宋延庆：房地产企业的五个梯级

【摘要】综观177家全部上市房企的2011年业绩表现，并进而扩展到所有房地产企业，按照销售额高低，大致可以划分为五个梯级。第一梯级是销售额300亿元以上；第二梯级是销售额100-300亿元；第三梯级是销售额在30-100亿元区间的企业；第四梯级是销售额10-30亿元；第五梯级是10亿元以下。
我们知道，每年房地产企业的梯级排名都会发生很大变化，因为没有总掉队的，也没有总晋级的。无论是哪一梯级的企业，只要下决心、想办法突破不同阶段的“天花板”，也极有可能在乱市中实现“弯道超车”，脱颖而出。
每年4月30日前，是上市公司发布年报的“窗口期”。期间，企业通常先发布业绩快报或年报预告，再发布正式的年报全文。
作为专业的房地产企业研究与咨询机构，兰德咨询自2007年起就组织专门小组，对全部上市房企业绩进行专题研究。今年的上市房企业绩研评工作，中国房地产报和兰德咨询紧密合作，先后在《中国房地产报》上刊发了10篇专题研评文章。分别是：（1）增速放缓，分化加剧；（2）资金链更紧，净利润下降；（3）存货量大增，周转率下降；（4）结构合理者得市场；（5）地产央企梯级分化明显；（6）货币资金泄露资金压力；（7）利润不降反升；（8）三项费用及高管年薪增幅较快；（9）房地产服务商，几家欢乐几家愁；（10）年报盛宴，合盘奉献。与行业100强、500强研究有所不同的是，我们不进行任何排名，只是对企业业绩及业绩背后的原因进行研评，而且是待到“窗口期”结束后，才发布全部上市房企业绩列表。
综观177家全部上市房企的2011年业绩表现，并进而扩展到所有房地产企业，按照销售额高低，大致可以划分为四个梯级。
第一梯级是300亿元以上。2011年房地产销售额在300亿元以上的，共有14家企业，分别是万科、万达、中海、恒大、绿地、保利、碧桂园、龙湖、华润、绿城、雅居乐、金地、世茂、富力。这14家企业，又明显分化为两个“重量级”：前六家销售额均超过700亿元，后8家都是三、四百亿；排名第六的保利和排名第七的碧桂园相差了整整300亿元。
第二梯级是100-300亿元。2011年销售额在这一区间的有20家左右。其中，上市房企有13家，分别是招商、远洋、SOHO中国、融创、华侨城、佳兆业、恒盛、华夏幸福、新城、首创、瑞安、金科、合景泰富。其余几家都是非上市公司。因为非上市公司可以不发布业绩年报，所以其业绩数据来源只能依据各家所公布的资讯。当然，也有些企业年度销售额超过了100亿元，但“潜伏”很深，既不参加行业排名，也不公布业绩数据。兰德咨询签约的客户中就有一家这样的企业。因此，只能估计这一梯级的企业有20家左右，但误差不会超过两家。
第三梯级是年销售额在30-100亿元区间的企业，有130家左右。其中，建业、万通、亿达、花样年、禹州、中骏、鲁商、天地源等。处于这一梯级的非上市公司较多，大都是二三线城市中排名居前的企业。通过查阅公开资讯，并与各地客户和记者进行多方面核实，概算数量是130家左右，误差范围是±20家。
第四梯级是10-30亿元。处于这一梯级的企业数量越有1100家。其中上市公司有华远、亿城、中弘、鑫苑等。这类企业大都有3-10个项目，属于典型的“三多”企业（在多个城市同时开发多个项目，有多种项目类型）。
第五梯级是10亿元以下。这类企业通常有1-3个项目，基本属于项目法人或单一城市型房地产企业，即通常所说的小型企业。这一梯级的企业数量最多，占总数的90%以上。
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注意，之所以说第五梯级企业“占总数的90%以上”，而没有给出具体、准确的数值，是因为到底有多少家房地产企业，可能永远是一个没有准确答案的市场之谜。
上市房企数量为例。要真正准确地弄清到底有多少家并不是一件容易的事，因为统计口径和界定标准不一样，致使申万、wind等数量不一。即使有统一标准，因为企业IPO、重组或退市等，其数量也是动态变化的。为了核准2011年末的上市房企数量，在去年底兰德咨询与中房协联合发布的《房地产开发企业经营管理蓝皮书》的基础上，我们通过房地产企业逆向追溯母公司的主业构成，设定了三条标准：（1）是内地房地产上市公司，由此而剔除了和黄、凯德等外资企业；（2）是房地产开发公司，不包括世联、易居等服务商；（3）有多个主业且房地产开发是主业之一，但不是第一主业的，例如中铁二局、建发股份等，也不在统计之列。依次标准，兰德咨询逐一分析后统计的数量是177家。其中，沪市75家，深市62家，香港38家，境外2家。准确统计出上市房企的数量，也算是兰德咨询的研究成果和贡献之一。
