保刚需难撼调控政策 稳定和严格实施仍是主基调

编者按：5月23日召开的国务院常务会议指出，稳定和严格实施房地产市场调控政策。中国社会科学院一份最新出炉的研究报告称，因为“调控的难度在不断增大”，2012年房价总体降幅不会很大。根据北京市住建委网站公布的网签数据显示，截至5月26日，北京新房成交量已创16个月来新高，恢复到调控前水平，分析认为是传统购房旺季来临，刚需平稳释放的结果，而各地也多有保障刚需入市的微调政策出台。那么，2012年剩下的7个月，调控政策的总体方向是什么？微调可能会以怎样的形式出现？
地方刺激刚需不改调控路线
业内人士表示，目前政策底部已基本出现，在信贷方面，还有保刚需的可操作空间，譬如优惠利率扩大等
■本报记者 李木子
中国社会科学院一份最新的研究报告称，2012年将是住房分配制度改革以来，房地产行业最艰难的一年。行业利润急剧萎缩，中小企业破产可能激增。同时，房价仅止于略有回落，总体降幅不会很大，因为“调控的难度在不断增大”。
社科院发布的《房地产蓝皮书》指出，2012年，我国房地产政策将继续巩固已有的调控成果，调控政策将不断优化和提升，但调控难度也不断增大。一方面，国内外闲置资本仍然对房地产市场形成巨大的投资投机性需求，抑制投机仍将是本年度房地产调控的重要目标；另一方面，宏观经济增速回落，保增长压力增大，宏观经济调控可能逐步由紧缩转向宽松。
在稳增长下坚持调控
经济增速回落，生产性领域投资赢利下滑，特别是民营经济经营环境困难，而资本市场制度改革仍有待突破，居民储蓄和闲置资本仍然缺乏有效的投资渠道，被动流向房地产市场寻求保值增值。同时，国际资本市场受美欧经济复苏乏力和宽松量化货币政策影响，闲置货币充足，很容易形成对我国房地产市场的套利行为。因此，2012年房地产市场应对国内外资本市场套利性的投机需求压力仍然很大，抑制投机性需求仍将是本年度房地产政策调控的中心任务。
为何在稳增长的同时还要坚持房地产调控，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌认为，必须保持政策的相对稳定，经受住房地产调整引起的宏观经济下行，只有这样才能迎来房价下降的阶段。
然而，政府与企业、中央与地方利益诉求差异，使调控政策执行和实施难度日益显现。在经历经济增速下滑、土地出让流拍和土地出让收入大幅下降后，一些地方政府正面临严重的经济增长和财政收支压力，渴望活跃房地产市场以解燃眉之急；经历交易量萎缩、房价调整的房地产行业，也面临赢利下滑、资金链断裂的风险，必然试图寻求为房地产调控政策松绑。
全国工商联房地产商会会长聂梅生近日也对调控不能放松做出的分析，她表示，调控政策依然不能放松，否则好不容易取得的调控成果有可能落空。可以预见在较长时期内，坚持调控不动摇的态势不会改变。
房地产调控的难度正在逐渐加大，几已成共识。如何平衡扩大调控成果与维持经济增长之间的步调不一致，成为调控向何方进展的关键所在。在面对经济增速放缓、房地产投资增长快速回落、房地产成交乏力的情况下，部分地方政府加大了购买环节的支持力度。
保障刚需入市
国务院总理温家宝近日指出要“稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。”
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中原市场研究部研究总监张大伟告诉《证券日报》记者，此番讲话表明了调控的大方向并没有变，限购限贷继续执行，禁止投资入市，但是政策底部基本已经可以说出现了，鼓励自住需求，鼓励普通住宅供应，对房地产政策的直接影响就是，后续地方政府可能通过调整之前过度严格的调控政策，保障刚需入市。在信贷方面，还有保刚需的可操作空间，譬如优惠利率扩大等。
