十余栋商场,近万家店铺,琳琅满目的平价服饰……这是闻名遐迩的七浦路市场,市民和游客淘货的“天堂”。去年起,这一平价市场传出了欲走中高端的消息,曾引各方关注。
大半年过去了,“cheaproad”的拥趸们却有些看不懂了。“现在,便宜货没好货淘,高档货又贵过大商场。原来那种淘平价货的乐趣,好像消失了。”一些“血拼族”们在购物论坛上如是评论。
记者调查发现,在这场转型中,曾经充满活力的草根经济遇到尴尬:多家商场出现了高低端共处一室现象,还有地摊早市卷土重来抢占客源。
现状
七浦路转型遇两大尴尬:
高端低端共处一室地摊早市卷土重来
一家商场两极分化店铺主动降身段
新七浦商城,市场里最早建起的商场之一,也是去年七浦路冲向中高端的发起者。调整大半年来,这里出现了一种高低端两极分化、共处一室的有趣现象:一至三楼卖的还是老七浦特有的廉价货,店面拥挤狭小,特价品一家多过一家;四、五楼却走起精品路线,特别是四楼的不少店铺,从装修到店铺面积都不亚于商场里的专卖店,服饰的批发单价也要在两三百元上下,零售价更有上千者。
在各家商场里走一圈,这种现象并不少见。店主们在解释这一切时,都把原因归到了“七浦路要走中高端”之上。
“谁不想做高端?可这事儿做起来难。”老兴旺一楼一家店铺的老板娘小孙皱着眉说。遇见记者时,她刚好做成一单生意,一条裙子开价168元,最后以90元成交。“如果遇到拿十几件货的熟客,价格就是这个数……”她利索地在计算机上打出了“50”的字样。
去年起,老兴旺传出了要转型升级的消息。小孙的店铺跟着周边引进了品质更好的货色,也调高了价格。“单价高了,利润大、库存小,大家都乐意。”她顿了顿,话锋一转:“可是市场不接受啊。”原来,在这里做了六七年生意后,小店已有了一批固定客源。对于店里提升品位后推出的新货,老主顾们都不感兴趣。“他们就要那些价格较低的平价货。平时散客又少。为了生存,只能在走中高端后再自动降级。”她无奈地说。
一些在市场转型过程中被吸引来的新店主们,也在忍受着“高处不胜寒”的境遇。3个月前,韩国老板申宇铉和姐姐在圣和圣“韩国城”租下了一楼正门口的“黄金铺位”。起初,店里销售从韩国进口的时尚服饰,批发价都在一两百元上下在动辄标价五六百的“韩国城”里,这已经是较为亲民的价格了。可是最近,他们却悄悄地摆出了两个特价衣架,五十元就能淘到一件衣服。“七浦路的人气就在于低价。定位太高,市场打不开。租金一年就要20多万元,要盈利,很难。”店员说,在市场里,越来越多定位中高端的店家,开始以推出特价品的方式“降低身价”,吸引人气。
马路“早市”回归廉价货仍吃香
这天早晨8点,新七浦大门前涌进了不少拉着小推车的批发客。可张阿姨却扎着一排小推车,准备离开,“落市了,得回去了。”她所说的“市”,即在每天清晨时分,沿着七浦路、河南路一带出现的露天市场。根据去年11月一些媒体报道,因为定位高端造成人气急剧下滑,这些马路“游击队伍”重返七浦路市场。
“卖衣服的,卖饰品的……早上四点多来,这里什么都能买到。”张阿姨说,因为早市生意不错,她借光做起了卖小推车的“周边生意”。“新七浦这边的马路,城管管得严,五点就要收摊。对面兴旺这边,生意可以做到七点左右。”
业内人士透露,在有关部门的严打之下,“早市”规模已有所减少,收摊也早了,但生意却不错。“客源基本都是来自长三角地区的批发客,而他们本来是市场里各大商场的主要顾客。”他说,“早市”贩卖的都是廉价货,保持了七浦路原先的特色,因此反而抢占了商场里不少店铺的生意。
瓶颈
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七浦路转型中高端遇尴尬 小产权房阻碍升级梦想
