“红5月”楼市成交明显高于4月，市场似乎发出了传统旺季回归的信号。然而，由于近期成交量的逐步上升，开发商也在抓紧5、6月份的时机积极推盘，最终导致近期供应猛增——上海商品住宅库存量本周曾突破1000万平方米，住宅产品去化压力凸显。
住宅供应比成交更“给力”
德佑地产数据显示，5月1日至29日，全市商品住宅成交面积为73.2万平方米，已高出4月全月成交面积19.8%，较为接近于3月的79.9万平方米的成交高峰。登上了成交榜前列的热销楼盘有青浦的富力桃园（资料、团购、论坛）、宝山的保利叶语（资料、团购、论坛）、中环1号（资料、团购、论坛）、闸北的上海滩大宁城（资料、团购、论坛）、闵行的保利茉莉公馆（资料、团购、论坛）、浦东的大华锦绣华城等。共有10个楼盘在此期间成交量超过1万平方米。
供应方面，全市商品住宅供应量连创新高，同策数据显示，上周（5月21—27日）全市商品住宅新增预售面积达33.78万平米，环比大涨53%，创下去年十月份以来周供应新高。5、6月份已成了开发商积极推盘的时节，德佑地产数据显示，截止29日，5月全市商品住宅新增供应面积已达到79.8万平方米，相比4月88.1万平方米的水平有一定差距，不过依然大大高于今年一季度的供应水平。值得关注的是，供大于求的态势导致本市住宅库存量的不断走高。上海一手住宅库存量近日曾突破千万方。嘉定、浦东、松江的库存量最多，都超过了100万平方米。
在下一阶段，上海的新盘也同样集中在嘉定、浦东、青浦、宝山等区。市中心豪宅的供应相对有限。不过值得关注的是，在上海豪宅市场，将会有一类全新产品入市。目前上海豪宅以较大户型的产品为主，小户型产品十分稀少。华润将在外滩推出全新MINI型顶级豪宅——外滩悦公馆，此类标杆性产品的出现，有望填补上海顶级公寓市场真空。华润此次推出的MINI型豪宅不仅享有比服务式公寓更优质更高端的服务，还拥有70年住宅产权。据了解，此类产品在上海市场上是首次出现。
业内有专家分析认为，华润MINI型豪宅外滩悦公馆无论在品牌上，还是在建筑、精装等品质上，都可圈可点。而随着MINI型顶级豪宅的出现，无论是面积段、区域分布，还是产品特色、户型结构，未来上海顶级豪宅产品结构将更趋完整。
市场并未呈现趋势性回暖态势
对于房地产市场而言，尽管开发商也开始“以价换量”回笼资金，但市场成交量本身并没有明显呈现出趋势性回暖的态势，整体市场月度成交量基本上维持在70万平方米左右的态势，开发商博弈调控政策的市场环境基础仍然没有改变。具体而言，开发商在“以价换量”的同时也把控销售节奏步步为营，一旦市场出现反弹，其将会采取降价幅度收窄，或微幅涨价的策略。
从市场买卖双方心态来看，目前市场始终是处于“阶段性”的观望状态。这种“阶段性”的观望主要表现在开发商一降价市场成交量就被激活，一旦降价活动停止市场就处于僵持状态，陷入观望气氛。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，市场处于阶段性的观望状态主要有三方面原因：第一、部分开发商继续博弈市场，等待出台“刺激刚需”的政策措施是导致整体市场陷入观望的原因之一。第二、大幅降价楼盘始终集中在相对比较少数的开发商或楼盘当中，整体市场没有出现普遍性的大幅降价。第三、部分开发商收窄房价，及部分银行首套房贷利率恢复基准导致购房者购房成本增加，导致部分购房者进一步观望。
对开发商来说，在这样的市场背景下，博弈市场不是最佳的市场选择，“以价换量”及时回笼资金，将回笼资金合理拿地及时“换仓”谋求下一轮市场发展机会才为明智之举。
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