自去年末以来，“采取有效措施增加普通商品房供给”的思路就被反复提及，但随着调控的深入，房地产投资增速还是大幅放缓，至4月份，个别地区甚至上演了“负增长”。为应对房地产开工的放缓，地方政府采取了提高公积金贷款额度、提高普通住宅认定标准等措施，通过税、费以及信贷手段保护刚需。
张大伟认为，要想真正实现采取有效措施增加普通商品房供给，还要从鼓励购买角度切入。信贷方面，特别是首套房的信贷或将还会有松动，至于公积金贷款额度的提高，也不排除会有更多的城市跟进。
国家信息中心经济预测部主任范剑平的看法与张大伟相近，他表示，在抑制投资、投机需求同时，对老百姓首套房的刚性需求和卖旧买新的改善型需求，在信贷领域应支持。
聂梅生认为，对于房地产市场的长期健康发展，单纯支持刚需购房还是不够的，“抓紧时机建立长效机制和因势利导地适度、适量、预调、微调将成为未来房地产政策的主要调控思路。”聂梅生表示。
公积金额度放宽
2011年末，银行信贷额度的紧张，致使多个城市首套房贷利率一度上浮10%甚至更多，这一情况在今年初即得到缓解，2月份开始，个别城市首套房贷即可享受优惠利率。如果说，首套房贷利率的上浮或是优惠与信贷额度有关，不受地方政府政策影响的话，那么，公积金贷款额度的放宽则是地方政府保刚需的一大重要举措。
去年9月份，常州掀开了二三线城市上调公积金贷款额度的大幕。常州将公积金贷款额度方案调整为，家庭最高贷款额度由40万上调为50万元，个人最高贷款额度由24万元调整至30万元。南京、吉林市随后跟进，12月份，合肥市成为2011年最后修订公积金贷款额度的城市，家庭最高贷款额度由35万元调至45万元，个人最高贷款额度由25万元调整至35万元。
今年2月份以来，沈阳、厦门、济南、滨州、克拉玛依、蚌埠、信阳、呼和浩特、南昌等多个二三线城市陆续调整公积金贷款额度，贷款额度提高5万至20万不等。其中，克拉玛依还调整了贷款限制范围，将“申请住房公积金贷款自取得购建房有效文件起1年内有效”调整为“2年内有效”； 缴存职工“为没有经济收入的子女购买住房的，可以申请提取公积金”，调整为“为直系亲属（仅限父母和子女）购买住房”可以申请提取公积金。南昌与济南还对公积金缴存上下限进行了新的规定。
一线城市当中，目前只有深圳提出将修改公积金贷款额度。目前，《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》征求意见已经展开。此次征求意见，将先向各区政府、市政府各部门和市住房公积金管委会委员征求意见，进一步修改完善后，在适当时机向广大公众征求意见。而住房公积金贷款业务（一期）将力争在今年９月底前正式上线。
据悉，在贷款制度设计中，深圳将整体统一考虑住房公积金缴存、提取和贷款，公积金贷款额度将与职工个人公积金账户余额挂钩，在不超过最高可贷额的前提下，个人公积金账户积累时间越长、余额越多，贷款额度就越大。并且，如果夫妻均缴存公积金，两人的可贷额度可以累加。同时，在申请人的设置上，规定“父母可以为共同申请人”，这意味着职工及其配偶申请公积金贷款时，可以将职工及其配偶的个人公积金账户余额加上其父母的个人公积金账户余额，一起来计算该职工的公积金贷款额度。
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房贷利率的优惠不仅针对首套房，继首套房利率全面下调至基准之后，合肥二套房贷全面松动，建设银行(601939,股吧)、交通银行(601328,股吧)、招商银行(600036,股吧)、浦发银行(600000,股吧)、中信银行(601998,股吧)、徽商银行、兴业银行(601166,股吧)7家银行二套房贷利率由原先的上浮20%下调至10%。近日还有消息称，武汉住房公积金管理中心近日表示，在坚持差别化贷款政策前提下，目前正在酝酿出台提高二手房最高贷款限额等优惠政策。
税费优惠补贴