2 回复:七浦路转型中高端遇尴尬 小产权房阻碍升级梦想
babywode2012-05-29 17:00:17 发表
低端批发市场日显疲态小产权模式阻碍升级梦想
七浦路想升级,有着现实需求。随着经济的发展,低端批发市场在国际化大都市里日显疲态,与拥有全市“地王”的苏河湾地区也显得格格不入。大部分七浦路的开发商都期待着通过能级提升,获得后续发展。
然而,当年七浦路引摊入室时曾推行小产权分割房,仅闸北拥有产权的小老板就多达7000多家。这一特殊的产权模式,使得自上而下的转型变得困难重重。
成本压力倒逼转型
去年,七浦路欲走中高端的风潮起始于新七浦。“急着转型,与行业有关。”新七浦实业有限公司有关负责人直言,随着经济的不断发展,靠“搬砖头”进行的批发市场交易,前景已逐渐暗淡。
首先是来自下游终端的压力日渐增大。“渠道变化太大了。”他说,以前,七浦路的主要客户来自各大商场和小店组成的批发商。可现在,在网络的冲击下,网点、团购等全新的渠道,使得生产厂家与销售终端的距离越来越近,留给批发市场的空间越来越小。“从国外来看,批发市场已基本消失,销售链上主要都是厂家直接开出的直营店。”
其次,上游的成本也在挤占利润空间。去年以来,包括棉花等制衣原材料的价格就不断上升。另一方面,国家对于衣服的材质要求日益提高,也提升了上游的成本。
再次,是人工成本的不断走高。记者在七浦路各大商场里看到,不少店铺都贴着招店员的告示,开出的月薪在两三千元左右。“真正的招聘行情写在厕所里。大多都在5000元上下。”上述负责人说,有导购能力的店员是行业内的紧缺人才。上海地区的价格已低于杭州等地。此外,品牌所需的打版师等技术岗位薪水更高。一位牛仔裤水洗工的市场行情在月薪8000—12000元之间。
最后,是不断上涨的租金压力。以一间6.3平方米的小铺位为例,市场行情已涨至20万元左右。
“在这四重压力下,生意越来越难做。”他感叹,2006年时,七浦路的小老板白手起家,做一年基本能有房有车。可现在,有商场以免租金等一系列优惠举措请一些优质品牌入驻,最后还是打不开局面。
与七浦路的小老板们交谈时,“苏河湾”这个新名词常常被他们提及。“这里可是黄金地段,肯定要调整的。”豪浦商城里的一家店主说,这几年来,一直听到政府要提升七浦路的说法。因为这里不仅是市中心地段,还与“苏河湾”近在咫尺,差距却很大,“听说,那里可是上海的"地王"。我们这里再做二三十元一件小衣服的生意,肯定有些不配了。”从区域发展角度看,七浦路在坐拥市中心黄金地块的同时,“产出”却并不高。业内人士透露,市场里各家店铺收的都是定额税。因此出现了七浦路生意兴隆、税收相较之下却不多的怪现象。
去年起,各家商场都开始酝酿转型升级。新七浦是其中定位最高端,也是转型较为顺利的。可谈起这,经营管理方还是有一肚子“苦水”。
新七浦的调整计划很完善:做品牌孵化基地。为此,市场专门设立了租户进场的6道门槛。其中包括了要有一定的批发量,要有一级品牌代理资质,营业员至少要有三位等。“这都是我们自己琢磨出来的。为的就是符合中高端品牌商生存的条件。”商场有关负责人说。
但在大半年的调整后,新七浦却出现了一家商场两极分化的局面。“理想状态中,所有店面都应该像四楼那样。但现在还做不到。”他说,最大难题在于产权不在自己手上。
原来,2001年时,最早一批来自温州、上海等地的商人买下了七浦路的地块,造起了十几栋商场。为了吸引他们入驻,当时推行了小产权分割房政策,大老板可将铺位任意分割成各种大小,再行出售。到2006年时,以小产权分割房为基础的七浦路街区基本成形。目前,仅闸北区,拥有小产权的小老板们就多达7000多家。其中,新七浦就占了1000多家。
