张民耕：楼市调控可能持续48个月都不止

网易房产讯在5月31日举行的“民营房企突围系列沙龙——可持续的创新”上，全国房地产投资基金联盟会长张民耕说房地产调控将会常态会，调控可能不止会持续48个月，原因在于促使房价快速上涨的数个基本因素还没有取消。
调控将常态化
张民耕提到两年前的一个赌局：在一次常务理事会议上，谈到未来局势，他和其他几个企业的负责人便用30万元的筹码打赌，“赌一赌这次宏观调控将在什么时候结束，标志是限购消失于无形，限贷消失于无形”。
“当时是6月份，我算了算，如果两年是24个月，就是到今年的6月份。我觉得还不会那么差，3月份是人代会，我就出了个数22个月。他们第二个多的是30个月，第三个多是36个月，第四个多的是40个月，第五个多的是48个月。我觉得他们之中某一个人可能最接近于48个月的答案，48个月之后宏观调控是不是就戛然而止了？”张民耕现在认为还可能更长。
张民耕认为，“只要会促进房价飞速上涨的基本因素没有获得取消，没有根本变化，那么调控还是会常态化。”而目前，促使房价上涨的基本因素并没有根本改变。
城镇化带来的需求旺盛
中国经济随着已经降到两位数的增长率，甚至于要“保八”，但终究是全国最强劲的增长趋势，李克强说了“三个化”工业化、城镇化、农业现代化是将来工作的主题。经济增长和城市化仍然是经济增长的强势推动力。在这个推动力的推动下就必然对房地产产品有巨量的需求，住宅市场结构上的不平衡，相应的供不应求是房价上涨的一个基本动因，这个基本动因还没有取消。
土地供应缺乏弹性
中国房价上涨还有一个土地上的原因，土地制度硬约束造成土地供应相对短缺和住宅供应相对短缺。也就是说案例如果说是完全的市场经济，任何东西的短缺都会增加市场弹性，短缺带来供给，但我们土地的供给是有硬约束的，就是18亿亩土地的红线，小产权房不得入市，基本是基于宪法，城市土地属于国有，这样硬性的指标约束，使得市场土地短缺，但是土地市场又不能对这种短缺做出弹性的反应。土地供应总体上供不应求的情况下，土地需求的上涨只能表现为土地价格的上涨。
当然现在也有另外一个趋势，由于现在两限或者三限，限购、限贷、限价的情况下开发商比较纠结，很多开发商不准备买地了，因此造成土地往往流拍，这是弹簧在受到压抑的情况下，如果一放松，需求增长了以后，土地市场不会给出一个弹性的反映，是个硬约束。一旦放松，土地价格还会上涨，所以这个调控也不能放松。
公共投资需要资金
地方政府的土地财政是城市化公共投资资金不足的一个补充。土地财政和房地产市场互为表里，形成具有中国特色的城市化动力机制。这个因素对于房价上涨的拉动也是非常强劲的，甚至我觉得只要有中国特色的中国经济，这个动力是始终存在的，不会取消的，因为中国的城市化是个特点的，急风暴雨式、狂飙突进式的城市化过程。
在短短三十年里干完了人家三百年的城市化进程，人家三百年进行城市化税收投资，我们突飞猛进，尽管有国有资产资源投入进去，但还是不足的，无论是硬件（水、电、气、暖、路、通信）还是城市化所需要的文件、教育、体育、卫生、社保这些软件建设，政府公共资金投入是不足的，土地财政或者说土地出让金是各级地方政府找到用于城市化建设的经济动力，这个动力不是由于个别人的罪恶，这是房产税、土地增值税替代不了的大的资金来源。
如果这个因素继续存在，房价的上涨还会继续存在。政府和土地开发商某种是利益共同体，他要卖更多的地，获得更多的土地出让金获得城市化过程中的硬件和软件投资，公共投资，这个因素还没有取消，还没有被其它的因素所取代。
货币超发带来保值需求
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过量的货币发行和低利率管制，形成了房地产不是作为单纯的居住使用，而是作为投资和投机，甚至作为一种储蓄来使用。二十年来，中国的名义GDP累计增长了21.3倍，但是中国的货币存量累计增长了47.5倍，这是一种统计方法。中委的数字，GDP大概十年增长7倍，货币发行十年增长21倍，这些都说明了货币的超发。
人们拿到了货币，银行存款也是低利率，低利率是有利于出口导向型的经济和国有企业的成长，低利率政策和货币超发必然使得人们找到投资渠道，最后发现屡试不爽的是，最好的投资是用于房地产的投资。这些年我们也有统计，中国近十年来，股票大概涨了28%，黄金涨了4倍，房地产涨了5倍，显然大家去投资房地产是一个很理性的选择。货币增发只要不取消，低利率政策不取消，货币必然要找出路，储蓄推动房地产价格上涨的因素还是会存在。
房价上涨基本动动力只要还存在，可能把宏观调控歇下来，取消宏观调控的依据就不足，所以调控常态华是有一些基本原因和基本根据的。调控常态化我们会得出这种结论，尤其最近GDP下降得比较快，出口下降得非常快，投资下降得更快。在这种情况下，中央政府会不会由于要救经济又开始救市了呢？我感觉不会。
“如果房地产一放松，房价又会有一轮飞涨，在这种情况下，政策的严肃性，政府的权威性，政策的延续性都会受到考验。房地产的“三不政策”，不动摇、不反复这些政策可能是政府的最大利益所在”，张民耕判断。
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