房价看跌期权激活不了楼市

近日，有媒体报道上海酝酿新政，以刺激楼市成交。有学者就此提出了房价看跌期权的设想。在笔者看来，该设想大胆，却无实现可能，即使可以实现，也无法达到激活楼市的目的。
按照该看跌期权的设想，通过房产开发商与商品期货机构联合销售房产，结合国家房价调控目标（假如是降价40%），将销售价格分为期货价格和已售价格。结合调控目标，假设未来5年内，房价要从1万元降到6千元，那么6千元不管现在还是未来第5年，都是购买者愿意接受的价格，从而对这6千元实现直接销售，占有房屋60%的产权，履行的是和目前商品房销售完全一样的规定和程序。而对于目前超出调控目标的部分4千元，占有40%的产权，购房者实现预购买，在未来5年内，购房者有权按4千元返销给期权机构（即美式期权方式）。
估且不论这个看跌期权设计上的合理性，单从市场需求和实际操作来讲，该设想即没有实现的可能性。
任何一个金融产品的创新，都源自于市场需求。该设想有两个假设前提：一是购房者要买房，但预期房价要下跌，所以需要看跌期权来归避风险；二是开发商现价卖不出房，所以愿意将40%的房款暂归金融机构。
但问题是，若五年后，房价真的下跌了，购房者将4千元、对应40%的产权返销给期权机构，那么如何保证房屋产权的完整性，购房者需要的是100%的产权，技术上如何处理？假如用上述设想中现金交割方式保证产权完整，购房者需要支付多少的期权费用以买回那40%的已履约产权。如若在购房初期即支付期权费用，那购房者等于额外增加了购房开支，有多少购房者愿意多花钱购买一个复杂且存在不确定性产权的房子？
此外，复杂的金融衍生品，多为专业或机构投资者所运用，并不适合于今天市场上附合条件的购房者。
再回到期权的发行方，若房地产开发商将40%的收入暂交给第三方金融机构，在看涨的情况下，五年后再行拿回，考虑到5年的时间成本及通货膨胀等因素，开发商不如在现价基础上降价30%出售，直接回拢70%的资金。如若下跌，开发商40%显然无法拿回，可谓赔了夫人又折兵。由此，看跌期权对开发商来说，也就失去实际意义。
再进一步说，以期权的方法促进楼市成交，等同于强调房屋的投资功能，显然与宏观调控的鼓励首次置业和抑制投资相悖。
一个成功的金融创新品种，一定有好的流动性作为支撑，如若希望丰富房地产市场的投资与投机，不如推出房价指数期货或期权更具可行性，同时亦有美国案例可供借鉴。
房地产行业产业链极长，一个行业兴衰波及面甚广。欧债危机背景下，中国经济下行风险加大，而房地产行业不振，直接影响工程建筑、水泥、建材、装潢、家电等多个产业。但今天房地产市场成交量的不活跃，很大程度上与限购及房产税等政策形势不明朗相关。如何解决上述问题，才是推动楼市健康发展的关键。
近日，有媒体报道上海酝酿新政，以刺激楼市成交。
按照该看跌期权的设想，通过房产开发商与商品期货机构联合销售房产，结合国家房价调控目标（假如是降价40%），将销售价格分为期货价格和已售价格。
估且不论这个看跌期权设计上的合理性，单从市场需求和实际操作来讲，该设想即没有实现的可能性。
任何一个金融产品的创新，都源自于市场需求。
但问题是，若五年后，房价真的下跌了，购房者将4千元、对应40%的产权返销给期权机构，那么如何保证房屋产权的完整性，购房者需要的是100%的产权，技术上如何处理？假如用上述设想中现金交割方式保证产权完整，购房者需要支付多少的期权费用以买回那40%的已履约产权。
此外，复杂的金融衍生品，多为专业或机构投资者所运用，并不适合于今天市场上附合条件的购房者。
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再回到期权的发行方，若房地产开发商将40%的收入暂交给第三方金融机构，在看涨的情况下，五年后再行拿回，考虑到5年的时间成本及通货膨胀等因素，开发商不如在现价基础上降价30%出售，直接回拢70%的资金。
再进一步说，以期权的方法促进楼市成交，等同于强调房屋的投资功能，显然与宏观调控的鼓励首次置业和抑制投资相悖。
一个成功的金融创新品种，一定有好的流动性作为支撑，如若希望丰富房地产市场的投资与投机，不如推出房价指数期货或期权更具可行性，同时亦有美国案例可供借鉴。
房地产行业产业链极长，一个行业兴衰波及面甚广。
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