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七浦路想升级,有着现实需求。随着经济的发展,低端批发市场在国际化大都市里日显疲态,与拥有全市“地王”的苏河湾地区也显得格格不入。大部分七浦路的开发商都期待着通过能级提升,获得后续发展。
然而,当年七浦路引摊入室时曾推行小产权分割房,仅闸北拥有产权的小老板就多达7000多家。这一特殊的产权模式,使得自上而下的转型变得困难重重。
成本压力倒逼转型
去年,七浦路欲走中高端的风潮起始于新七浦。“急着转型,与行业有关。”新七浦实业有限公司有关负责人直言,随着经济的不断发展,靠“搬砖头”进行的批发市场交易,前景已逐渐暗淡。
首先是来自下游终端的压力日渐增大。“渠道变化太大了。”他说,以前,七浦路的主要客户来自各大商场和小店组成的批发商。可现在,在网络的冲击下,网点、团购等全新的渠道,使得生产厂家与销售终端的距离越来越近,留给批发市场的空间越来越小。“从国外来看,批发市场已基本消失,销售链上主要都是厂家直接开出的直营店。”
其次,上游的成本也在挤占利润空间。去年以来,包括棉花等制衣原材料的价格就不断上升。另一方面,国家对于衣服的材质要求日益提高,也提升了上游的成本。
再次,是人工成本的不断走高。记者在七浦路各大商场里看到,不少店铺都贴着招店员的告示,开出的月薪在两三千元左右。“真正的招聘行情写在厕所里。大多都在5000元上下。”上述负责人说,有导购能力的店员是行业内的紧缺人才。上海地区的价格已低于杭州等地。此外,品牌所需的打版师等技术岗位薪水更高。一位牛仔裤水洗工的市场行情在月薪8000—12000元之间。
最后,是不断上涨的租金压力。以一间6.3平方米的小铺位为例,市场行情已涨至20万元左右。
“在这四重压力下,生意越来越难做。”他感叹,2006年时,七浦路的小老板白手起家,做一年基本能有房有车。可现在,有商场以免租金等一系列优惠举措请一些优质品牌入驻,最后还是打不开局面。
与七浦路的小老板们交谈时,“苏河湾”这个新名词常常被他们提及。“这里可是黄金地段,肯定要调整的。”豪浦商城里的一家店主说,这几年来,一直听到政府要提升七浦路的说法。因为这里不仅是市中心地段,还与“苏河湾”近在咫尺,差距却很大,“听说,那里可是上海的"地王"。我们这里再做二三十元一件小衣服的生意,肯定有些不配了。”从区域发展角度看,七浦路在坐拥市中心黄金地块的同时,“产出”却并不高。业内人士透露,市场里各家店铺收的都是定额税。因此出现了七浦路生意兴隆、税收相较之下却不多的怪现象。
去年起,各家商场都开始酝酿转型升级。新七浦是其中定位最高端,也是转型较为顺利的。可谈起这,经营管理方还是有一肚子“苦水”。
新七浦的调整计划很完善:做品牌孵化基地。为此,市场专门设立了租户进场的6道门槛。其中包括了要有一定的批发量,要有一级品牌代理资质,营业员至少要有三位等。“这都是我们自己琢磨出来的。为的就是符合中高端品牌商生存的条件。”商场有关负责人说。
但在大半年的调整后,新七浦却出现了一家商场两极分化的局面。“理想状态中,所有店面都应该像四楼那样。但现在还做不到。”他说,最大难题在于产权不在自己手上。
原来,2001年时,最早一批来自温州、上海等地的商人买下了七浦路的地块,造起了十几栋商场。为了吸引他们入驻,当时推行了小产权分割房政策,大老板可将铺位任意分割成各种大小,再行出售。到2006年时,以小产权分割房为基础的七浦路街区基本成形。目前,仅闸北区,拥有小产权的小老板们就多达7000多家。其中,新七浦就占了1000多家。