扬州市对购买成品房的税费补贴，将地方政府微调政策的行为推上了风口浪尖，扬州市的补贴行为则被指为“救市的目的太过明显”，尽管争议重重，但扬州市的政策还是得到了主管部门的支持，在争论声中等待实施的开始。
扬州市《关于加快推进扬州市区成品住房开发建设的实施意见》明确指出，对新购买的成品住房，属于普通住房的，对购房人给予适度的奖励，奖励政策一年一定，同时在《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》中明确了奖励额度。《通知》中表示，扬州对个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款6‰的奖励；对90平方米以上、120平方米以下的， 给予所购房屋合同价款5‰的奖励；对120平方米及以上、144平方米以下的，给予所购房屋合同价款4‰的奖励。业内人士解读称，扬州拿出不到一个亿救市，带来的税收是20个亿。
《实施意见》的印发日期为2011年10月26日，从刊发之日起开始执行，至“十二五”结束。成品房购买的奖励制度在《实施意见》中提出，也就是说，扬州市对购房人奖励的政策至少要执行至2015年。
扬州并非购房货币补贴优惠的首创者，只是，之前微调政策城市都是以税费减免的名义进行的货币补贴。对购房税费进行补贴的开启比公积金贷款额度放宽还要早一个月。2011年8月，马鞍山发布《进一步加大住房供给鼓励合理消费保持我市房地产市场平稳健康发展的意见》。《意见》指出，个人购买90平方米及以下家庭唯一普通住房；或具有本科以上学历或相应职称者购买家庭唯一普通商品住房，可享受市财政给予所纳契税100%的补助。
重庆重提购房退税，强调对首次置业补贴；芜湖则是决定，2012年买房契税全免，购90平米及以下房子，给予50至150元/平方米不等补贴，根据不同学历给予实用专业人才额外购房补贴，购房入户政策等。
此外，还有部分城市并没有直接下发文件明确对购房者进行税费优惠补贴，而是通过上调普通住宅认定标准的方法，达到税费优惠的目的，这其中不乏北京、上海、天津这样的大城市。
限购红线不可破
从已经落实的微调政策来看，税费优惠、公积金贷款额度上升、购房落户等主要措施皆被放行，但“限购”这道红线绝对不可突破。
近日，厦门市传出放宽限购的说法。随后，厦门市国土资源与房产管理局就在其官方网站首页上发布《关于厦门楼市政策微调有关报导的澄清声明》。该《声明》称，“为避免在社会上引起误解，我局郑重澄清，我市严格执行中央关于房地产市场各项调控政策，继续实行限购不变，不存在‘微调’说法。”
此前，从去年末的佛山、成都到今年初的上海，都曾试图突破“限购”这道“坎”，都无一例外的被叫停。
中国指数研究院最新发布研究报告认为，从日前国务院常务会议“稳定和严格实施房地产市场调控政策”的态度看，当前房地产调控政策的重点是“稳定”，以往的差别化住房信贷、税收政策和限购政策仍要继续严格实施，明显放松楼市调控政策，打破政策稳定预期的行为仍不会被允许。
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报告认为，限购是中央政府进行房地产调控的“红线”，此前多个城市由于对限购微调均被叫停，限购一旦放松，可能形成房地产调控放松的预期。今年春节以来成交量低位反弹，购房者观望气氛有所缓解，加上货币政策微调，如果此时限购放松，刚刚呈现稳中有降趋势的房价可能再度反弹，不利于中国宏观经济和房地产市场的长期健康发展。
财政拨款、地方发债
多层助力解保障房建设资金燃眉之急
■本报记者 李木子
保障房作为“十二五”建设的重头戏，不仅对冲了商品房投资建设下滑给经济带来的影响，稳定了经济增长，同时更为低收入人群提供了住房保障，稳定了民生。然而，保障房建设所需的资金一直是困扰保障房建设的难题。近段时间，财政部划拨了977亿资金补给保障房建设，地方政府也对保障房建设所需的资金进行了补充，缓解了保障房建设的燃眉之急。