那么，2011年末有全国共有多少房地产开发企业呢？这首先要澄清两个基本名词术语：房地产开发企业数量和房地产法人单位数量。我国2009年和2005年两次公布的经济普查数据，都是“法人单位”数量，其中肯定包括数量众多的、独立法人的项目公司。数据显示，2004年末，我国房地产开发经营业的法人单位是5.9万个，2008年是87881个。2009年和2010年分别降至80407家和66290家，同比分别减少了8.5%和17.56%，两年内累积减少了24.57%。2011年末还有多少，至今未见官方统计数据。兰德咨询预计，可能在5.5万左右。需要特别强调的是，2010年、2011年房地产开发法人单位数量减少的原因，并非仅是人们通常所说的“洗牌”的结果，还有企业主动注销或合并等原因。项目完成后，注销或合并项目公司是正常的。不宜将原因简单归为“洗牌”结果。
鉴于大多数房地产企业都有两个以上项目，而且很多企业为了融资方便，并规避风险，都设立独立法人的项目开发公司，所以房地产法人单位数量肯定会远远多于实际的房地产开发企业数量。根据兰德咨询对某城市的调查，并综合了统计、建设、银行（合并报表）等多家数据，得出前者是后者的3.1倍。进而，我们提算的结果是：2011年末，全国房地产开发企业数量是1.7万家左右。
再回到本文的主题。
评价一家企业的业绩以及所处梯级，绝非只是简单的销售额。事实上，年度销售额是最简单的业绩指标，销售额排名也是最肤浅的排名。举一个简单的例子。如果某企业年度合同销售额是100亿元，而随后就有签约后退房的，则实际合同销售额就会发生变化。而且，因为房地产企业的固有特点和会计政策（销售难以即期结算）更决定了合同销售额与营业收入有较大差别。例如，万科2011年度的合同销售额1215.4亿元，并非权益切分后的实际销售额，而是合并报表的结果，而且与营业收入之间就相差了497.6亿元（2010年相差574.5亿元）。所以，很多企业在年报中甚至不发布销售额数据。
在《房地产开发企业经营管理蓝皮书》（2011）中，我们将房地产开发企业的业绩指标分为6类34项。其中销售额是“规模类指标”中的一项指标。其他还有营业收入、净利润、开竣工面积、项目数量等。
事实上，营业收入和净利润才是房地产企业“规模类指标”中的核心指标。毕竟，对企业来说，收了多少钱，赚了多少钱，才是最重要的。
下表是2011年上市房企20强业绩情况。可以看出，营业收入排名与销售额排名是不完全一致的。
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再看下图。从图中可以看出，在同一市场环境下，万科和中海地产的净利润差距较大，而利润率差距就更大了。


在此特别想说给中小企业的是：不要过度关注销售额、营业收入、净利润等规模类指标，而是应将关注点转向财务相对指标上。也算是要从追求做“大”，转到如何做“好”。其实，许多相对指标，如利润率、净资产收益率ROE、周转率、财务杠杆率等，中小企业并不比一线房企差。比如，如果企业的净利率高于15%，就比万科高；负债率低于70%，就万科低。再比如，如果企业的现金余额是总资产的10%以上，或者企业业绩增长率高于20%，那么在全行业的排名肯定在90分位以上。
在现在的市场形势下，如果一味追求行业排名，或者刻意保住行业排名，都可能陷入危险境地。实现由规模增长模式向质量效益增长模式的转型，才是最重要的。
当然，虽然近年来房地产市场集中度越来越高，但小、散、乱的基本格局为根本改变。如果中小企业能够变被动为主动、尽快地转变发展模式，练好内功，培育新的核心竞争力，也极有可能实现逆势突破，跃入上一梯级。
我们知道，每年房地产企业的梯级排名都会发生很大变化，因为没有总有掉队的，也总有晋级的。无论是哪一梯级的企业，只要下决心、想办法突破不同阶段的“天花板”，也极有可能在乱市中实现“弯道超车”，脱颖而出。
我们要做的应是：抱最大希望， 尽最大努力， 做最坏打算， 持最好心态；记住该记住的， 忘记该忘记的，接受成事实的，改变能改变的。如此，或将迎来新的、难得的发展机遇。
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