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3 回复:七浦路转型中高端遇尴尬 小产权房阻碍升级梦想
babywode2012-05-29 17:00:17 发表
最小的产权房才6.3平方米左右。
"我们经营管理公司只拥有四楼一个楼面。"上述负责人说,这是为何目前仅四楼定位最高端的原因了。"最早,买下一间6.3平方米的铺位只要三四十万元,现在至少300万元。不仅如此,一年的租金就高达20万元。"他坦言,比起风险高、投入大的转型升级,更多的小业主情愿旱涝保收地收租金。
以该商场档口最好的沿街门面为例,长期经营定位较为低端。去年,他们曾试图说服商家提升品位,打造陈列橱窗。努力后,大部分商家同意了,但有些"钉子户"却依然我行我素。"他们不愿意,我们也没辙,毕竟房子是他们的。"他无奈地说。
尴尬源自对"土地财政"依赖
"现阶段,七浦路不具备走中高端的条件。"市政府发展研究中心流通经济研究所常务副所长汪亮直言。在这位曾参与七浦路地区规划的商业专家看来,七浦路如今的尴尬值得其他地区反思:原来对"土地财政"依赖,要停一停了。
汪亮认为,七浦路的兴旺来自于其活跃的草根经济特征,也证明了商业城市中草根经济有其一定的生存空间。不过,就七浦路个例而言,很难走中高端。"因为这一市场在成形之初,就是一个露天的交易市场,此后逐步入室。但和百货大楼、购物中心不同,它欠缺统一管理、统一经营、统一业态的基础。"
"导致现在尴尬的,则是原先土地财政的做法,引入了小产权房模式。这在当时为区域收获了不小的卖地收入,但却因此丧失了中长期潜在的发展收入。"汪亮指出,类似七浦路市场的现象在上海并不少见。通讯市场、保健品市场、建材市场……一些低端批发市场都通过这一模式引摊入室,在当年获得了一定的成功,但如今逐步面临调整的难题。
他建议有关方面进行相应的行政改革,理顺产业与卖地之间的关系,从根本上避免再度出现七浦路这种难以良性升级的怪圈。
对话
七浦路的挑战是提升美誉度
--访闸北区七浦路管理办公室主任丁政祥
定位应由市场决定
问:不少市民反映,在七浦路喊出走中高端的口号后,现在的市场定位有些模糊,有的店铺定价很高端,有的却还是和以前的马路集市一样。您对此怎么看?
答:从政府角度来看,我们从来没有说过七浦路要走中高端,也没有说过要引进一线品牌、国际品牌,这些在七浦路都是不适合的。目前七浦路的市场定位,由市场自身来决定。从区域发展角度看,希望七浦路能成为繁荣有序、与中心城区相适应的时尚街区。
七浦路的发展、成形有三十多年时间了。其中经历了三个阶段。最早是马路集市,后来进入棚户简屋中,现在则引摊入室,有了大商场。可以说,这是一场革命。现在,是最安全的时期。
至于有人反映,觉得七浦路的定位有些模糊了,这可能与市场正在进行调整而反映出的现象有关。七浦路与义乌、桐乡、海宁等地最大的不同在于,后者都是前点后工厂,而我们只是批发的集散地。从社会发展趋势看,批发功能肯定会逐步减弱。这就要求七浦路商家提升自身能级。
现在,在七浦路商会的协调下,各商场都在尝试进行错位竞争,改变以往同质化的恶性竞争。以闸北区的10栋商场为例,有经营童装、皮草、韩国风服饰、男装等各种类的商场。七浦路的日均客流在10万人次左右。我想,如果错位竞争做得好,客流有望扩展到30万人次。
我们没必要也不可能搬迁
问:上海曾有不少类似的草根市场,如襄阳路市场、静安小亭等,最后都通过搬迁实现了区域能级提升。七浦路是否也可能通过搬迁来完成调整?
