上周(5 月21 日-5 月27 日)我们观察的17 个主要城市成交量327.0 万平米，环比下跌2.3%，同比上涨31.1%；政策方面，新华社和人民日报分别强调“稳增长”不等于放松楼市调控；市场秩序方面，“营口5,000 万元补贴公务员购买商品房”获得默许；土地政策方面，深圳于上周启动土改试点，值得进一步关注。5 月成交回暖已得到验证，6 月份仍是推盘高峰期，随着信贷宽松和价格下探，预计6 月成交将小幅好于5 月。短期内地产股操作性仍较强，并且成交的持续回暖以及多地的政策微调对板块走势仍有一定的支撑。但长期来看，房企价格实质性的下跌对于房企的毛利率将有所侵蚀，我们维持对板块的中立评级。
支撑评级的要点
政策动态：上周房地产相关政策中，官方表态为新华社和人民日报分别强调“稳增长”不等于放松楼市调控；市场秩序方面再出微调事件，“辽宁营口5,000 万元补贴公务员购买商品房”获中央默许；土地政策方面，深圳市于上周正式启动土地管理制度改革综合试点，近期将在土地用途管制、土地有偿使用、土地二次开发与节约集约利用、土地产权制度等方面开展试点工作，值得进一步关注。
公司信息：上周，中银国际关注的房地产上市公司中荣盛发展、新湖中宝公布了拿地情况；滨江集团、中南建设、福星股份、新湖中宝、阳光城公布了融资担保事项；海印股份公布了对外投资事项；深振业公布了其他事项。
股价表现：以上周的表现来看，沪深300 指数上涨1.06%，申万地产指数上涨4.98%，跑赢大盘。以近一个月的表现来看，沪深300 指数下跌0.44%，申万地产指数上涨1.45%，表现强于大市。在我们覆盖的上市地产公司中，表现最好的为中南建设，涨幅为19.7%；表现最差的为嘉凯城，跌幅为10.1%。
市场概况：上周，我们观察的17 个主要城市合计成交面积为327.0 万平米，环比下跌2.3%，同比上涨31.1%，其中，一线城市环比上涨3.1%，二三线城市环比下降4.1%；年初至今的成交累积同比上涨4.5%，其中，一线城市同比下跌10.3%，二三线城市同比上涨10.4%；15 个城市52 周移动平均存货消化月数已由年初的18 月降至目前的16 月；价格指数较上一周环比上涨1.3%至166.7，17 个城市价格涨多跌少，其中，上海和天津涨幅居前，分别为18.7%和4.9%；北京和深圳跌幅居前，分别为9.4%和8.8%。可售存量指数环比上涨0.4%至100.8，房企推盘量维持高位，其中，十大城市新增可售面积为225.5 万平方米，环比上涨4.0 %。
投资评级和建议：
全年行业限购等核心政策不松，但支持刚需的政策微调将被持续放行，并且后期政策微调将走差别化微调或结构化微调的路线，有保有压是刺激成交持续回暖的关键。5 月成交回暖已得到验证，6 月份仍是推盘高峰期，随着信贷宽松和价格下探，预计6 月成交将小幅好于5 月。短期内地产股操作性仍较强，并且成交的持续回暖以及多地的政策微调对板块走势仍有一定的支撑。重点关注行业龙头公司（招商、保利、万科A 等）和快周转、低价走量的二三线地产股（中南——其建筑板块将受益于近期政府对基建投资的支持、首开、荣盛）。但长期来看，房企价格实质性的下跌对于房企的毛利率将有所侵蚀，我们维持对板块的中立评级。
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