5月24日，据财政部消息，为支持各地区完成2012年全国新增公共租赁住房230万套的任务，财政部近期已会同住房城乡建设部下达了2012年中央补助公共租赁住房专项资金660亿元。就在18日，上述两部委刚刚公布，为支持城市棚户区改造和廉租房建设，下拨中央财政专项资金共317亿元，这意味不到一周时间里，财政支持保障性安居工程的专项资金就已经达到977亿元。分地区来看，东部地区获得166.7亿元、中部地区获得414.2亿元、西部地区获得396.1亿元。
5月中旬，《2012年地方政府自行发债试点办法》印发，与去年相比，试点范围依旧为上海市、浙江省、广东省、深圳市。最显眼的变化就要属发债品种的改变，除了3年期和5年期债券外，今年新增了7年期债券。财政部明确提出，2012年增加的地方政府债券收入，要优先用于保障性安居工程。
财政部财科所副所长白景明认为，今年新增7年期债券，主要基于发债规模和债券资金使用这两方面的考虑。2009年至2011年，国务院批准的地方政府债券规模均为2000亿元，2012年则增至2500亿元。地方政府债券的总规模大了，试点省市自行发债的规模也会“水涨船高”。自行发债规模扩大，为调整债券期限结构提供了空间。此外，今年地方政府债券发行规模比上年增加500亿元，主要是考虑保障性安居工程需加大投入，以及公益性在建项目需要安排一部分后续资金等。这些项目大多周期长、见效慢，发行7年期债券，使政府在资金安排上更加稳定。
地方政府也加快了支持保障房建设的脚步。
5月25日，北京住建委在官网发文称，为支持保障房建设，北京目前已有6家企业完成私募债注册发行，累计发行221亿元，支持保障性住房项目26个，共535万平米，6.6万套。此外，另有36亿元私募债额度已基本完成与保障房项目对接，拟于近期完成注册发行。因此，目前北京就保障房私募债的发债规模达257亿元。
北京独创的保障房融资平台——北京市保障性住房建设投资中心自成立以来，也获得了逾百亿元的融资额度。中心成立以来，通过发行债券、银行贷款、公积金贷款等渠道发挥财政资金放大作用，吸引各类资金投资本市保障房建设，累计实现融资136.6亿元，支持了全市17个项目、5万多套保障性住房建设。今年，该中心结合保障房建设任务，加大了融资力度，计划到年底融资规模达到260亿元。
尽管多管齐下，已经获得了近500亿的资金支持，但整个“十二五”期间，北京市将建设、收购保障性住房100万套，竣工70万套，投资规模达6000多亿元。2012年，北京市计划建设、收购各类保障性住房16万套，竣工保障性住房7万套，需投资约1000亿元(含土地费用)。
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上星期结束的重庆市三届人大常委会第三十一次会议决定，批准2012年市级财政预算调整方案。经国务院批准，财政部已核定今年重庆市发行地方政府债券规模为63亿元，比去年增加13亿元。其中保障性住房10亿元，主要用于公租房建设续建及新开工项目。
房地产调控长效措施
应加快出台
■沐 籽
经历了两年多严厉的调控，房价过快上涨的势头已被勒住，以限购为主的调控政策在目前不会动摇。然而笔者认为，无论是房地产市场长期运行的需要，还是站在“稳增长”的角度来看，都应加快出台稳定房地产市场的长效措施。同时，政策的因地制宜，也是房地产市场健康平稳运行的保证。
地产大佬对明年过于乐观的肯定，加剧了调控放松的预期。
华远地产(600743,股吧)董事长任志强在本月举行的某论坛上，解读今年开工面积下降时，表示这将影响到明年的房价。他说，1月-4月份，房屋新开工面积5.4亿平方米，下降4.2%。今年商品房新开工面积增幅的回落将影响一年后的开盘，所以在明年3月，房价可能上涨。另一位地产大佬，中房集团理事长、幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏认为，明年房地产市场将迎来新的发展周期。孟晓苏上个星期在某论坛上表示，我们现在要做的是按照中央的要求，把短期调控政策和长期政策结合起来，促进房地产业的发展。“房地产业是四年一个周期，我们相信明年的房地产业将会迎来一个新的发展周期。”孟晓苏直言。