答:闸北区没有想过搬迁。现在看来,百姓对七浦路有实际的需要。所以,我们没必要、也不可能搬迁。
回复该发言
"我们经营管理公司只拥有四楼一个楼面。"上述负责人说,这是为何目前仅四楼定位最高端的原因了。"最早,买下一间6.3平方米的铺位只要三四十万元,现在至少300万元。不仅如此,一年的租金就高达20万元。"他坦言,比起风险高、投入大的转型升级,更多的小业主情愿旱涝保收地收租金。
以该商场档口最好的沿街门面为例,长期经营定位较为低端。去年,他们曾试图说服商家提升品位,打造陈列橱窗。努力后,大部分商家同意了,但有些"钉子户"却依然我行我素。"他们不愿意,我们也没辙,毕竟房子是他们的。"他无奈地说。
尴尬源自对"土地财政"依赖
"现阶段,七浦路不具备走中高端的条件。"市政府发展研究中心流通经济研究所常务副所长汪亮直言。在这位曾参与七浦路地区规划的商业专家看来,七浦路如今的尴尬值得其他地区反思:原来对"土地财政"依赖,要停一停了。
汪亮认为,七浦路的兴旺来自于其活跃的草根经济特征,也证明了商业城市中草根经济有其一定的生存空间。不过,就七浦路个例而言,很难走中高端。"因为这一市场在成形之初,就是一个露天的交易市场,此后逐步入室。但和百货大楼、购物中心不同,它欠缺统一管理、统一经营、统一业态的基础。"
"导致现在尴尬的,则是原先土地财政的做法,引入了小产权房模式。这在当时为区域收获了不小的卖地收入,但却因此丧失了中长期潜在的发展收入。"汪亮指出,类似七浦路市场的现象在上海并不少见。通讯市场、保健品市场、建材市场……一些低端批发市场都通过这一模式引摊入室,在当年获得了一定的成功,但如今逐步面临调整的难题。
他建议有关方面进行相应的行政改革,理顺产业与卖地之间的关系,从根本上避免再度出现七浦路这种难以良性升级的怪圈。
对话
七浦路的挑战是提升美誉度
--访闸北区七浦路管理办公室主任丁政祥
定位应由市场决定
问:不少市民反映,在七浦路喊出走中高端的口号后,现在的市场定位有些模糊,有的店铺定价很高端,有的却还是和以前的马路集市一样。您对此怎么看?
答:从政府角度来看,我们从来没有说过七浦路要走中高端,也没有说过要引进一线品牌、国际品牌,这些在七浦路都是不适合的。目前七浦路的市场定位,由市场自身来决定。从区域发展角度看,希望七浦路能成为繁荣有序、与中心城区相适应的时尚街区。
七浦路的发展、成形有三十多年时间了。其中经历了三个阶段。最早是马路集市,后来进入棚户简屋中,现在则引摊入室,有了大商场。可以说,这是一场革命。现在,是最安全的时期。
至于有人反映,觉得七浦路的定位有些模糊了,这可能与市场正在进行调整而反映出的现象有关。七浦路与义乌、桐乡、海宁等地最大的不同在于,后者都是前点后工厂,而我们只是批发的集散地。从社会发展趋势看,批发功能肯定会逐步减弱。这就要求七浦路商家提升自身能级。
现在,在七浦路商会的协调下,各商场都在尝试进行错位竞争,改变以往同质化的恶性竞争。以闸北区的10栋商场为例,有经营童装、皮草、韩国风服饰、男装等各种类的商场。七浦路的日均客流在10万人次左右。我想,如果错位竞争做得好,客流有望扩展到30万人次。
我们没必要也不可能搬迁
问:上海曾有不少类似的草根市场,如襄阳路市场、静安小亭等,最后都通过搬迁实现了区域能级提升。七浦路是否也可能通过搬迁来完成调整?
答:闸北区没有想过搬迁。现在看来,百姓对七浦路有实际的需要。所以,我们没必要、也不可能搬迁。
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4 回复:七浦路转型中高端遇尴尬 小产权房阻碍升级梦想
babywode2012-05-29 17:00:17 发表
我想,市中心还是需要有这样一种草根经济的,需要它健康繁荣地发展。关键在于,我们如何对它进行有效的管理。如果管得好,它的人流优势,可能与正在建设的苏河湾形成良性互补。
不缺人气缺少美誉度
问:那么,七浦路后续发展的优势在哪里?如何发挥这一优势?
答:七浦路的优势在于价格,这也是它的价值。同样商品,在七浦路是最便宜的,而非伪劣商品--这就是我们对于七浦路的期待。在我看来,现在的七浦路不缺人气和名气,但缺少美誉度。随着社会的不断进步,提升七浦路的美誉度就显得越来越重要了。
为此,我们主要从四方面着手,提升其美誉度。这包括消防安全、交通秩序、市容环境和维护知识产权。我们认为,七浦路可以草根、低端,但低价不等于劣质和假冒。因此,我们会同步推进、培育一批自主品牌,让它们在七浦路发展。目前,有些品牌已经成功地从这里走向了南京路的大商场里。
问:从核心的经营管理方面,未来七浦路可能获得哪些发展的机遇?
