人口老龄化对楼市利空较大 房价8年内必将下跌？

人口结构变化是个长期过程，但资产市场是向前看的，所以中国的人口趋势将对未来的资产市场产生潜移默化的影响。
人口结构变化决定楼市长期投资价值
“人口老龄化趋势将导致经济增长放缓，影响很漫长，令资本市场整体重心下移，但无法影响资本市场宽幅震荡的属性，长期而言对楼市的利空最大。”中信证券首席投资顾问付少琪对第一财经日报《财商》表示。
在6月12日第一财经学院主办的人口问题论坛上，第一财经学院执行院长徐建明认为，中国人平均购房年龄在大学毕业后的5年之内，中国人口出生率在1990年以后开始持续下降，将对中国房地产市场有着深远的影响。
徐建明认为，中国房地产市场3年之内不会大跌，8年之内必定大跌。
“‘80后’人口总量虽然不高，但是这批人大多出生在城市。他们没买完房价就不会跌。”徐建明说，“‘十二五’是中国经济高速发展的最后几年，人民币还会继续升值，二三线城市仍在建设中，这些都是三年内房价不会大跌的重要因素。”
而随着经济增速下降，徐建明认为：“8年之内，房价一定下跌，而且这不是一般的下跌，就像日本上世纪90年代劳动力达到顶峰下跌的时候，房地产是去掉2/3甚至3/4，而且20多年回不来。”
不过也有市场人士指出，未来10年虽然老龄化对房地产市场有不利影响，但是城镇化进程或许能缓冲老龄化的负面效应，未来这两方面因素谁占主导地位仍不能判断，但与城镇化有关的房屋拆迁与置换、无房城市人口大量增加导致的影响将逐渐降低。
齐鲁证券宏观策略分析师刘启元表示，中国现在仍处在快速城镇化的过程中，但人口结构变化还是对楼市的长期投资价值起决定性作用。
招商证券认为，在每年城镇化率提高0.8%的情况下，2013 年到2029 年城镇购房适龄人口都在2.3亿~2.4 亿之间，其中2015 年前后达到最高峰，约为2.365 亿。如果每年城镇化率提高1%的情况下，2015 年到2032 年城镇购房适龄人口都在2.4亿~2.5亿之间，其中2027 年前后达到最高峰，约为2.499亿。
也就是说在年0.8%~1.0%的城市化率提高水平下，城镇购房适龄人口在2015年到2027年间形成了一个高峰平台。
瑞银证券认为，未来触发房价泡沫破裂的很可能是边际需求突然下滑，即居民对添置额外房产的态度出现转变，而全社会对于人口结构变化的认识和了解则很可能成为导火索。在这一过程中，居民部门意识到人口老龄化将抑制未来的房地产需求、房价上涨空间可能有限，因而停止大规模的投资性购房，导致需求下滑。
根据瑞银证券判断，户主年龄在25岁到35岁的家庭一般来说是首次购房的主要需求者。这些家庭的总数在2020年达到1.13亿户的短期高点之后将会进入长时间的下降通道，影响实体经济对房屋的需求。
对股市的影响
劳动人口占比下降对上市公司的影响是多方面的，有正面的业绩促进影响，也有负面业绩拖累，整体来说给予股市的是结构性机会。
理论上讲，在劳动人口占比逐渐下降的同时，劳动力资源的价格将明显上升。而劳动力资源价格的上升也将增加企业运营成本，吞噬企业利润，从而导致投资收益率下滑。
而另一方面，劳动力资源价格的上涨，也意味着劳动力收入上升，这有利于提高我国居民的消费能力。
“破解人口老龄化的密钥就在于提高单位劳动力的生产率和全要素生产率，比如提高劳动力的教育水平，增加科技投入和资本投入，全社会的科技进步也有利于弥补劳动力增速的下降，资本市场并不会一蹶不振。”刘启元告诉本报记者。
回复该发言

付少琪表示：“由于劳动人口占比的下降，劳动力紧缺，将意味着劳动力的报酬收入有所提高，而劳动力成本上升又将促进机器取代人，因此机械化、自动化、信息化有望加速发展，涉及到的板块有数控机床、自动化装备、系统控制、智能电网、系统集成和行业软件等细分行业将从中受益。”
“另一方面，人口结构的变化主要是人口老龄化，因此受益老龄化的‘夕阳产业’将长期受益，如医药、医疗保健、旅游这些行业。”付少琪说。
此外，教育行业也值得关注，在经济转型、产业升级、效率提升的过程中，必然伴随着劳动力市场上高技术、高素质人才的比重逐步上升，受此影响，教育需求也会在老龄化社会中表现得相对突出，因此教育服务行业以及其相关衍生的制造业也将因此受益。
其他资产的机会与风险
但从整体来看，在人口老龄化因素的刺激下，固定收益产品或更有吸引力。
瑞银证券认为，随着投资者步入工作年龄，其风险偏好和投资能力会随着年龄、收入、财富的增加而提高；而随着投资者步入退休年龄，其收入将会减少，因此其风险偏好和投资能力也会随着年龄的增加而下降。因此，相比于股票和实体资产而言，预计人口老龄化意味着债券市场将迎来一个更好的发展前景。
此外，由于目前社会保障体系相对薄弱，瑞银证券认为居民将提高对保险（养老保险、医疗保险等）的需求。
“而人口结构的老龄化也意味着经济需求的放缓，商品的投资价值会下降，极端情况下，当经济出现负增长的担忧或现实时，会陷入通缩，商品以及黄金的投资价值甚至抵不上现金。”刘启元表示，当然，大宗商品和黄金的投资价值取决于全球的人口及通胀，并不局限于一国。
回复该发言