自2003年以来，房地产调控陆续进行了几次，然而，短期化的调控政策带来的是房价报复性反弹，形成了“越调越涨”的怪圈。而调控政策频繁多变，也会带来市场剧烈波动，从而影响正常的投资和消费。因此，房地产调控的方向在于坚持调控不动摇，同时尽快建立一个有利于房地产行业长期稳定健康发展的长效机制。
去年末，住房和城乡建设部部长姜伟新在谈到调控之时提出了“承继式”的思路。所谓承继式也就是说政策既有接替调控的功效，又能引导房地产市场的健康运行，其核心就是用长期制度建设的完善来取代短期行政手段。3月末，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，当前部分城市房价依然处于高位，部分未实施住房限购措施的二、三线城市购买需求仍然比较旺盛，调控效果还有待进一步巩固。要抓住市场调控的有利时机，深入研究制定“标本兼治”的房地产市场调控长期的政策，在土地供应、税收政策、金融信贷等方面积极探索创新，为房地产市场的长期平稳健康发展奠定良好的基础。
保障性住房建设作为“十二五”的重头戏之一，其建设质量、配套设置、分配公允问题一直备受关注。4月中旬，作为“国务院保障性安居工程领导协调小组”的牵头部门，住建部正抓紧起草《基本住房保障条例》，拟对保障性住房的公平分配、退出管理等方面的制度和路径进行规定。
经济适用房通常在购买满一定年限后，按照当地政府规定，补缴相应的综合地价款项，即可获得“完全产权”上市交易。由于补缴额度的标准划定能否与土地增值收益等同存在不确定性，从而导致经济适用房的再上市交易产生了较大的牟利空间。为规避这其中不甚合理的利益，住建部拟对保障性住房的公平分配、退出管理等方面的制度和路径进行规定。
虽然自去年末以来，多个城市在保障房建设的思路上提出了用公租房代替可以流转的经济适用房，但在完善制度的脚步上，上海走在了前面。上海住房保障和房屋管理局近日表示，未来几年，上海将出台五部地方性法规、十一部上海市政府规章，从制度安排上对上海的房地产市场进行规范。
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上海市拟出台的法规规章包括制定《上海市基本住房保障条例》、《上海市房地产开发经营条例》、《上海市房地产转让条例》、《上海市共有产权保障房(经济适用住房)管理办法》、《上海市廉租住房管理办法》等，以及修订《上海市房屋租赁条例》、《上海市房地产抵押办法》等。
据悉，上海将于2015年开展《条例》调研、起草和论证工作，制定《上海市基本住房保障条例》，条例将包括住房保障的规划和计划、各类保障性住房的申请条件和保障标准、资金和房源、价格确定、准入和退出，以及保障性住房之间的相互转化、法律责任等。
同时，还将具体制订《上海市共有产权保障房(经济适用住房)管理办法》和《上海市廉租住房管理办法》，分别对共有产权保障房的建设、供应、售后管理、租赁管理、监督管理和法律责任，以及对廉租住房管理部门、资金和房源来源、申请条件等做出规定。预计2012年将完成《上海市共有产权保障房(经济适用住房)管理办法》起草和上报工作，2014年完成《上海市廉租住房管理办法》起草和上报工作。
目前，房地产调控的基调依旧不变，但用信贷等手段替代行政政策的思路初现端倪。调控也好、税收政策也罢，所有的措施都旨在理清房地产市场的秩序。当各项制度都相对完备之时，何愁房地产市场运行的不健康。
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