中小商用物业促销花样百变 多个新项目登场

广州商用物业被认为是住宅市场调控后让人眼前一亮的板块，各大研究机构所公布的数据都显示，广州的大型商用物业在今明两年将如雨后春笋般涌现。在未来一年半时间，广州至少将有80万平方米的全新项目上市。但眼下商业地产的扎堆，已经使得专家们提出了对于商用物业过剩的担忧。近段时间，由于银行放贷出现松动，一些中小型的商用物业也加快了促销的步伐。特别是在专业市场以及社区商铺这些领域，不少的新项目揭开面纱，而且一些已经比较成熟的专业市场也在变着花样地提升自己的市场地位。
多个商用物业登场
与住宅市场大力推新相比，商业地产在6月上旬的表现一点都不逊色。据记者了解，仅短短的半个月时间里，广州就有多个商用物业项目面市，而且分布区域非常广，在番禺、南沙、花都以及广州市中心都有新面孔亮相。像位于火车站附近，由原广交会流花展馆改造而成的广州国际服装展贸中心一期也在6月初正式开业。而位于中大商圈的长江国际轻纺城也将在6月推出一批新的商铺。此外，在番禺、花都、南沙、海珠等区域，包括奥园养生广场、万艺广场等商用物业也都在大力的推货。
据数据显示，上两周广州的商用物业市场的兴旺程度并不弱于住宅成交的回暖势头。每周全市仅商铺成交量都接近百套，基本都有超过10％的环比涨幅。
变花样促成交
众多商用物业的登场，除了给广州投资者带来越来越多的选择外，也使得市场竞争越来越强。记者在采访中发现，不少商用物业为了吸引买家和租客，在营销上可谓花尽心思。目前使用得最频繁的就是中介的密集电话、短信轰炸。有买家向记者透露，自从他今年5月份在广州一个小商品市场登记过以后，基本每天都能接到不同中介打来的商业项目推销电话。据了解，这多是在广州市中心的一些小型的商铺以及公寓项目。像北京路周边、天河北周边，是目前小型产权商铺较为密集的区域。
除了密集的电话短信以外，记者发现，一些中小型的商业项目还通过与社会上的机构合作来提升自身的价值。海珠区某专业市场就与广州部分专业技术学院互动，基本以零租金的方式提供少量的商铺给这些学院的毕业学生经营，而目的就是让他们为市场的其他商户提供网上推销服务。据该专业市场的负责人解释，这类营销手法既是公益为学生建立创业平台，同时也为卖场的商户提供额外的服务，推动商铺经营。
买家专业水平提高
各大商用物业促销力度的加大、市场成交走旺，却不代表商业地产的投资稳赚不赔。事实上，仅在今年，由于商用物业而引发的纠纷经常发生，特别是在一些小型专业市场的产权商铺，更是麻烦不断。如海珠区某小商品市场在今年更是闹出了商场与业主对簿公堂的事件。
由于不限购不限贷的优势，去年像商铺、公寓这些产品在市场中可谓是炙手可热，往往一推出就遭抢购。而今年，记者在市场中发现，投资客在商用物业的选择上就显得更为谨慎。除了部分周边已经发展得非常成熟的专业市场外，买家对一些新推的商用物业，像公寓、写字楼和小型产权商铺等产品不敢过于冒进。海珠区某商城的销售人员向记者透露，以往买铺投资的客户在了解价格、定位以及周边环境后基本就能作出决定，而现在，“更多的投资者关心商铺后期的运营、宣传和管理这些内容。”在他看来，随着市场的发展，投资者在商用物业投资方面表现出来的专业水平比以前更高。
经典案例
批发市场周边公寓好卖
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“我们最大的客户群就是周边的商铺铺主。只要买了肯定能高价转手或者租出去。”近日记者接到多个来自中介的商铺推销电话，而值得关注的就是像合生广场、万艺广场等周边拥有批发市场资源的项目。这些项目目前在推的都是小面积的公寓产品，既可以用作办公，又能用作居住。在走访中记者发现，这一类型的公寓无一例外都是在打着“配套牌”。
公寓与批发市场巧妙结合无疑是这些商业公寓与生俱来，也是最大的优势。以合生广场为例，由于位于中大布匹市场商圈之内，周边的居住需求就非常旺盛。由于批发市场的存在，位于其中的很多铺主都有就近居住的需求。“买或者租一个公寓对他们来说是比较重要的，既可以用作是办公室接待商家，还可以用来作为样品的放置处。”记者发现，现在处于批发市场周边的公寓产品都一改以往简装或者是毛坯的路线，走上了精装之路，而且装修的档次越拔越高。像合生广场，小公寓产品目前报出来的均价是24600元/平方米，自带的装修标准就去到5000元/平方米。而万艺广场，公寓下面就是精品批发市场，报价是38000元/平方米，同样也是自带豪装，甚至附送全屋装修、空调、冰箱、洗衣机等等。
对于豪装，这些项目的销售人员给出的解释也颇为一致，目的就是“拎包入住”。“买这里公寓的人要么就是出租，要么就是周边的商户自用，装修对于他们来说更方便，而且豪华装修既能方便自住，另一方面也适合用来接待商家。”
养老项目兼具投资功能
