当前广州房地产投资市场的新宠。今年1-4月，广州一手写字楼市场成交排名榜中，商用性质的公寓项目占据了10强榜单中的8强。针对火热的商用公寓市场，刘达明说：“写字楼性质的用地就只能按政府的规划，建设成写字楼来租售，如果变成以居住功能为主的公寓，那就是改变了规划。对这一类产品，我们一直是采取严限的态度。首先在报建上，规划部门对这类产品有严格的限制。而到了我们监管的销售环节，所有写字楼性质的项目，在宣传推广上都不能以‘公寓’为名，销售名应该与报建名相一致。”刘达明还透露，之前因为一直禁用“公寓”名作宣传推广，不少发展商都将项目名改成了“公馆”。“现在对这一类叫‘公馆’的项目，我们也将会进一步加强监管，严查其在宣传推广上是否有违规。”有业内人士透露，近日广州某刚开盘的以“公馆”命名的楼盘，其开发商就曾被房管局约谈，要求说明情况。
2、卖铺强迫“统一经营”属违规
近两年卷土重来的商用物业“售后返租”、“变相返租”现象也备受房管局关注。根据国家规定，房地产开发企业不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，也就是说，所有预售的商铺、酒店公寓和写字楼项目都不得进行售后返租。可是，目前有些商用项目大打“擦边球”，如有商场铺项目、酒店公寓项目宣传开业前几年有高额“返租”，而且“返租租金”可直接在楼价里扣除，这种广告听起来很诱人而且因为返租的钱直接在楼价里扣除了，似乎没有违规，但实际上却是一种变相的促销手段。发展商往往先提高物业的售价，再以所谓的提前预支几年高额“返租租金”打低价格，进行销售获取利润。
刘达明表示，这种行为虽然没有违反《商品房销售管理办法》，但却对投资客有一定的误导作用，市民出手购买这类物业前，一定要先了解清楚项目的具体情况，如项目的素质、开发商的实力，运营商的资质、周边类似物业的售价和租金回报情况等等，一定要做好全面的权衡后才能出手。
刘达明还强调，有些商用物业项目，通过由经营公司与买家签订租赁合约的方式，进行售后“统一经营”。如果“统一经营”的经营管理方仍是发展商，那就涉嫌违规了；而如果发展商在卖楼时强迫买家将物业交给发展商指定的经营公司“统一经营”，而且租金回报明显低于附近同类型项目的，则属于违规。
3、新盘都要现场检查
“去年以来，我们进一步加强对商铺、写字楼等预售商品房的预售监管，所有未取得预售证的商用物业都不能进行预售，更不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式，向买家收取或变相收取定金、预定款、筹金等性质的费用，更不得参加任何展销活动。而取得预售许可的项目，发展商也需在10日内一次性公开全部准售房源和每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。严禁内部转名、炒筹卖号等行为，不得进行虚假交易。
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”刘达明表示，监管中心工作人员一直监控着各类商用物业的促销广告，包括报纸、网络、手机短信等广告，发现有新的项目开盘销售，都会进行现场检查，查明是一手还是二手项目，一手项目的是否已申领了预售证，二手项目是否已有房产证，是否达到销售条件等等。
原因
市场热，交易问题多
去年以来，随着住宅限购持续，广州楼市掀起了商用物业销售热潮，商铺、写字楼市场红火。阳光家缘数据显示，今年第一季度虽然是商业市场的成交淡季，但广州一手商铺市场共成交了1928套，成交面积93794平方米，成交均价22251元/平方米，比去年第四季度的16844元/平方米上涨了32%。写字楼市场表现更理想，今年第一季度，包括商用公寓在内的写字楼一手市场共成交了2412套，成交面积244494平方米，其成交套数比创下历年季度成交新高的2011年第四季度还上涨了4.2%。
刘达明指出，商用物业成交量激增，价格也一再被推高，也令市场出现各种“乱象”，一系列商用物业交易的问题随之产生。如有发展商、地产中介做虚假广告，片面夸大商用物业的投资前景、投资回报，以高额“返租”诱客，改规划等损害购房者利益。
刘达明说，因为住宅被限购，红火的商用物业市场吸引了大批受住宅限购制约的市民，从原先的住宅市场投入到商铺和写字楼市场中。与住宅相比，商用物业投资的专业性要求更强，而大多数从住宅转到商用物业投资市场的市民，却普遍缺乏专业的商业地产投资知识，甚至还有些市民根本没有什么投资经验，因此容易被发展商、地产中介片面夸大的高额回报吸引而入市，也容易造成损失。
特别关注
广州市房屋交易监管中心投诉电话：020-83334718
《广州市房屋交易监督管理办法》
新增商用物业监管内容
刘达明表示，针对广州商用物业市场出现的新情况，为了防范因交易中的各种不诚信而损害投资者利益，今年房管局将进一步加强对商用物业市场的监督管理，打击违法违规行为。
“我们成立了专门的市场调查部门，经常以暗访、工作检查等各种形式，加强对商用物业销售的监督管理，随时发现各种市场不良行为并进行处理。我们还特别聘请了四五十名义务监督员，这些义务监督员除了监督住宅市场外，商用物业市场也是其监督的主要内容，他们分布在全市各区，深入到基层第一线，能随时发现问题、反映问题。我们还有专门的投诉电话，欢迎市民随时咨询或投诉。”
刘达明还透露，目前已进入专家论证阶段的《广州市房屋交易监督管理办法》，将增加更多有关商用物业交易监管的内容，如严限商铺“售后返租”、商用项目改“公寓”出售等内容。
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