地方楼市微调渐获默许 机构兴奋唱多地产股

“稳增长”的宏观政策取向，将如何影响楼市调控？去年8月以来，35个地方政府尝试了政策的微调，仅有5个因涉及放宽限购被叫停，其余均获“默许”。这一态势，似乎印证了在经济下行、地方财政压力大的背景下，中央正在为调控寻找均衡的市场猜测。
当发现地产政策局部放松不再是空想后，地产股闻“调”起舞，创出年内新高的个股比比皆是。券商机构唱多地产股的热情也再度高涨，这些机构认为，在估值底与政策底相继浮现后，地产股估值修复行情有望持续。
地方楼市微调渐获默许
或许少有人发现，短短几个月时间，政府诸多会议、文件乃至领导讲话中，关于强调房地产调控不动摇的说法，事实上已经略有变化。在今年“两会”时，政府强调的是“房价远未回到合理水平”；4月13日，国务院常务会议表示要“巩固房地产调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复”，到5月19日六省经济形势座谈会时，则改为“稳定房地产市场调控政策”。
“稳增长”的宏观政策取向将如何影响楼市调控？从目前情况来看，“稳”字当头，或许意味着中央对各地“微调”的容忍度将有所提高。事实上，在严格执行调控的大方向下，各地的一些“微调”已获得默许。自上海、象山政策微调被叫停后，新出现的政策微调全部存活，其中甚至包括了本月初扬州出台的购买成品住房补贴千分之四到千分之六，以及此后辽宁营口5000万元补贴公务员购买商品房的“微调”。据亚太城市发展研究会政策研究中心房地产研究院院长谢逸枫透露，截至目前全国已有35个地方政府尝试了政策的微调，内容分别涉及限购松绑、公积金调整、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，其中除了涉及放宽限购的5个城市外，其他30个城市的“微调”均获得了某种程度的“默许”。
众多微调政策的被“默许”，被市场解读为调控政策的“触底”。知名财经评论员叶檀对此表示，这“预示着房地产政策不会比以往更紧”。政策的触底，利空出尽，是否意味着房地产最艰苦的日子已经过去，其前景值得期待？无论有没有正式公布的“微调”， “稳增长”已经带给市场太多的期待，一如国泰君安在研报中所言，稳健的货币政策可以实际宽松，作为利率敏感行业中最大的受益者之一，信贷整体的实际宽松也将有利于房地产行业。也就是说，即使往后依然有限购的存在，房地产依然能从宏观政策的转向中获益。
在此背景下，全国房地产市场已经出现了事实上的“回暖”。一二月份希望房价继续下跌、保持观望的买家，5月已开始担忧房价上升，纷纷出手。在出乎人们意料的时候，房地产市场创造了一个“红五月”。中原地产统计，5月份全国54个典型城市累计成交已近20万套，创2011年初新一轮调控以来的月度新高。作为限购“深水区”的一线城市的广州，5月成交出现井喷，新浪乐居对阳光家缘官方网站数据监控显示，5月1日至29日，广州十区两市一手商品住宅网签8503套，这也是继2011年1月份的8222套网签后再度破8000套。与4月成交相比，暴涨48.32%，与去年5月相比亦涨28.97%，创下19个月以来的网签新高。
机构建议“勇敢加仓”
虽然2012年以来的大部分时间里，宏观调控都是笼罩在A股地产板块头上一块难以消散的乌云，而A股市场整体走势也始终差强人意，但无论是年初的“煤”飞“色”舞还是4月的“金改”热潮中，房地产板块都在扮演大盘“稳定器”的角色。据统计，自1月6日开始的本轮行情中，地产指数从987.23点一路上涨至1341点，涨幅达35.86%，而同期沪综指涨幅仅为7.86%。
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对比之后不难发现，房地产板块年内涨幅几乎是大盘指数的近5倍，赚钱效应明显，同时在申万23个一级行业板块中也是涨幅居首。
地产股有如此表现恐怕出乎了大多数人的意料。实际上，早在年初地产股走强之时，基金就已经开始暗暗加仓。Wind资讯数据显示，2012年一季报时，万科A（000002）成为基金增持最多的一家公司，基金共计增持4.48亿股。除万科外，金地集团（600383）、保利地产（600048）、北京城建（600266）、招商地产（000024）等也被基金集体大幅增持。
而随着各地楼市政策微调渐获默许的背景下，券商们对地产股的走势更加乐观。翻阅本周以来各大券商关于房地产板块的研报，除了中金发出“近期调控难有较大放松，地产股二季度回归防御”这种较谨慎之言外，各大券商叫好声一片，国泰君安甚至还发出了“强烈建议勇敢加仓超配地产股”的研报。国泰君安认为，6月后货币政策将继续支持地产股上涨，而随着地方政策行业政策持续局部放松，地产股的估值和业绩将随政策面、基本面改善而向上修正，因此强烈建议二季度低配投资者勇敢加仓增持。
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