记者获悉，目前每百位广州户籍人口中就有14位老人，每百位户籍老人中就有45位“空巢”。预计到2015年末，广州60岁以上老年人预计超过140万，占户籍人口的比重超过16%。伴随而来的老龄化系列问题日益严峻，与之配套的社会养老服务事业更亟待发展；同时，鼓励养老事业发展政策法规也相继出台，老龄服务事业的发展迎来了前所未有的机遇。
针对于此，广州颐德投资管理有限公司打造了绿色园林长者公寓颐福居·尊长园，并已在日前启动，成为其进军养老行业的首个精品项目。颐福居位于麓湖板块，紧邻麓湖公园东南角，占地面积约1万平方米，外观为古典岭南建筑风格。项目共建有九栋楼，楼高仅3层，按国际“无障碍社区”标准进行规划与建设，楼宇间无障碍连廊、医疗及观光电梯、长者色彩辨别系统、天台花园等方面也尽显无微不至。房间布局紧凑舒适，既相互独立又易于相互串联，无论从豪华套间到一厅三房，都能满足长者多样化的安居需求。在服务体系方面，颐福居·尊长园引进了国际老年社区先进“以人为本”的管理服务标准，吸取香港养老模式的先进经验与优点，全面打造“港式管理”的科学养老服务。
据颐福居相关负责人介绍，项目创新之处在于其长者会员俱乐部管理模式，可以灵活选择短住或长住，或暂时不住，还可通过委托代租收取可观的投资收益。对于投资客来说，不必追求“周转率”来获取更高利润，会籍可转让、可继承，满5年后还可由颐德公司回购，灵活自主有保障，集“收益、自住、尽孝”三大功能于一体，更起到弘扬孝道的积极社会示范效应，使社会效益与经济效益相得益彰。
产权式酒店客房受追捧
位于天寿路和广园快速交界处的颐和四季公馆，其产权式酒店产品销售也颇受市场青睐，其产品面积在38-117平方米之间，包括标准客房、豪华客房、商务套房、行政套房、2房式家庭酒店套房，整座“颐和四季CBD酒店”除300多间客房外，还配备多种规格的会议室、恒温泳池、中西餐厅、商务中心、SPA会所、商场等，保证未来提供高标准商务接待。
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颐和四季公馆是天河北地标级建筑，南瞰天河CBD、北拥天河北一号工程天河智慧城，距离太古汇、中信广场仅5分钟车程。正是因为有着这样的地段稀缺性，加上颐和集团15年的豪宅开发底蕴和10年的商务酒店运营经验，该项目一直认筹火爆，完全不愁卖。
据了解，买家青睐产权式酒店客房，一是追求回报稳定，二是管理便利。早在2001年，颐和集团就前瞻性地开发了颐和商务酒店，开创广州首家产权商务酒店，当时买了颐和商务酒店的客户现在早已赚得盆满钵满。此次推出的“颐和四季CBD酒店”，不但有着五星级高标准配置，而且提供全新的投资方式，业主可以与颐和酒店管理集团签订合约，保证每年至少8%的收益率。曾亲身享受过颐和酒店产品带来的高回报，加上现在稳定的收益率，曾有当年颐和的老业主一买就买下整层作投资。
专家观点
商铺涨价快租金涨幅慢
商用物业的投资热已经不是一天两天的事情了，从住宅市场被政策调控开始，商业地产板块就已经成为投资者关注的主要目标。去年，产权小商铺就曾火爆了一把，基本上处于只要有铺放出就有人接手。而在今年，大型的商业广场再度成交抢购的对象，甚至在番禺，一些大型的商业广场的商铺一推出也遭到疯抢。甚至在华南板块某新楼盘前排的临街商铺根本不用开卖，内部关系户的认购就已经把铺位销售一光。当年住宅市场的火热场景如今出现在了商业地产领域。记者曾听到一个已经购买到海珠区某专业市场铺位的买家这样形容，“现在只要一铺在手就能衣食无忧。”
事实是否真的如此？目前广州各式各样的商用物业是不是真有如此高的回报和投资性价比？在商铺营销潮再度袭击广州投资市场时，记者采访了业内的专家，他们普遍的观点认为，商用物业的投资风险远比住宅投资要高，投资者在追求高利的同时也要警惕里面隐藏着的不小风险。
“现在购买商铺的买家很多都不是自己用来经营的商家，而是有富余资金想借铺获利的投资者。”方圆地产首席分析师邓浩志在接受本报记者采访时分析称，现在商铺的投资热潮并不是从前段时间银根放松后才开始的，而是在住宅限购政策出台后就已经出现。“从那时开始，就有大量的资金流入到商业项目，商用物业的投资已经旺了好几年了。”邓浩志认为，即使是像产权式客房、会员制养老公寓这些附带产权的模式在现在的商业地产中也比较常见。这种模式可以吸引到很多的投资者去购买，这也使得商用物业在目前看上去的市场上升幅度仍然比较大。
“但这些营销的手段更多都只是噱头，后期可能与投资者想象的并不太一样。”邓浩志认为，由于目前市场中的买家都是以投资者为主，买家就必须考虑到投资的风险。特别是商铺，开发商在后期能否经营好是一个问题。
“即使是经营好了，但目前广州的商铺总体上表现出来的是铺价上涨快，而租金涨幅慢。”也就是说，即使开发商在经营环境上做得不错，但实际商家租户也有可能承受不起过高的租金。如果投资者以高价购铺而租价跟不上，往往回报率就比较低。
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