土地信贷“曲线救市” 商业地产泡沫另有隐情

在城市综合体已经泛滥成灾的今天，为什么还有那么多房企蜂拥进驻，背后的一个重要原因与房地产宏观调控大势相关：在住宅用地越来越难拿、住宅开发几乎被银行列入禁贷名单的情况下，商业地产被大开方便之门，成为土地与资金的双重突破口。
土地出让集中 银行信贷支持
近期上海浦东新区集中推出康桥、航头、新场、宣桥、惠南等5个镇的5幅城市综合体地块，根据官方说法，这五大城市综合体将和迪士尼同步启动，并分享迪士尼客流。在寸土寸金的上海，浦东五大综合体集中推出的背后，是这一类型房地产项目的全国“走红”。
“我们做城市综合体，一半资金是自有的，一半资金来自银行贷款。对于这样的项目，银行是支持的。”上海一家知名商业地产开发商告诉记者。目前这家公司运营一个位于上海郊县的城市综合体项目，根据记者调查，该项目土地成本加建安成本共计20亿元左右，其中住宅项目已经开售，共计可回收资金7亿元。如果一半启动资金来自银行贷款，那么对于开发商来说，10亿元自有资金中有7亿元可以短期回笼，资金杠杆率之高可见一斑。
据了解，这家商业地产商下一个城市综合体项目已经落户昆山。而记者查阅昆山土地出让信息时发现，今年以来，昆山数十幅出让地块中，几乎没有纯住宅项目，工业、商业、商住综合等成为主要类型。
房地产业内人士告诉记者，受房地产宏观调控影响，纯住宅用地运作难度较大，一是销售可能遇到限购影响，二是开发阶段的贷款无法解决。而商住项目就不同了，除了银行可以给予贷款支持外，政府还可能因为对当地税收的更多拉动而给予一定的补贴。又因为商业综合体项目中配备了一定比例的住宅，开发商可以通过综合体项目融资，再通过住宅销售变现，由此完成了借道融资的全过程。除此之外，开发商也可能通过商业用地来建“类住宅”，即所谓酒店式公寓，虽然产权只有50年，但因为不被限购，也成为目前大量房地产企业选择的产品类型。
综合众多有利因素，无论是经验丰富的大开发商，还是从未做过商业地产的中小房企，都一股脑地涌入城市综合体这片“红海”。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，金地、保利、招商、万科等20强房企全部涉足商业地产。除此之外，大量从未做过商业地产的中小房地产企业争抢综合体的案例更举不胜举。
百城齐建综合体 地方政府助推泡沫
中房信集团统计数据显示，近几年来，集商业、办公、住宅为一体的城市综合体项目发展迅速。2011年至2015年这五年时间，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部城市的新城出现，而这些新城的统一特征是“无人口、无产业、无交通”，可谓“三无区”。
以成都举例，上海易居房地产研究院企业研究中心周建成博士告诉记者，根据他们的调研，成都2011年主城区人口约530万，城市综合体总量在523万平方米。此时，人均约一平方米的商业面积还属于正常。但是在2012年一年，成都城市综合体总面积骤然翻倍，达到1061万平方米。而根据目前规划，到2015年，成都城市综合体总面积将达到2757万平方米，比目前的商业体量再翻1.5倍。到那时，上海、北京等一线城市的综合体项目将远远不及中西部城市。
这种数量上的快速膨胀已经引起市场的普遍关注。有媒体报道，四川省商业地产联盟数据显示，仅去年上半年，成都在建和立项的城市综合体就已经达到88个，其中6成扎堆在成都南部的天府新城。开发者中，有众多全国性知名房企，但绝大多数开发者此前均没有商业地产的开发与运营经验。
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天府新区的综合体大发展首先来自政府规划的助推。根据当地公布的《天府新区总体规划》，新城片区总用地面积55平方公里，其中建设用地48平方公里，规划人口74万人。新区功能定位为三大产业，分别是新川创新科技园起步区、成都天河生物医药科技研发与产业化中心、成都高新国际低碳环保产业孵化器。同时还将打造西部首个碳交易市场，以及新三板交易平台。最终，天府新城将打造成与上海浦东、天津滨海新区、杭州钱江新城、广州珠江新城齐名的西部新城。
在这样的规划吸引下，众多房地产企业涌入开发。有当地专家介绍，在天府新城内，目前常住人口仅有几十万，以未来人口能够达到100万来计算，一般情况下，人均商业面积按1∶1的比例已经足够。但目前该区域内的购物中心建筑面积已经高达三四百万平方米。而除购物中心外，区域内还有18个五星级酒店。这样大体量的商业地产项目如何有效运营，目前尚待求解。
而对于地方政府而言，先不论最终经营如何，单单是这些项目的开工启动就足以大力拉动当地GDP。据统计，一季度，成都天府新区在建项目440个，所涉及项目计划总投资2186亿元，本年完成投资226.25亿元，同比增长55.8%，高于全市增幅28.8个百分点。天府新区投资对全市的贡献率达20.4%，是成都市当前和今后的投资热点和增长亮点区域。
在这样的大发展规划推动下，一季度，成都经济区完成固定资产投资总额2248.3亿元，增长23.3%，占全省的比重为61.0%。成都投资总额完成1111.3亿元，增长27.0%，占经济区的比重达49.4%。而四川省前4个月的房地产开发完成投资911.8亿元，同比增长19.8%。商品房新开工面积2537.3万平方米，也有2.1%的增长。
“为了避免房地产投资增速过快下降，很多地方政府热衷于推出商住综合体项目。对于政府来说，卖地赚钱；对于开发商来说，即规避调控政策，又可以变相做住宅。确实是双赢的做法。只是一下子推出这么多综合体，未来真的能承受吗？”一位房地产业内人士忧心忡忡地说。
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