答:小产权房是经营管理的一个难点。我们正在考虑在经营方式上进行一些探索。比如,通过返租等形式,集中一批小产权房,为后续调整留下空间。此外,从功能上看,七浦路也有望增加一些产业。比如,目前市场里餐饮、休闲功能还不够。与服装相关的创意产业也可能会引入。
调查
逾八成网友不看好七浦路升级
"被喻为""CheapRoad""的七浦路走高端路线,从二三十元的廉价美衣一下跨越到批发价就需数百元的时尚服装,韩国城、精品城,甚至皮草城,价格更是顺势节节高。这样转型后的高价七浦路你喜欢吗?"
近日,记者在微博平台上做了这样一项关于七浦路转型高端后的市场投票调查,有100人参与调查。结果显示,仅3.8%的网友表示"好,给七浦路一个""华丽转身""的机会"。10.1%的网友投票"保持中立,观望"。其余86.1%的网友都对七浦路"转型高端"抱以否定的态度。
在这86.1%的网友中,有40.5%的网友表示"不好",并认为七浦路将因此失去特色;15.2%的网友认为,七浦路转型定位"过高",生意或将滑坡;19%的网友认为转型"有点儿悬,不是每个商场都可以走高端";还有11.4%的网友则表示"不希望七浦路转型",称转型高端后"价廉物美的淘宝乐趣不再"。
而在记者发起的另一项"七浦路走高端路线,你还会不会像以前一样特地去淘宝?"的网络投票中,仅3.7%的网友表示还会像以前一样逛七浦路;有31.5%的网友则表示不会再去了,而剩余64.8%的网友则表示"不会像以前一样特地去了,除非路过随便看看"。
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不缺人气缺少美誉度
问:那么,七浦路后续发展的优势在哪里?如何发挥这一优势?
答:七浦路的优势在于价格,这也是它的价值。同样商品,在七浦路是最便宜的,而非伪劣商品--这就是我们对于七浦路的期待。在我看来,现在的七浦路不缺人气和名气,但缺少美誉度。随着社会的不断进步,提升七浦路的美誉度就显得越来越重要了。
为此,我们主要从四方面着手,提升其美誉度。这包括消防安全、交通秩序、市容环境和维护知识产权。我们认为,七浦路可以草根、低端,但低价不等于劣质和假冒。因此,我们会同步推进、培育一批自主品牌,让它们在七浦路发展。目前,有些品牌已经成功地从这里走向了南京路的大商场里。
问:从核心的经营管理方面,未来七浦路可能获得哪些发展的机遇?
答:小产权房是经营管理的一个难点。我们正在考虑在经营方式上进行一些探索。比如,通过返租等形式,集中一批小产权房,为后续调整留下空间。此外,从功能上看,七浦路也有望增加一些产业。比如,目前市场里餐饮、休闲功能还不够。与服装相关的创意产业也可能会引入。
调查
逾八成网友不看好七浦路升级
"被喻为""CheapRoad""的七浦路走高端路线,从二三十元的廉价美衣一下跨越到批发价就需数百元的时尚服装,韩国城、精品城,甚至皮草城,价格更是顺势节节高。这样转型后的高价七浦路你喜欢吗?"
近日,记者在微博平台上做了这样一项关于七浦路转型高端后的市场投票调查,有100人参与调查。结果显示,仅3.8%的网友表示"好,给七浦路一个""华丽转身""的机会"。10.1%的网友投票"保持中立,观望"。其余86.1%的网友都对七浦路"转型高端"抱以否定的态度。
在这86.1%的网友中,有40.5%的网友表示"不好",并认为七浦路将因此失去特色;15.2%的网友认为,七浦路转型定位"过高",生意或将滑坡;19%的网友认为转型"有点儿悬,不是每个商场都可以走高端";还有11.4%的网友则表示"不希望七浦路转型",称转型高端后"价廉物美的淘宝乐趣不再"。
而在记者发起的另一项"七浦路走高端路线,你还会不会像以前一样特地去淘宝?"的网络投票中,仅3.7%的网友表示还会像以前一样逛七浦路;有31.5%的网友则表示不会再去了,而剩余64.8%的网友则表示"不会像以前一样特地去了,除非路过随便看看"。
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